「转载」传统房企打入物流地产阵营先看两个问题(二)

2、物流地产的土地资源在哪里？中国物流仓储用地供应量小一直是为物流行业发展所诟病的大问题。这也体现出国家土地资源有限、物流地产容积率低、地方政府供地热情不足的现实。以上海为例，2011年至2013年的3年间，上海物流仓储用地出让面积分别为60万、40万和27万平方米，仅占工业用地出让面积的3%左右，远不能满足需求。2014年一季度，于嘉定和青浦交付的仓库均实现100%的预租率；同时，上海市优质仓库的空置率也降至9.3%，其中供应偏紧的浦西区域更低至1.8%。在上海市的物流仓储用地供应趋向更加紧张的局面下，建设高端仓储设施或升级老旧仓储设施成为缓解供需矛盾的权宜之计。对于传统房企业而言，寻找合作伙伴、规划高标准的物流仓储设施或许才能拿到物流用地；而与物流企业合作，升级老旧物流仓储设施不失为传统房企踏入物流地产的一种策略。从土地资源来看，一是新增用地；二是现有物流用地。新增用地要靠地方政府的规划，现有物流用地则主要掌握在物流企业手中。一线城市发展物流地产风险相对二三线城市较小，但是一线城市物流新增用地供应紧张。中国大型物流仓储企业在多年的发展过程中掌握了丰富的土地资源。盘活现有土地、提升土地经济价值正在成为大型物流仓储企业面临的新问题，这也为传统房企进入物流地产提供了机会。例如，中储集团的物流配送中心遍布全国30多个中心城市，总占地面积900万平方米，相当于2003-2013年普洛斯在华建成物业的总建面。借助物流地产的运作模式和发展理念提升现有物流配送中心土地的价值既对物流仓储企业有益，也是地产企业和物流企业合作的新方向。

作者为协信产业事业部产业研究经理