上海楼市横盘中，横盘下你最该搞清楚这些？

最近有不少资深的房地产自媒体都在聊房价横盘的事，大家别以为这是在没事找事说，现实中的情况是，已经横盘的城市有之，将要横盘的城市更加有之。

看到过一个专门写深圳楼市的自媒体称深圳楼市已经横盘了30个月。深圳的情况我不清楚，但上海现状，我算是门清的，上海的房价目前还真就是横着盘。

在我和普通购房者以及关心房地产的朋友们的聊天过程中发现，横盘不横盘？还真就不是普通老百姓真正关切的问题，大家最纠结和关心的是盘横着之后房价会如何变化？横盘情况下买房子是容易了呢？还是更加困难了？

废话不多说了，今天就以上两个问题跟大家聊聊我的认知和分析。

◆横久必跌乎？

粗想一下，过往的十余年楼市似乎没有印证过这句话；更准确点说，过往十余年的楼市几乎就是不断在上演微涨，大涨，快涨，慢涨的戏码。在涨涨涨的过程中，“横盘”？即便是熟悉楼市的内行人，若不是细想也未必能想得起来。

仔细想来，除了现如今，过往的十余年里，上海楼市能算得上横盘的大概要算2008年和2014年了，而这两年后紧接着的情形不是价跌却是猛涨，难道横久不是必跌而是必涨？若不认真回忆梳理一下当年的情况还真没法看清事情的真相。

（一）2008年和2014年情况比较

2008年的横盘不足一年，横盘后的房价已明显出现下跌的势头，可没成想美国整出了个“次贷危机”来捣乱，外加那年我们自身事也多（雪灾，汶川，奥运会），于是“四万亿”来了，下跌的势头戛然而止，在宽松货币政策的刺激下，房价脱缰似的“飙”了两年。

2014年整年倒是都在横盘中，而且还真的是横着，房价没跌的势头也没见涨的苗头，下半年首套信贷放松了，也没在当年显现太大威力。直到“去库存”的号角全面响起，信贷放松的威力可算是遇上“东风”了，2015年下半年起房价又“燃”了，这一“燃”又是两年多，势头堪比2009年。

这么一梳理，大家就不难发现，两次横盘之后的大涨皆因银行放水，而且水还就直往房地产这一亩三分田里头漫。2008年横盘后房价有短暂下跌，因为之前货币政策一直是偏紧的，无论是狭义的还是广义的货币都没有太过明显的超发；2014年横盘后跌势不显，因为次贷危机后，货币政策宽松了好几年，市场上狭义的，广义的货币都过多，通胀明显啊！

所以说，过去咱这的房价还没横多久就被强刺激了，横都没横多久，何谈“横久必跌”？

这一次上海的房价又开始横了，按照现在的总基调和市场环境看，似乎能横的长久些，那么横的长久些后的房价会如何呢？明显涨肯定是不可能的，但会是像不少资深房地产自媒体说的那样：不涨既是跌呢？还是真的表现为房价绝对值的下跌呢？

老实讲，真没谁能做到预判准确的，但以过往历史的经验看些端倪还是可以的。

（二）这次横盘是会呈现“不涨既是跌”？还是会横着横就“真跌”？

问题一：上海房价还有跌的空间吗？

有的房地产媒体称经过两年多的调控，上海的房价基本上是跌无可跌了。对此我本人持保留意见。上海的房价从上一轮大涨到后来的下跌究竟是如何变化的呢？如果你只是从各种统计数据上去看的话，或许是无法真正搞明白的。

我以一个一直战斗和服务于一线市场的专业经纪人的经历来给大家回顾一下这段历程。

2015年下半年起上海房价开始明显上涨，而且呈现出直线上升趋势，交易量也猛增，这种情况一直持续到2016年底至2017年初，交易量开始掉头下降，而价格仍保持上涨的惯性直到2017年的年中才刹车，之后就是信贷的大幅度收紧，房价几乎是没有太大纠结的就开始向下走，一路滑至2018年底后开始有了横的趋势，之后的2019年虽然成交量有回暖但并未在整体上撬动房价，价格波动和震荡的幅度很小。

