恒碧两个低周转项目上市的背后

雕兄/文

这是“楼why楼”的第15篇原创文章

壹

最近，雕兄的朋友圈被东原碧桂园和恒大滨江华府刷屏。

雕兄其实一般不太关注项目，不过，作为碧桂园和恒大在上海的代表作品，倒是值得聊一聊。

据悉，两个项目分别批出了4.4万/㎡和12万/㎡的售价。

同为三四线之王的碧桂园和恒大，把战火烧到了上海，价格相差近3倍，结合近期中期业绩会两家企业传递的信息来看，意味深长。

公开信息显示，2016年8月3日，碧桂园上海区域以招拍挂方式，取得东原碧桂园地块。

地块总价14.12亿元，楼面价30107元/㎡，加上自持部分、保障房、会所等，可售面积楼面价超过5万元/㎡，这还不包括3年的财务成本。

14天后，融信以110.1亿元天价拿下上海静安区中兴社区两幅地块。

和静安中兴社区一样，东原碧桂园这一地块当时也吸引了17家知名房企参与。足见当时上海土地市场的火爆。

据碧桂园内部员工透露，该项目是当年碧桂园的地王。碧桂园对拿地要求其实很明确，即不拿地王，上海区域这一行为在集团内部自然产生了不同声音。

但上海区域刚成立一年，方兴未艾，希望通过该项目站稳上海市场。

“按照当年市场火爆程度，所有开发商都在不断上调预期，当时向集团说这个项目至少卖到6万5，谁也没想到一个月后调控从严了。”他说。

恒大滨江华府是恒大于2008年斥资14亿元，从上海穗华置业有限公司手中收购的源深路1号项目，占地仅3.4万㎡，应该说是恒大首次在上海拿地。

比媒体普遍认为恒大正式进军一线城市的时间点，足足早了5年。

恒大滨江华府坐落陆家嘴滨江板块，靠近浦东大道和源深路，近昌邑路，北向200米就是黄浦江。

项目包括2栋117米天幕住宅塔楼、1栋高端酒店。户型建筑面积为339㎡的4房，432㎡的5房和504㎡的6房，以及少量更大尺度的复式户型，纯欧陆宫殿式建筑风格，全欧风格下沉式园林，共104席。

作为在三四线高周转惯了的两家头部企业，来到上海却放慢了脚步，是良心的发现还是道德的回归？

贰

恒大在获取地块后，时隔11年才上市的缘由不得而知（当时曾有传言2015年上市，又延迟4年，雕兄相信不是主动为之，欢迎知情人士爆料），但东原碧桂园3年后才上市却是熟悉的。

雕兄一个未来将成为区域总的朋友（下文称未来总）跟雕兄解释说，东原碧桂园拿地价过高，与周边竞品相比无优势，为求突破，在产品设计阶段，就要求设计团队在偷面积上下足功夫，偷到极致，导致该项目方案政府迟迟不予批复，从拿地到方案批复时间就长达一年之久。但牺牲高周转却没有换来溢价，好不容易项目步入正轨，却迎来了上海限价政策的收紧，预期价格报不上去，无法实现股东双方前期利润率，其他诸多事务上又纠缠些时日，各种因素导致项目步履维艰，一拖就是三年。

未来总说：“突破集团红线拿了地王，必须在利润率方面有所交代吧，谁知夜长梦多，现在弄得是百口莫辩了”

“恒大至少用滨江华府证明了自己在产品打造上的能力，碧桂园在一线的进程中也试图树标杆、立口碑，现在看来没成功。”未来总说。

雕兄主观上是不太相信恒大的产品力的，认为恒大滨江华府不过是卖的地段价，但作为严谨的自媒体，雕兄查询后竟然发现，在今年第十六届中国豪宅盛典上，北京恒大丽宫别墅上榜。

碧桂园独立操盘的浦东星作项目看起来就带有浓烈的三四线风格，跟上海这座城市的调性相差甚远，区域总试图引进东原的设计能力，以摆脱碧桂园固有的设计风格，但在碧桂园成本控制下，举步维艰。

“拿奉贤的桐南美麓项目来说，本打算争创白玉兰奖，现在却成维权圣地。”未来总说，当年莫斌看到这个项目非常不满意，除去微妙的派系关系外，主要原因是外立面用了石材。

杨国强曾在高管会上拿出一块仿石材的瓷砖和真石材让下面高管辨认，的确真假难辨，由此论证瓷砖并不会比石材差，至少在视觉上没有太大影响，却能给公司省下大笔的费用。

不拿地王、严控成本和打造标杆产品这个悖论，被放在上海区域总和项目总的面前，几经挣扎后，最终妥协，也让这个争创白玉兰奖的项目，变成南上海维权的主战场——结果说明一切。

