房地产市场的“冷酷”冲击

虽然这是仲夏房地产市场，但它已经有了“冷”的痕迹。

数据显示，自2018年6月以来，郑州二手房的挂牌价格已连续12个月下降，从当时的16800元/m2降至7月的15300元/m2，上海中原房地产数据显示，上海7月份新商品房的成交面积为61.6万平方米，同比增长9.8%。

每周最低交易水平仅为11万平方米。以上的市场表现可以一瞥该行业的现状。最近公布的数据显示，按可比口径衡量，今年1至7月全球百强住宅企业的累计增长率约为4%，与去年同期相比，该行业整体增长速度明显低于2018年。七月份前100间房屋公司的整体每月表现，与上半年的平均表现大致相同。月经营口径和股权口径的销售规模比去年同期下降了近29%，略高于去年同期。在政策层面上没有放松。7月以来，苏州、洛阳、呼和浩特、宁波等城市继续调控房地产市场，取消销售限制。“一天游”反映了中央政府坚持调控房价的决心。7月30日，中央政府首次提出“房地产不应再作为短期内刺激经济的手段”，直接调整房地产市场调控的趋势。在双面夹紧的情况下，房地产市场将在哪里降温？“大多数住房公司将在6月份增加开业数量，这是出于半年的冲刺动机。”6月份以后，住房企业的开盘量将逐渐减少，从而拖累交易量的增长，这是一个季节性的原因。上海房地产研究所副院长说，去年同期的结果更具有参考价值。他指出，2019年前7个月房地产企业的销售额仍略高于上年同期，但销售面积较上年同期下降。具体数据显示，今年1-7月，中国恒大和万科的销售面积分别为4786.1万平方米、308.08万平方米和23954万平方米。然而，2018年前7个月，万科的销售额与去年同期相比略有增长，而碧桂园和恒大的销售额分别较去年同期下降了2.5%和4.1%。房地产市场整体表现也趋于降温。从新住房市场来看，58.com和Anjuke的国家住房指数报告显示，7月全国67个大城市的平均房价为16412元/月，较上月下降0.02%。需求侧用户行为指数显示，7月份我国住宅搜索热呈现出明显的差异性，7月份我国住房热继续下降11.9%，与一线城市和二线城市相比下降了11.9%。一线、二线城市的住房热比较稳定。三、四线城市的住房热下降了26.7%。与此相对应的是，中国7月份的新上市房屋数量也比前一个月减少了4.4%。北部、上光、深圳等一线城市新上市房屋数量均呈下降趋势。海口、合肥、无锡、宜昌、岳阳等二三线市场中，海口、合肥、无锡、宜昌、岳阳等二级、三级市场的新上市住房来源数量呈上升趋势。根据数据研究中心2019年7月发布的数据，二手房市场，100个重点城市二手房平均挂牌价格为15035元/平方米，较2019年6月上涨0.02%，与上月基本相同。100个城市二手房的平均上市价格连续四个月停止上涨。其中，62个上升城市平均增长0.96%，比上月下降0.86%，37个城市平均下降0.84%，1个城市持平。根据城市等级，二线城市二手房上市的平均价格持续下跌。三线和四线城市继续上升。其中，一线城市环比下降0.53%，二线城市环比下降0.16%，三线城市上升0.30%，三线城市收窄0.30%。

同时，租赁市场也在降温。数据研究中心的数据显示，7月份中国大中城市的平均租金为44.19元/平方米，环比下降412%。在9个租金上涨的城市中，9个城市的平均增长率为0.64%。共有11个城市下降了0.82%。总体来说，新兴城市的数量少于城市的下降。新兴城市的平均增长率比上个月要小。城市下降的平均速度。扩大后的城市的平均租金价格正呈现出上升和下降的迹象。与此同时，毕业季带来的租赁业热潮在过去就已经发布，大多数二线城市的租金开始下降，一线城市的租金和部分毕业生的热门城市租金仍然很高。具体来说，7月份北京、上海和深圳的平均租金为93.39元/平方米，比前一个月上涨了0.11%，比上月明显收窄。重点二线城市的平均租金为36.04元/平方米，比前一个月下降0.28%。融资继续收紧58Anjake首席分析师张博认为，中央政府收紧监管和控制的"闸门"，从而推迟了市场交易的步伐。而市场的降温导致了住宅企业销售的下降。“在过去两个月里，房地产市场的调控政策变得越来越紧，调控范围也越来越广。具体来说，苏州法规监管直接扩大了新房转让前的销售限制范围，同时洛阳重申限价，呼和浩特市开放行业规范进行自检，宁波规范商品房销售等政策也使得“大门”的调控没有机会‘放水’。七月十九日，“限售令”於七月十九日从开封撤回，向市场发出更清晰的信号，显示楼市的调控政策更为严格。在此背景下，购房者的心态也发生了波动。7月份，购房者信心指数较前一个月下降1.5%。认为政府将继续出台政策以抑制房价上涨的人比例超过53%。张波认为，市场周转率的下降离不开日益明显的集中化趋势。从交易趋势来看，热点恒热现象越来越明显，如一线城市、成都、杭州等城市的热点地区价格限制导致一线、二手房严重倒置，核心二线城市如宁波、武汉、苏州、郑州等，仍然是供需强劲的核心二线城市。然而，一些城市的热销并不能导致房地产市场整体销售量的下降，而是由第三条或第四条线的冷却所驱动。中共中央政治局7月30日关于市场前景的会议建议，房地产不应作为短期刺激经济的手段，这意味着下半年中央对房价的政策将“紧缩或不放松”。对房地产市场来说最关键的融资环境也在收紧。自2019年4月以来，国内金融渠道加大了对房地产业的监管力度，就在前一周，央行三天前两度点名房地产，将继续加强对房地产市场的资本控制。张波认为，房地产融资的持续紧缩，可能会导致整个房地产行业受到有限影响的过程，这不仅会加速房地产业集中度的提高，而且还会导致个别住宅企业“鳄鱼”的损失，特别是对于负债率较高的住宅企业。融资政策的重大调整也表明，2019年也将是从“非库存”向“低产”转变的第一年。“融资渠道使企业资本侧紧张，预计下半年市场将呈现”量价“态势，即为了保证现金流的稳定，企业可以调整价格，增加销售强度，从而使整体销售业绩再次丰富。铜泽研究所所长张宏伟说