房地产市场——2018-2019年楼市的五个新特征

（原文发表于2018年11月，现在看起来逻辑还是没有发生变化，上海、深圳的新盘开盘去化率已经普遍跌到20-40%的水平了，所谓红盘也就90%的去化，一二手倒挂也越来越少，看看2018-2019年楼市的新逻辑在哪里吧。

核心是在没有更好的造富机制的情况下，房价已经那么贵了，基本上都是存量资金在博弈

感觉2019年下半年的内外环境、政策面约束比2018年下半年更加差，打牌捏的是一手烂牌，虽然心中还指望政府能给出老千，但总是诚惶诚恐）

市场到底发生了什么？限购限贷重启2年多、棚改货币化补偿红利不再、金融全面降杠杆严防死守房地产及经济日趋下行，楼市出现了哪些新的变化？我觉得有必要给大家盘一盘我的理解。

一、楼市中最活跃的投机力量逐渐沉没、市场的活力减弱

与股市中的游资一样，投机力量一直也是楼市中的一股举足轻重的力量，但楼市投机力量有自己的特点，就是从来只会追涨，不会杀跌。在房价向上的趋势下，投机资金推波助澜，把房价直接拉上涨停板，决策周期短、价格承受能力强。一般而言，投机资金在操作手法上，杠杆高、持有周期短、操作路径多是其非常鲜明的特点，具体的手法，投机大本营“水库论坛”里都有一条条的办法。

但是随着楼市调控的深入，限售的出台以及公证上的限制直接封死了短炒的路径，银行首付及流水的严格审查使得贷款包装失灵、杠杆加不上，更重要的是随着房价的下跌，让那些曾经高杠杆入场的人群现在痛不欲生，自己1:9配资入的场，房价比买进时要下跌20%，请问到底是出手认亏还是死扛，这是一个听上去就很难受的问题。

水库有句话我觉得非常赞同，买房是件几百万的生意。但是把炒房当做炒期货，也算是赌性大了点，这两年随着房价阶段式得上涨以及舆论发酵，最活跃的投机力量基本上都用足了杠杆、打光了子弹，但不幸的是大多炒成了房东（东南部地区随着房价下跌动弹不得、中西部地区有限售直接被沉没），这一部分资金在看得见的比较长的一段时间里恐怕是出不来了，很可惜的是这一部分资金其实是可以带楼市节奏的强势资金。

二、存量客户不断流失、新客户的产生非常少

要说2018年的楼市变化，上下半年真的是冰火两重天，明明上半年还是万人摇号你方唱罢我登场，下半年就开始秋风秋雨愁煞人。

还是举上海的例子，上海前滩晶耀名邸11月18日摇号结束，351套房，738组摇号，均价差不多是8.6万元/平，江景房，430号卖完截止。半年前，也是同一区位，中粮前滩海景壹号，437套房，3127组摇号，单价约8.5万元/平。半年的功夫，同一区位更好的江景房，摇号人数少了2400组，什么情况呢？后来我查了克尔瑞，盘了盘2018年6月到11月上海1000万以上级豪宅的成交量，也就4700套，当然数据有些失真，有些网签是补之前的，也有些签约还没进系统，结合当前大部分千万级新盘摇号率不足一半的现状，也能说明点问题，就是没有新的购买力长出来了，原来的购买力，买掉一套就少一组，有些看看市场也没那么热也就自然流失了。

现在差不多也是这样一个情况，一个性价比很高的楼盘的热销，基本上能把周围的所有楼盘都打趴下，等于是抢走了区域内的所有客户。

以前新客户的产生逻辑非常简单，本地的棚改制造出一大批，所辐射的下级城市的棚改也能制造出一大批，然后热销造成了提前入市客户也有一批，投资投机更不用说了，与暴涨如影随形，本地的刚需反而是小众了。现在棚改停了，能提前入市的刚需也都上车了，然后新的客户在哪里，谁也不知道，又开始了到处拉分销发传单打电话的刀耕火种的原始找客阶段，撞到一个算一个。对于在上半年就登记了意向的客户，那更必须是呼个不停。

