今年想置换，现在会是好时机么？

“我预算600万，准备置换一套三房，求推荐！”“接下来上海楼市怎么走，现在是置换的好时机吗？”“打算入手XX项目，你怎么看？我是置换，自住兼投资。”

类似这样的问题，每天要回答800遍。

房子嘛，人生大事；当然要住的舒服，配套齐全，交通方便，最好在若干年后还能享受到资产翻倍的快感。

在上海二手房市场中，从房屋流通性上看，购买者中置换群体已成为主角；60平以下、300万以下房源占比有所下降，市场向上置换趋势凸显。而置换的根本，在于现阶段住房已经不能满足居住需求。

对此，今天我们来详细分析下：什么时候换房？先买还是先卖？换到哪里合适？该怎么选择小区？

壹

今年3月以来，多地楼市“回暖”声音频现，特别是上海、北京、深圳等一线城市，三月二手房成交量均创新高。

进入5月份后，成交量有所回落；7月，上海二手房成交量并未超过2万套，成交量环比下跌9%；成交均价44697元/平，基本上还算平稳。

除此之外，同去年12月相比，部分学区一般，或无学区的老破小，无地铁覆盖的远郊区域，出现了10%-20%的跌幅。

那么，现阶段适合换房吗？又该如何换房？

贰

这几年，上海房价上涨，再加上现行的购房政策，认房又认贷，有贷款记录置换就被视为2套房，需要首付7成（非普通住宅），换房成本较高。

对于置换群体，特别是资金不算很充裕的置换客来说，最合适的换房时机正是市场平稳之时。

毕竟，房价暴涨时，我们担心踏空；房价暴跌时，我们又担心高价买入。只有在房价高位盘整时，才有充分的时间可供选择，买方才不会陷入恐慌之中。

可问题来了，下半年上海楼市究竟怎么走？是涨，是跌，还是平稳？

从目前上海二手房市场行情来看，成交量已经下来了。（上海已进入存量房时代，再加上新房市场行情很大程度取决于开发商的推盘节奏，故二手房市场更有参考价值）

按照量价关系，一旦成交量下降了，价格过不了多久，就会下跌。

从数据和市场行情中，我们都能明显发现，上海已经扎扎实实的“稳”下来了；上海，是无数双眼睛盯着的上海，只要轻微波动就能引来多方关注。

“稳房价、稳地价、稳预期”是今年楼市调控的主旋律；接下来，上海二手房即使下跌，也没多少空间了。

更重要的是，731中央政治局会议重申房住不炒，不将房地产作为短期刺激经济的手段；同时，还将启动城镇老旧小区改造，提升城市群功能。

简单来说，房地产过热不被允许，过冷也不被希望。

所以，现阶段准备换房是合理的时机。楼市平稳期，是难得的入场时机。

至于“先买后卖”，还是“先卖后买”，需要根据具体情况来确定；如资金相对不够充裕，必须要把房子卖了才能凑齐7成首付的群体，当然一定要选择“先卖后买”。

叁

置换，往往伴随着更多的需求；比如家庭人口增多了，原来的房子不够住了。比如原来的房子没有学区，孩子要上学，得买个有对口学校的。比如原来的房子房龄太老了，换个更新的。

置换，往往也伴随着更高的期待。比如，原来的房子不靠近地铁，涨幅慢；现在再买，一定要换一个增值能力更强的。

正如我们开篇所说的，置换意味着更好的小区，更好的配套，更好的区域！

以上海为例，目前上海房价较去年同期下跌了1.2%，但不同区域的表现差异还是很大。

从数据来看，无地铁的远郊区域、无学区的核心区域老破小降幅较大，而地铁覆盖、产业集中或有政策利好，房龄较小的楼盘、带优质学区的老小区，相对抗跌。

肆

置换，远比刚需买房要难得多，耗费更多的时间，耗费更多的精力；如若首付再缺点，又得考虑如何凑足首付，或是降低要求。

本文我们仅理论分析了某些换房时应当参考的要素；但实际操作起来，可能要复杂得多。

因为，每个个体的置换，都不尽相同。

比如，只考虑学区，在学区房新政下，闵实验和明珠的学区房哪个更好？如果只考虑自住，三林、金桥、北蔡哪个版块最抗跌？如果总价1000万，买新房还是二手房好，买哪里又最划算？……

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