前后近四年时间，房价先涨了多少？后又跌了多少？我在一线的感受和统计出来数据差距真的还挺大。我的认知和感受是涨普遍超30%，夸张的甚至接近50%；跌基本在15%左右，部分可能超过20%。不知道各位看后是信我呢？还是信那些干统计的？

所以，我个人认为，上海房价从绝对值的角度讲还是有跌的空间的，即使是把通涨因素也叠加上去，也并非真到了跌无可跌的地步。

通涨固然可以抵消一部分上涨的价格，但把几年来通涨的比例完全不打折的叠加抵消房价上涨，窃以为有不妥。看看我们这些年的收入增加都跑赢通涨了吗？通涨让我们除了房子外的开销是不是也大幅增加了呢？我们对房子的购买力真比几年前增加了很多吗？想清楚这几个问题，你或许就会和我有一致的认识了，通涨抵消上涨的房价是要打折的！

问题二：房子购买力的现状究竟如何？

这里撇开豪宅购买力不谈，这跟我们大多数平头老百姓半毛钱关系也没有，只谈普通大众群体的购买力问题。

目前房地产领域的货币政策是从紧的，而且似有加码的趋势，这相当于在房地产领域的货币是在通缩的。

银行不放水了，咱普通老百姓手中又有多少家底支撑购买力呢？或许是有一些，但基本上也不是现成的真金白银，而是还没来得及变现的房子。如今房子变现容易吗？在现在上海的房子变现基本都属于连环套变现的局面下，是难？是易？我想真的是谁在变现谁知道！

房地产领域货币变相通缩，外加房子变现不易，再加上收入增长未必跑赢通涨，你说购买力是会升呢？还是降呢？

目前唯一购买力的亮点就属动迁征收了，我以前的文章曾经也分析过这个问题，这类购买力想撬动整个市场价格的波动概率并不大，尤其是在每笔动迁款基本是多家瓜分而非一家独占的现实情况下。（若对动迁征收会如何影响市场有兴趣的，可以翻看一下我之前的几篇文章。）

购买力的疲软必然导致买卖双方（包括开发商，二手房东、购房者）在真正完成交易时需要重新寻求和协调出新的价格平衡点，而这个平衡点大概率是向下而不是向上。这里我讲的价格平衡点指的是能完成交易的价格，那种有价无市的价格纯属扯蛋！

问题三：真的会再跌一跌吗？

看了我前面的分析，似乎感觉应该再会跌一下的，可我必须严肃地讲一句，之前的分析只能说明若继续横盘，理论上大概率应该会再跌一下，但是现实的情况远比理论复杂得多。

2008年不光是我，许多业内专业人士都以为会持续跌一段时候，可突然来了个“四万亿”，房价没跌，眼镜倒是跌了；2014年同样来了个“首套认房不认贷”外加2015年的“去库存”，于是就180度改变了走向。

如今呢？应该比较肯定地讲，房地产领域货币宽松的历史基本一去不复返了，没有这个“利器”的加持，2009年和2015年的故事不会再重现。如果在房地产领域内能比较长时间地坚持从紧不放松的货币政策，高位横盘后应该是价位下探。从紧会能坚持多久呢？目前看来，在上有“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的红线横着，内有经济模式换舱转型时间的需要，外有美国川普不怀好意的捣乱使绊子，这些都让坚持从紧变成大概率事件。

货币政策保持不变外加其他限制政策不松口，那么就剩下看市场本身能横的久不久了，只有久才有可能出现比较明显的再次下跌，不能久那就有点“悬”了。

回顾上一轮的涨跌，总共大约历经四年时间，有意思的是涨跌时间几乎各一半，但是不同的是房价花了前半段时间涨了30%多，而后半段跌了15%左右，跌速只有涨速的一半左右。

这点还真符合我们这里普遍价格涨跌的特点：价格涨起来如火箭升天；价格跌起来则如老牛拉车。

所以横盘非长久不足以真再跌，一年半载估计也不够的！那么能久下去吗？讲实话，很难说！虽然我们可以预计货币政策以及其他限制政策不会转变，但依然还有其他诸多因素在影响着市场，利益相关方亦不会眼睁睁看着市场就这么一直横着，而广大普通购房百姓则是最容易受风吹草动刺激的。

