◎海外掘金（ID：gold1849） | 震谷子
1日本持有成本居然这么低？
2019年8月，海外掘金第六次发布全球热门城市租金回报率排名。
这一次，我们试着更进一步，推出了全球热门城市的净租金回报率，简单而言就是每个月的租金回报去掉持有房产成本。不过，因为各地的法律相差较大，具体的户型也会有差异，这里的净租金回报率仅作为投资参考。
排名越靠前的城市，净租金回报越高。
净租金回报前五名分别是名古屋、金边、大阪、马尼拉和波士顿，包括了日本、美国和东南亚地区的一、二线城市，而它们的净租金回报率都在5%以上。
从持有成本上，就能看出各个国家和地区的房地产政策差别很大。
（1）中国内地
中国内地城市几乎没有持有成本，但咱也别指望着净租金回报就能秒杀其他国家和地区。因为净租金回报跟毛租金回报几乎一样低得可怜，只有1.5%到2%。
其实这也和咱们的法律法规还在完善中有关，暂时还没有靠持有成本来抑制炒房行为。
（2）东南亚
东南亚城市的房地产市场才刚刚起步，几乎还没有出台限购限贷限售政策。持有成本不到房价的1%，主要是托管费和物管费，部分城市还有很少量的房产税。加上毛租金表现已经不错，所以将净租金回报率排名拉到了领先位置。
（3）欧洲
房产持有成本非常低的发达国家，当属欧洲城市。例如德国的柏林和法兰克福，为了贯彻“房住不炒”，房子的交易成本会很高，主要是额外支付近6%的购置税。而到了持有阶段，成本反而骤降，每月只需要支付租金的5%税负和几十块欧元的管理费。
未来中国很可能也会走这种模式，现在一系列房地产政策也有这种趋势。海外掘金曾经在法国考察之后，就分析过中国房地产选择欧陆模式的原因。感兴趣的请戳《在法国，我对中国楼市的信仰被击碎了》。
（4）北美
而美国和加拿大则走的是另一种模式，例如加拿大几个大城市，以及美国德州的几座城市。地方税负会比其他城市要高一点，因为这些税负保证了当地的学区质量、治安环境和社会福利等等。出租时如果不能获得很好的租金收入，整体收益就会偏低。
新加坡以及澳洲的几座城市也是因为税负偏重，以及本身租金回报率就低，所以排在中下位置。
尤在经济增长逐渐放缓的未来，拥有稳定现金流，即强劲租金的投资变得越来越重要，因此了解清楚每年切切实实到手的租金收益要扣除哪些成本，这同样十分重要。
2这些城市的房产无惧经济寒冬
比起相对复杂的净租金回报，这次我们继续发布2019年最新的毛租金回报率，让大家对于具体市场能有一个快速的投资回报印象。
与去年12月的全球毛租金回报率排名相比，有一些城市的排名没有发生太大的变化。也就是说，哪怕外部环境风云变幻，租金收益该涨的都在涨，下跌的城市也没有增加，一些稳定增长的城市，它们的房产在低增长环境中仍然是最好的资产配置方式之一。
今年日本名古屋重新夺得榜首，主要因为房屋供应仍然较少，满足不了市场需求。但排在前面的城市中，不少城市的租金回报一直名列前茅，例如美国的波士顿、达拉斯和奥斯汀，日本的名古屋和大阪，还有英国的曼切斯特。
这些“强二线”城市正处于城市化最蓬勃的阶段，人口大量流入，房价还没有到难以负担的水平，政府向基础设施建设投入资金，各大就业中心遍地开花，虹吸周边的高端人才来此就业、定居。
以我们一直选定的租金回报率达到3.5%为标准，本次能够超过该标准的城市共有22座，与上一次持平。
另外，我们选取的东南亚城市中，金边仍然是东南亚地区租金回报率最高的城市。东南亚城市的租金回报也大多保持在4%以上，部分超过6%，市场仍然健康。值得一提的是，最近三期报告中，金边的租金回报每次都能保持0.2%的增长，非常稳定。
3哪些城市租金回报率涨得多？
如果单看租金回报率的涨跌幅，与去年12月相比，涨得最凶的都是房价仍然下跌的城市，分母小了自然整体比例就上升了。当然也有马尼拉、大阪、墨尔本、新加坡和伦敦这几个城市，是因为租金的明显上涨而拉动整体回报率上升。
（1）伦敦