三、随着一二线房价的大幅上涨、中产阶级的购买逻辑发生了重大变化

大幅上涨的最终情况是什么？就是一套房好贵好贵，动不动几百上千万。

先把指针调回到6年前，上海中环内一套房还只要300-400万、外环外一套房差不多100多万的时候，一个经济条件不那么差的中产阶级买下第一套房后，其实还是有余力继续买一套房，那个时候的感觉就是限购限贷真烦人，制约了自己不断买房的能力。

然后现在呢？一线城市市区范围内房价的中位数基本上已经到了500-600万左右，强二线城市市区范围内房价的中位数也到了300万以上的量级。什么概念？只要中产阶级刚性改善之后，基本上在满足自己第一居所的情况下，6个钱包大多会被彻底掏空，就算买完之后还留下百来万的现金（小概率事件，一般都会all in），算上限贷的因素，在一二线城市的市区范围内也买不了什么房子了。所以2016年一二线暴涨之后，很少有听说在市区里买了一套又一套，只会听说买了商办公寓盘、城市外溢盘或者是外省市的便宜盘。

购买逻辑上面，随着房价的总价提高，基本上中产阶级买下第一居所后，就动弹不得，在一个较长的时间内会退出一二线的楼市，除非政策放松让他能再度换房，当然是继续加杠杆换更好的房子。

当然所有的购买逻辑都限于限购限贷的大前提，如果限购限贷取消，其他资金就会冲进来，中产阶级的行为举止也影响不大了，但在限购限贷的大前提下，中产阶级的共性动作也是举足轻重。

四、置换链被打断、改善盘的去化难度变得非常大

如果不谈置换，一线城市一套600万的房子，按照二套七成首付就必须拿出420万元，有多少家庭能够一口气拿出那么多现金？就算有，但估计应该早已限购了吧。

在限购限贷的大前提下，房价的暴涨有很多的内生动因，最大的动因就是本地置换链条的启动，通过置换不断得突破总价和单价的天花板。

这也是当年很多比较成熟的传统刚需区域，开发商敢果断拍地王，将刚需区域豪宅化的理由之一。

现在很多一二线城市都在严格执行认房认贷政策，基本上置换的人都属于二套房的范畴内，首付成数要求很高，原来从100万的房置换到500万，可能只需要置换2次，现在可能要3-4次，中间的过程变长，而且随着各城市2018年二手房成交量的大幅下降（普遍下滑在3成以上），置换链被打断的非常明显。

所以那些专注于卖品牌溢价、卖高总价产品的楼盘，未来将受到非常大的影响，毕竟有钱的人限购，没钱的人置换不了有心无力。还依稀记得绿城2012年在浙江的窘境，就是那种很无奈的状态。

五、经济下滑、金融严查导致的购买力崩塌

经济下滑导致的最直接的一个结果就是家庭收入下滑，这意味着也许去年还能买得起、也有意愿购买，今年就买不起也不想买了。而且情况还在进一步变差，谁知道什么时候经济能够筑底反弹呢。当年温州房价崩盘，其实并不是炒房什么的问题，本质上是温州经济出现了问题，各种卖房回钱救企业，经济不行了，房价也不可能挺得住。

今年还在搞各种严查，首付也要严查、流水也要严查、购房资格也要严查，想想有多少刚需买房时候是刷爆了各种信用卡才凑上的首付，想想有多少高端购买力其实工资并不高都是要包装下才能办好银行的贷款，想想有多少地市的居民想着各种歪门邪道想混个身份破限购在省城买房。现在这些购买力统统被政策给打掉了。

六、小结

除非国家政策一口气把限购限贷又给松掉了，否则在很长的一段时间里，市场将回归刚需本地市场，投资基本上都出局了，现在其实还是靠惯性维系，可能性价比高的楼盘会有几次阶段性的热销，但消耗的都是存量的客户。

刚需的量能就是整个市场的底量，无论好坏都会存在，如何去测算这个量，其实比较简单，可以参考2014年的成交量，以及2018年10-12月市场明显下行之后的成交量，做个对比参考。市场下行还在买房的主，一般都是刚得不能再刚的客户，好好伺候好他们吧，抓住他们的心，才能在弱市中活下去。

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