重仓“工改工”解构深圳万科(02202)千亿旧改蛋糕

本文来自“中国房地产报”，作者为 翁晓琳。

走在深圳市福田区华富街道，就能看到万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)的标志，这是其2016年用三星工业区地块上部分旧厂房建筑改造的办公室。 7月16日，深圳市福田区城市更新和土地整备局公示的三星工业区城市更新单元计划(草案)，宣布万科正式操刀此项目。

该项目正是万科在股权之争白日化的2016年拿下的“工改工”项目，离福田CBD不远，地理位置优越。也是这一年，万科在深圳福田、南山推出三个豪宅项目，正式宣告回归深圳市中心。

在公开土地市场审慎出手的万科，今年以来包括渔业新村、三星工业区地块在内，已有多个旧改项目获得突破。中国房地产报记者根据现有公开资料统计，万科手中至少有13个深圳旧改项目，总建筑面积超过500万平方米货值超千亿，其中涉及“工改工”项目4个。对于其在深圳旧改项目的下一步计划，深圳万科方面对中国房地产报记者表示目前尚不方便回应。

低调的福田厂区改造大户

杂草丛生，没有什么人住的南苑新村

福田三星工业区是拆除面积13万平方米的巨幅地块，万科将从“工改工”方向来操作，即将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园，这是其此前较少接触的业务。

高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥对中国房地产报记者表示：“地块紧邻深圳福田CBD和华强北，商业价值较高，根据城市更新政策项目会配置部分公寓，盈利空间不小。由于身处中心城区，产业发展方向会是高价值新型产业、或科技服务等行业。”

“如果排除隐形成本，当作‘工改项’项目开发，在福田商务区盈利还是很可观。以福田区未来的产业规划来看，可以往金融科技这些领域发展。”世联行集团首席工改顾问董极对中国房地产报记者表示了相同看法。

早在2016年11月，时任深圳万科总经理周彤在媒体会议上表示，万科在获得该项目的同时，万科还以高价竞标临近的理光厂房地块。然而，中国房地产报记者了解到，万科并未获得理光厂房地块。深圳万科对于买地未成的原因也三缄其口。

一朝失意，并不阻碍万科在福田涉猎“工改工”项目。2015年8月万科拿下了车公庙捷荣创富厂区旧改项目，已打造成万科滨海置地大厦。相距不远的杜邦厂区，虽然万科未承认拿下，但厂区已变更在“深圳市万信未来城制造有限公司”名下，上述公司法定代表人恰好是离职的周彤。

这些工业区改造项目的价值因地理位置而凸显。三星厂区位于梅林-彩田片区内，杜邦厂区、捷荣创富厂区则位于车公庙-泰然片区。两个片区都具备政府产业更新驱动和企业外延发展的需求。

悄无声息间，万科已成为了福田传统厂区升级改造契机下的大赢家。

陈厚桥直言：“之前万科操作过不少产业项目如万科云城、前海万科企业公馆、近期也在招商运营万科滨海云中心甲级写字楼项目，应该对工业区改造及产业更新项目不乏经验。

“三星工业区对开发商的‘工改工’能力要求不高，可以当作商办综合体来看待，万科也有相对优势。”董极表示了相同看法。

住宅拆迁受挫 转战工改

在深圳布局“工改工”的开发商众多，有消息称布局最多的开发商预计有十余个项目，万科或接近这个数。深圳万科对中国房地产报记者表示：“具体数量因涉及投资等信息，不方便告知。”

实际上，工改市场的大蛋糕也促使着万科不断投入。参照三星工厂附近体量相当的“工改工”项目深业上城，以6.5容积率84万平方米总建筑面积、公寓12万元/平方米的价格估算，单块地块的货值超过500亿元。

有业内人士对中国房地产报记者透露：“万科在深圳至少还有4、5个已经定下来的工改项目，主要在宝安、龙华、龙岗。地理位置没有福田的优越，但深圳纯住宅的旧改项目数量越来越少了，促使其不得不做。”

“‘工改工’在2012年后发展非常快。”第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿对中国房地产报记者表示，“深圳的住宅用地过少，竞争激烈，利润薄，要保持在深圳的市场份额，‘工改工’成本相对较低，已经成为开发商攫取土地储备的重要战场。”

相较旧住宅小区、城中村旧改，旧工业厂房如果位置优越、产权清晰、价格相对便宜，更加吸引开发商。万科此前在深圳旧住宅拆迁中屡屡受挫，分散精力在“工改工”市场或许可以收之东隅。

例如万科进军南山区的第一个项目南苑新村，至今仍未拆迁成功，该项目被纳入《2010年深圳市城市更新单元规划制订计划》第一批计划，迄今为止，仍有业主拒绝签名。

有南苑新村的住户对中国房地产报记者表示：“我们都和万科签了10年的合同了，房子早就交给万科了，但一直没有下一步计划。万科现在就是每个月以超过90元每平方米给我们付租金。去年听说最难搞的‘钉子户’签约了，本以为能快点突破，还是没结果。”

“旧工业区很多都是一个业主，开发商更好操作。而旧住宅区往往包含上千名业主，涉及利益很多，为了避免强拆造成各类事件，政府定下了两个条件，要一年内解决、100%业主同意，条件压得很死。可以理解成，目前政府是鼓励开发商进行工业旧改。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报记者指出。

旧改项目业绩贡献甚巨

根据城市更新政策，“工改工”项目除了70%产业用房，开发商可获准建设30%的配套设施，包括配套公寓、商业等。这意味着万科能发挥其在房地产开发的优势，而写字楼和商业业态可以持有经营。

拿下了多个工改项目，也意味着深圳万科未来销售额有了保底。作为集团最会赚钱的城市之一，深圳万科今年上半年已经跑得飞快。深圳中原研究中心数据显示，万科以133.44亿元位列住宅成交第一名，比第二名勤诚达49.58亿元超出近3倍。其中万科星城销售87.95亿元，位列第一;万科香蜜府贡献了45.49亿元;深国际万科和风轩销售38.22亿元。

深圳万科营销负责人对中国房地产报记者表示，“今年上半年万科在深圳销售额达到近200亿元，下半年还有万科星城、万科悦城和万科臻山汇等项目推售，具体货值没办法告知。”

而今年上半年贡献业绩最大的万科星城，前身为上星工业区旧改。对于如今的万科来说，想要一直在深圳保持霸主地位，就要不停获取旧改机会，重仓“工改工”新战场。