一直以来英国房产都是避险或保值的代名词，但这并不代表你就没有高收益了。脱欧进程一波三折，终于要在今年10月底迎来最终结果。对于见惯大风大浪的英国人来说，之前的观望就真的只是观望，而不是真的逃离市场。毕竟要住房的人数比要保值的投资者数量多多了。
根据英国媒体的观察，英国本地买家早在今年初就已回归市场，数量在第二季度达到高峰。受此影响，英国房价和伦敦房价分别在5月和6月触底反弹。英镑在7月跌至低点时，更是再次引发了外资大举购入伦敦资产的风潮。
而随着鲍里斯上台，大幅放宽留学、签证和外资进入门槛，加上房屋供应仍然较少，英国尤其是伦敦的租金会涨得更猛。根据Rightmove的报告，第二季度大伦敦地区租金同比上涨3%，而第一季度这个数据为8.2%。
因此，伦敦的租金回报率这半年也继续上涨。而在实际选房中，以一套位于伦敦西南部总价60万英镑的4居室公寓为例，扣除房产税、地租、物业管理费和房屋保险，净租金回报仍然在3.5%到4%之间，放在全球来看都是不错的收益水平。
（2）马尼拉
大马尼拉地区拥有近两千万人，但房屋供应非常紧张。根据仲量联行的最新报告，大马尼拉地区的需求仍然强劲，并且十分多样，包括但不限于本地高净值人群、外国买家和海外劳工。其中外国买家和海外劳工是中档公寓的最主要购买群体。
稳健的需求推高房价的同时也带动了租金的上涨。在我们统计的数据中，马尼拉租金回报相比去年12月上升了12.55%，涨幅非常明显。
（3）大阪
相较于去年12月，大阪的租金回报率只是微微下跌，甚至在排名上还上升了一位，这同样得益于快速上涨的租金。
在我们统计的数据中，大阪租金上涨了5.19%，涨幅排名第八。自2018年以来，外资陆续涌入大阪，黑石、安盛、挪威主权基金等外国巨头都进军商业地产、住宅和酒店，资金在大阪房地产市场遍地开花，准备重仓这座被赌场和世博青睐的大都市。
面对着迅速上升的需求，大阪的房屋供应显然没反应过来。供不应求导致租金和房价保持着稳定上涨的势头。
值得一提的是，东京和名古屋的租金回报名次也几乎不变，显示出日本大都市的租金都在稳步上涨，市场仍然非常健康。
4说几句掏心窝的话
关于净租金回报率，这里还必须说明几点：
首先，日本经常被认为持有成本高，但在我们的统计当中，日本的持有成本并不突出，甚至比欧美国家都要低。
这是因为，日本楼市非常成熟，买家需要支付哪些款项都一目了然。当你看到一长串费用的时候，还没开始计算就很可能打退堂鼓了。
其次，持有日本房产时，的确有一项支出可能会非常高，那就是修缮房子的人工费用，可能会直接花掉你当月的所有租金。
最后，就算是东京的一些年代久远的房子，也有可能不用太高的持有成本，不能一概而论。
另外，很多人会认为东南亚城市的租金回报非常高，一些项目甚至会报出10个百分点以上的回报。虽然这些城市持有成本的确不高，但是我们看租金回报率的时候要考虑到它是一个比率，当租金不变的时候，房价涨得越猛，租金回报就有可能下降。
而实际情况也是这样，房价涨幅远超过租金涨幅，在一定时间段内租金回报并不会向上疯涨。
不过，从过去两年东南亚城市的租金回报来看，正好因为租金收益在一定区间内稳定上涨，这里反倒成了全球经济放缓下拥有最稳定现金流的地方。
未来，我们即将迎来低增长的十年。当我们进行全球资产配置时，现金流（租金回报）便成了非常重要的参考因素。在这样的背景下，了解清楚我们的租金从哪里来，到手能有多少，就成了急需解决的问题。
因此，海外掘金在保持更新原有的毛租金回报的基础上，试图为投资者梳理清楚各个地方持有房产的成本，从而得出净租金回报。
数据来源：Zillow；加拿大统计局；QV.com；东京KanTei；CBRE；Numbeo；英国统计局；中国房价行情网；香港差饷物业估价署；CoreLogic等。
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