听上去高大上的TOD究竟是个啥？

随着上海轨交网络的延伸，越来越多的城市居民都会选择居住在轨交沿线，在预算有限的情况下来获得更为便捷的通勤。

也正是在这样的背景下，TOD这个名词作为一种看上去非常高大上的名词从国外引进到了我们的这边，成为很多近地铁房最常用的广告词之一，同时也成了这些楼盘的销售经常挂在嘴边的一个外来词。

那么究竟什么是TOD？上海如此多的地铁盘中有哪些能够算得上真TOD？未来还有哪些地铁线路和站点有希望建设TOD模式的楼盘呢？

TOD：transit-oriented development，即以公共交通为导向的开发；对应“轨道建设—人流增加—商业开发—吸引人口”的良性循环模式。

这也就意味着，不是简单的在地铁旁边甚至地铁上面造了个房子就能叫TOD的，其背后还需要通过对于公共交通枢纽周边的统筹规划，不但要实现围绕地铁将工作、生活、学习、娱乐活动紧密结合在一起、创造高效、便利的生活方式，同时开发者自身也需要通过这样的模式实现地铁上盖物业的增值，为地铁运营方和开发商创造源源不断的收益。

TOD模式图解

由于强调对于交通枢纽周边土地的集约化和高效利用，TOD模式近年来在东京、新加坡、香港等土地资源紧缺且人口密集的国际化大都市得到了非常广泛的应用。

比较有名的案例包括香港九龙站的上盖开发、东京六本木之丘等等。这些经典的TOD案例不光是建造出了一个个商业或住宅项目，更是帮助一个片区实现了整体的更新换代，为周边街道甚至是整个城市的居民创造了全新的城市生活、工作和休闲空间、同时也带动了周边地区整体的价值提升。

香港九龙站航拍图

最近一段时间，上海也出现了很多打着TOD概念开发的楼盘，照着上面所说的这种模式，我们不难发现，上海真正的TOD楼盘其实并不多。在上海严格意义上能够被算作TOD的住宅楼盘，目前来看可能只有3个。

TODTOWN天荟

莘庄的TODTOWN天荟算是其中一个，据了解，TODTOWN天荟不仅包括了住宅、商业和写字楼，还承担了莘庄站改造的艰巨任务，由新鸿基、闵行城市建设投资开发公司、上海城开共同建设。其中新鸿基本身在香港就曾经开发过多个地铁上盖的综合性物业，在这方面具有非常丰富的经验。

莘庄天荟效果图

因此，TODTOWN天荟的建筑模式很大程度上借鉴了香港很多地铁上盖区域改造和综合利用的经验，旨在将莘庄站打造成为闵行全新的商业中心。另外，后期TODTOWN天荟的住宅将有望与轨交站点实现无缝衔接，综合这些因素，TODTOWN天荟作为上海TOD的代表，可以说当之无愧了。

TODTOWN天荟实景

凯德·星贸

凯德·星贸位于轨交12、13号线汉中路站点的正上方，随轨交12、13号线及换乘大厅同步建设。项目包括一座已经开业的凯德星贸商场及写字楼和4栋高层住宅。汉中路地铁站3线换乘带来的巨大人流量以及不夜城巨大的办公需求可能是项目优先建造商业部分的原因。

凯德星贸实景

鉴于该项目是与申通地铁合作开发，并与汉中路地铁站同步建设，并且业态包括了商业、办公和居住，可以满足居民多方面的需求，因此凯德·星贸也可以算得上是上海市区的TOD项目。

值得一提的是，凯德在地铁上盖商业方面也是非常有经验的。

UNICITY万科天空之城

UNICITY万科天空之城位于17号线徐盈路站，是万科与申通地铁集团合作基于徐盈路地铁检修库上盖空间开发的综合体项目。

UNICITY万科天空之城沙盘实景

由于是基于地铁车库上盖的项目，因此UNICITY万科天空之城的部分住宅与地铁站之间只能通过外部架设的天桥和人行步道实现联通，只有项目最后的一期（也就是完全建设在地铁检修车库正上方的住宅）以及万科在马路对面新拿的住宅用地距离地铁站的距离最近。

UNICITY万科天空之城地铁车库实景

不过，UNICITY万科天空之城虽然距离地铁站有一点距离，但由于其将和生活有关的业态基本都融合在了地铁站周围500米左右的范围内，其主体又是基于地铁车库的上盖开发，因此也可以被算在TOD模式的项目当中。

值得一提的是，虽说现在上海可以称得上TOD的住宅楼盘项目可能真的只有这些，不过上海2035总体规划已经明确，要建设更多的TOD社区，依托轨道交通站点、公交枢纽等空间，综合设置社区行政管理、文体教育、康体医疗、福利关怀、商业服务网点等各类公共服务设施。

值得关注的是，上海近期有不少地铁上盖的地块都采用了商住办混合的土地性质，可能也是希望开发商利用好地铁上盖的宝贵土地，打造更多的优质TOD项目。目前这类地块主要集中在刚刚通车的5号线奉贤段。

另外，政府部门、开发商、地铁运营方和建设方也在积极努力争取在更多在建及规划线路的部分车站引入TOD开发模式，来实现轨交站点周边土地的集约化使用，更好的发挥土地价值，同时带给轨交周边居民更多的便利。