资金链吃紧融资成本上升，弘阳地产提速扩张略显颓势

作者：李霞

2018年，弘阳地产集团有限公司（01996.HK；下称“弘阳地产”）成功登陆香港交易所，上市首年弘阳地产便向投资者递交了一份靓丽的财报。

公司2018核心财务数据亮眼，2018年公司实现合同销售金额473.4亿元，同比增长84%；累计实现销售面积352.8万平方米，同比增长107.8%；实现营业收入92.4亿元，同比增长50.5%；实现净利润13.2亿元，同比增长10.7%。

2019年上半年，弘阳地产实现累计合约销售金额为人302.53亿元；累计销售面积为229.23万平方米；平均销售价格为每平方米人民币12889元。

在新华社《环球》杂志与中国投资协会投资咨询专业委员会、标准排名联合出品的《绿色信用“筑基”绿建时代”2018中国上市房企绿色信用指数TOP50报告》中，弘阳地产以51.37的综合得分，位列第44位。

规模扩张逐渐趋缓

弘阳地产成立于1996年，最初起步于江苏，目前正在逐步向“长三角”以及全国主要都市圈布局，现已发展成“地产+商业”双轮驱动的领先综合型房地产企业，并于2018年7月在香港交易所主板成功上市。

2018年7月，弘阳地产在港交所成功上市。年报显示，2018年公司实现合同销售金额473.4亿元，同比增长84.2%；累计销售面积353万平方米，同比增长107.8%；总资产679.2亿元，同比增长64.4%。

从盈利方面来看，2018年公司实现营业收入92.4亿元，同比增长50.5%；实现归母净利润14.1亿元，同比增长15.7%。

收入利润双增长，主要得益于弘阳地产的“地产+商业”双主业驱动。弘阳地产的地产与商业业务均在2018年实现了逆势增长。其中，地产业务实现收入同比增长49%；商业板块实现收入同比增长116%。

在地产业务方面，弘阳地产在2018年共获取31幅地块，新进杭州、成都、武汉、南昌、宁波、佛山、徐州、绍兴等城市，已初步完成全国化战略布局。而在商业板块方面，2018年弘阳购物中心新进驻广州、合肥、烟台、扬州、衡阳、济宁6个城市，以及长租公寓进入上海。

如果仅仅只看2018年的财务数据，尤其是销售数据弘阳地产绝对亮眼，但是把时间轴稍微放长一点，公司盈利的不稳定性就有所凸显。

2016年至2018年，弘阳地产实现的营收和毛利润均呈“V型”。公司2016年实现营收为87.75亿元，2017年降为61.4亿元，同比下降30.04%；2018年又增长至92.39亿元创下新高。公司2016年至2018年实现归母净利润分别为9.31亿元、12.21亿元和14.12亿元，同比增长分别为-29.92%、31.11%和15.69%，明显看出归母净利润自2016年实现下降后，2017年和2018年分别实现不同程度的上涨，但增速逐渐趋缓。

值得注意的是，2016年至2018年弘阳地产实现销售额分别为150.2亿元、257.3亿元和473.4亿元，规模一直保持快速增长态势。不过在3月22日弘阳地产举行的2018年度业绩发布会上，其总裁何捷提出了2019年实现600亿元的销售目标，增长率约为20%-30%，说明连续多年实现快速扩张的弘阳地产，2019年的经营策略将趋于稳健。

此前，弘阳地产一味地加大脚步快速扩张，同时也带来资金链吃紧和融资成本上升的弊端。

资金链吃紧

弘阳地产2018年年报披露，截至报告期末，公司实现经营性现金流净额-26.3亿元，投资活动产生的现金流净额为-39.8亿元，融资活动产生的现金流净额为103.6亿元。

同时，报告期末公司现金及现金等价物为62.3亿元，而短期借款为82.3亿元，现金及其等价物并不能完全覆盖短期借款金额，所以公司短期偿债压力较大。

而且公司长期负债也不轻松，公司长期负债高达110.93亿元，净负债率68.3%。另外，公司去年进行的各项融资的平均利息为15.48亿元，较2017年的8.31亿元增长了近86.3%。

2016年至2018年，弘阳地产调整后的速动比率分别为1.37、0.97和1.02，尽管2018年的速动比率较2017年稍有回缓，但明显低于2016年。2016-2018年公司调整后的现金比率分别为0.26、0.18和0.31。2018年现金比率高于前两年。整体来看，弘阳地产的短期偿债能力略有不足。

值得注意的是，2018年弘阳地产15.48亿元的融资利息中资本化利息竟高达13.7亿元，涨幅超过2017年的2.5倍，因而导致的融资利息涨幅达86.3%的情况下，账面融资成本仅显示增长了13.1%。

2017年和2018年，弘阳地产合同签约销售面积分别为169.9万平方米和352.85万平方米；土地储备面积分别为1125万平方米和1308万平方米。由于2018年签约销售面积较2017年同比增长107.68%；而土地储备面积较2017年同比增长16.26%，远不及合同签约销售面积的增长率，所以导致土储倍数由2017年的6.62降为2018年3.71。

今年上半年，弘阳地产仍在大手笔拿地。目前，弘阳地产在常州、温州、武汉、苏州等城市拿下多宗地块，需要支付的土地出让金总额超过76亿元。据中指研究院发布的排行榜显示，今年上半年弘阳地产的拿地金额为103亿元。

融资成本大幅增长

而且上市不足一年的弘阳地产频频以高利率发债，通过高成本融资其实也在某种程度上佐证了公司快速扩张下资金却承压。

具体来看，弘阳地产自2018年年底，以13.5%的融资利率先后分别发行金额为2亿美元和1.8亿美元的优先票据。2019年2月，公司再次以11.5%的利率发行了一笔金额为3亿美元2021年到期的优先票据。公司在4月9日公告称，计划发行金额为3亿美元、年利率9.95%、2022年到期的优先票据。

6月26日，弘阳地产再次计划发行美元债进行融资。弘阳地产公告称，公司及附属公司担保人计划发行金额为2.5亿美元、票面利率为10.5%、于2022年到期的优先票据。

值得关注的是，这是近半年弘阳地产第五次发行美元票据，累计发行总额为12.3亿美元，且票面利率均处于高位，介于9.95%-13.5%之间。而且考虑面价折扣和相应的费用、汇率因素以及房地产公司的赎回操作，票据的融资成本明显会高于票面利率，频繁地以高成本进行海外融资也表明短期内企业资金或面临一定的紧缺压力。

另外财报显示，弘阳地产2018年实际融资成本为4.99亿元，同比增长13.1%，融资成本明显上升。再加上通过今年上半年公司多次以高利率发行美元债券的情况来看，2019年其融资成本或将进一步上升。

2019年3月，弘阳地产总裁何捷在2018年度业绩发布会上，提出了2019年实现600亿元的销售目标，连续多年实现快速扩张的弘阳地产，2019年的经营策略将趋于稳健，但是多年快速扩张带来的资金链紧张和融资成本上升的弊端尽显。

此外，弘阳地产的盈利水平不稳定，净利润增长逐渐趋缓，而且融资成本的上升将会蚕食部分利润。截至2018年末，弘阳地产新增借款总额203.6亿元，其中需1年内偿还借款82.3亿元。再加上频频以高利率发行美元票据来“借新还旧”，明显看出其债务负担相对过重，资金链短期内吃紧。