孙宏斌看好的崇明新城 未来潜力几何？

七大新城系列报道

开篇语

随着城市建设的不断外扩，远郊新城的概念越来越凸显。2001年，建设郊区新城的目标也就应运而生，包含上海" target="_blank">嘉定新城、松江新城、临港新城、青浦新城、奉贤新城、金山新城和城桥新城等新城。

这七大新城，各有各的规划，各有各的定位，当然房价也涨势各异，但他们对于上海都同等重要。现如今，18年过去了，经过十几年的发展和建设，七大新城现状如何？各自又处于怎么样的水平?哪个新城表现亮眼？哪个又“屈居人后”呢？

在这个乍暖还寒的时节，就让凤凰网房产带领着大家来一场七大新城楼市调研之旅，为大家还原一个真实的七大新城楼市。

最近的城桥（崇明）新城楼市因为融创砸下近12亿元拿下城桥镇两宗住宅用地而又“火”了起来。

4月1日，据上海市土地交易中心信息显示，融创以总价11.55亿元摘得崇明区城桥镇两宗住宅用地。和融创竞争的还有招商蛇口、碧桂园、静安地产等，最终融创力压一众开发商夺得地块，足以见对城桥新城的看好。

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其实，城桥新城在七大新城中一直是个“游离”的存在。由于位置偏远、交通不便，楼市又没有显著的特点，城桥新城比起陈家镇板块都要“低调”很多。尤其在新的轨交规划中，崇明线不经过城桥镇，却会经过陈家镇。

整体定位上，城桥新城也已经不占优势了。在上海2040规划草案中，城桥新城和金山新城一起被规划成建设“核心镇”。然而，在嘉定、松江、青浦、南桥南汇等5个新城内还是设置新城中心。定位不一样，城桥新城自然已经落后了……

在售楼盘仅一家 未来或迎供应潮

城桥新城作为崇明岛的重点发展区域，是区政府所在地，也是教育、医疗、商业等相关生活配套的集聚地，重要程度不言而喻。不过，交通还有轨交的规划，能将城桥新城和上海市区做有效的连接，才能比较好地带动楼市的发展。

城桥新城的房价虽然跟着2016年的市场行情上涨了一波，但是相较于崇明岛的其他板块，也有所落后。易居研究院发布的上海新建商品住宅库存面积数据显示，2015年—2018年，城桥镇的房价分别为16649元/平，18108元/平，25069元/平，27977元/平。不过，崇明长兴岛板块的房价在2018年已经达到了28658元/平；陈家镇板块的房价达到了35438元/平。

数据来源：易居研究院

据凤凰网房产了解，目前城桥新城板块在售楼盘仅东亚威尼斯公馆一家，部分楼盘处于待售状态，此板块是所有新城中供应量最小的。

东亚威尼斯公馆向凤凰网房产介绍称：“项目位于崇明新城中心区域，项目总占地约230亩，总建筑面积约40万平米。目前主推的是第三期，在售户型面积为80—139平方米，均价约2.8万元/平方米。随着崇明规划不再允许建设高层，我们的公寓会成为‘绝品’。”

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不过，东亚威尼斯公馆周边的配套并不是很完善，附近的商业有百联购物中心，不过还处于待开业状态。公共交通也只能依靠公交车，医疗配套更是缺失。教育配套相对比较完善，有崇明实验幼儿园，距离项目约700米；小学有第一师范附属小学崇明江帆小学，距离项目200多米；中学有崇明中学，距离项目约2千米。

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除了东亚威尼斯公馆这一楼盘，城桥新城便再无楼盘在售。不过，凤凰网房产注意到，城桥新城待售楼盘大部分是别墅类型，像东亚威尼斯公馆这种公寓类型的很少。不过，城桥新城还有地块有待建设，未来或许会迎来供应潮。

据了解，2018年的4月10日，上海市崇明区连发5个土地征收公告，征收的土地均位于崇明区城桥新城附近，面积将近0.5平方公里。如今，融创也拿下城桥新城两宗地块，这可能标志着城桥新城的大规模建设正在徐徐展开。

具体来看，城桥新城板块待售楼盘有绿岛江湾城，后续将推出三期房源，具体推出信息以及开盘时间待定；堤亚纳昱墅，四期房源目前在建中，具体开盘时间待定。其他别墅项目大部分已经售罄，还有部分商业项目正在建设中。

规划先行 落地还有待时日

城桥新城的规划其实出台已久，但是建设的步伐仍是跟不上“想法”。很多规划的落地还在路上。

最重要的交通规划方面，崇明生态大道、环岛景观道一期、建设公路、北沿公路等4条市重大工程已经正式开工。这四条道路建设项目是崇明生态岛建设第三轮三年行动计划重点推进项目之一。

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其中，崇明生态大道新建工程东起北陈公路，西至淡云路，连接城桥新城与陈家镇，全长约38公里；建设公路南起团城公路，北至规划北沿公路，全长约8.1km，道路规划红线30-35m，是崇明岛干线路网规划“四横七纵”中的一纵，也是崇明新城、建设镇对外辐射，便捷沟通新城及东平国家森林公园的重要通道。

而同时，长江隧桥、崇启大桥已顺利纳入上海轨道交通“十三五”计划中，规划中轨道交通崇明线，都会让崇明与市区的链接更加的方便与便捷。从远期规划来看，崇明未来可能不只有一条地铁，1号线延伸段也有望抵达城桥镇。除了地铁之外，沪崇启铁路、S7沪崇苏高速公路都将进入崇明。

而且，城桥新城已经被规划为“核心镇”。到 2020 年，规划居住用地813.5 公顷，占总建设用地的37.05%，分为六大居住片区。新城核心区北侧将建设城市文化娱乐中心，图书馆、剧场、文化广场，科技展示中心，博物馆等设施。规划保留现状滨江的医疗用地，扩大建设成为一所大型三级甲等医院，服务整个岛域。

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区域内规划预留S7(原A13) 沪崇苏公路和轨道交通线路东向发展的趋势。但是规划指出，在2020年内可能暂不实施。规划还透露，轨道交通系统远景规划，有可能会让1号线向北延伸过长江至城桥新城，轨道崇明线沿陈海公路东西向连接陈家镇至城桥新城，两线在城桥新城衔接换乘。

不过这些重要的交通干线都在建设中，何时能够投入使用，还有待时间的考验。目前，城桥新城的交通还是依赖于公交和S7，应该说不是特别方便。而且，城桥新城内的各种配套设施也仅仅只能满足居民的日常需求，并不能改善居民的生活品质。这些“完美”的规划，从出台到落地还有很长的距离要走。

从长远来看，城桥新城的未来将被打造成为综合性节点城镇，打造成为本地城镇人口集聚和吸引外来高素质人才的核心地区。发展前景还是可以的，这也是开发商们纷纷拿地的理由。

总体而言，城桥新城开发较晚，楼市还没有特别成熟，商业配套和医疗配套都没有完善，土地也有待出让。随着上海市区人口逐渐饱和，以及城桥新城的交通和配套的完善，其楼市也会迎来发展。就目前来看，城桥新城与其他新城的差距已经拉开，是属于七大新城中的“后进生”。