除却进入一线城市的时间节点外，碧桂园内部的派系斗争也脱不了干系。（按下不表，以后慢慢写）

如果以恒大滨江华府来衡量，恒大在2008年首次进入一线城市。

2013年，恒大拿下广州白云区沙太南路配件厂地块、北京昌平区沙河镇地块后，疯狂在一线城市布局。

以上海为例，2014年，恒大在2天内就斥资47.9亿元连拿5地。一年后，碧桂园一线城市事业部才成立。

也就是说，正当恒大分享一线城市的红利时，碧桂园刚开始成为韭菜，更何况这个韭菜先天性营养不良。

碧桂园一离职高管跟雕兄说，一线事业部的成立与其说是战略布局的需要，不如说是内斗的需要。

据他说，当时为了制衡莫斌（中海系），杨让朱荣斌掌帅一线事业部，不过碧桂园三四线思维积重难返，朱一向稳妥忌讳冒进，让一线城市举步维艰，最终出走阳光城。

“朱走后，一线城市事业部境地尴尬，该拆分拆分，该兼并兼并，深圳区域是莫的人就获力挺，北京区域拆分，上海区域自生自灭吧。“他说。

叁

早在2007年，恒大就有入沪的打算了。

恒大一老员工对雕兄说，恒大当年就接触上海政府了，不过大多是郊区的政府，后来种种原因没进来，不过也没放弃，转而深耕环沪，在嘉兴和启东都有所布局，采取农村包围城市的打法，一点点挺进上海。

恒大上海公司一离职员工告诉雕兄，虽然2014年恒大才疯狂在上海布局，但实际上，2012年就加速推进的步伐，许家印曾多次亲赴上海见各路人马，洽谈投资事宜。

查新闻可见：2012年5月11日，恒大集团董事局主席许家印赴上海投资考察。

与之对比的是，自2015年碧桂园上海区域成立至今，杨国强从未踏足上海。从官方新闻查询可见，莫斌也仅来上海区域视察一次。

前期有着惊人相似的两家顶级房企，在往一线市场走的过程中，恒大是坚定的，碧桂园看起来更像是试探性的，所以在拿地的位置，产品营造方面出现分化是必然的。

雕兄认为，进不进一线，打造什么样的产品，是企业战略问题，无所谓好坏。恒大和碧桂园是两家优秀的企业，但随着这两个项目上市，很多参与过一线城市项目的当事人，回顾在一线城市进程中的点滴过往不免唏嘘，个中滋味也颇值得看官反复品咂。至于对错，交给历史。

资料显示，2012年底，恒大在全国122个城市拥有项目229个，其中一线城市项目仅有6个，二线城市项目93个，三线城市项目130个。

当年，恒大合约销售额的99.2%来自于长沙、重庆、太原等二三线城市，其中二线城市销售额占比44.8%，三线城市占比54.4%，一线城市贡献微乎其微。

在恒大刚发布的中期业绩会上，夏海钧表示，一直以来，外界对于恒大的土地结构有一种错觉，认为公司三四线土地储备占比最多。事实上，中国恒大现在的销售70%来自一二线城市，30%来自三线城市。

“自从2016年回归一线城市开始，经过四年时间的布局，已经完全改变了公司的土地结构，目前三线的土地储备相对合理。”

截至2019年6月30日，中国恒大总土地储备项目864个，分布于中国232个城市，其中一二线城市土地储备原值达3455亿元，占比66.1%，三线城市土储原值1772亿元，占比33.9%。

碧桂园中期报则显示，截至2019年6月底，碧桂园已签约或已摘牌的中国内地项目总数为2381个，业务遍布中国内地31个省/自治区/直辖市、279个地级市、1235个县/镇区，主战场仍在三四线。

杨国强在媒体和高管会上反复表示，自己看好三四五线城市的房地产市场，因为随着农民工工资提升，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在有学校、医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。

万科首席运营官、执行副总裁张旭在今年中期业绩推介会上说：万科拿地集中在长三角、珠三角这些区域，三四五线城市不会去进。

有小碧桂园之称，刚刚上市的中梁，也开始逐步由三四线往一二线市场回归。

2019年可能成为房地产史上的又一个分水岭，天堂向左，地狱往右。一念之间，企业未来的命运已经定下。