（三）对横盘后的一个基本判断

讲了这么多，总结我个人的认知是：横的要久才可能再次出现真的跌一跌；就算出现真跌，大概率也会是钝刀子割肉似的跌，而且各种类型，各个价位段房子的表现也会明显不同。

◆横盘状况下买房是容易了呢？还是困难了呢？

许多房地产评论认为这样的市场态势是给了购房者更多的挑选时间和机会，貌似是容易了。但我要讲，现实状况或许不是这一句话就能概括的了的。

从宏观整体上来说或许这种博弈焦灼的横盘状态对购房者有一定的好处，但从微观个体而言则未必，事实上这样的状态下，对于有较多购房经验的老手讲是好时机，容易的时机；对于大部分没啥购房经验的来讲变困难的可能性在增加。这种状态下，对于大部分非专业或非准专业的购房者来讲，买房时十之八九会遇到这样的窘况：买一手房时，买来的房子瑕疵多多，交房之日即维权历程开始之时；买二手房时，满意的房源真心不好找，同房东劈价格真不如设想中的容易。这种状态下，不少二手房东心态会变得“王丝王”（横竖横）；开发商倒是不会，或许还会打出优惠打折的噱头，但在噱头的背后一定有坑等着你。

总之，你若不是老手，容易的好运多半是不会“砸”中你的！

◆横盘状态下该如何抉择呢？

讲了这么多，最后的重点来了！我所有文章的一贯观点都是每个人的具体情况均不同，透彻且针对性强的建议和意见只能是单聊，所以如果真有疑虑，欢迎跟我单聊。当然普遍性的经验和建议还是要给的。

（一）“三靠”的原则

一靠地铁轻轨站，二靠学区，三靠配套全；三靠之中若有两靠，出手才能安心。

这一条个人认为无论是自住还是投资都应将其作为遵循的底层原则，不论是价涨，价跌，横盘时都可以参照此原则操作。

讲的再具体点

① “一靠地铁轻轨站”：请注意！这里指的地铁轻轨站可不是所有的站点哦！

② “二靠学区”：能力足够当然一梯队学区，但现实是，大多数人只能是望“一梯队”心叹，所以至少二梯队学区要保证，“菜场”性的坚决不能要。

③ “三靠配套全”：配套全如何看，我的经验是最重要看“大型菜场”。以小区为中心，看东南西北四个方向上的两条街区内是否有大的农贸菜场且菜场摊位9成不空。这是区域内是不是有足够生活气息的关键性标志，至少我是这样认为的。

三靠具其二，当可重点考虑出手；三靠只占一，慎思再决定；三靠都不沾，直接“PASS” 掉。

（二）“一选，二不选”的提示

在选定的购房区域内，房子瑕疵明显的，价格再低也不选。房子品质高，但拿下要使劲咬牙，勒裤腰带的不选，如果当前考虑算是终极置换，或是对自己未来赚钱能力信心十足且没有成为“方圆式中年大叔”忧虑的，可以改“不选”为“慎选”。房子品质中等偏上的，有瑕疵但自觉能忍受五年以上的，首选。

（三）特别针对当下买房的建议

①买首套的：近期若是没出现八成满意的房子，可以加强关注，出手放缓，首套的房票要珍惜。

②置换的：若是手中房子还没变现的，出现出价不低于市场均价10%上下的买主，千万要认真对待。咬牙卖了，没准真就是“塞翁失马，焉知非福”！（这里指的市场均价是市场挂牌均价和实际成交均价的中位均值。）

③投资的：真没啥好建议的，想来想去也就只能是说上句，看不准就别跟风，多上海少环沪的忠告了。

文章最后还是要强调一点，以上所有的看法和分析都是基于我一线工作的经验和经历得出的个人观点，未必准确，但肯定接地气；所有的建议也是如此，当然还是那句话，每个买房人的情况千差万别，写出来的建议只能是大路性质的，而且随着情势的变化也不是一尘不变的，有具体疑问还是单聊最好！

我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友，有问题可以随时在评论区联系我或是私信我。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！