导 读

近两年，在“房住不炒”大背景下，深圳普涨的时代已经结束，楼市的分化越来越明显，而居住价值高的房子无疑最具潜力。

看看近两年深圳涨幅最大，最明显的代表性区域：2017年是深圳湾，2018年是南二外、南外的学位房。

再看看今年上半年热销的楼盘：海纳公馆、华强城三期、深圳湾瑞府、半岛城邦四期。

这些区域和楼盘都有一个共同的特点———居住价值极高！

那么，怎样的房子居住价值高？笔者认为主要因素包括：拥有丰富的人文及景观配套，独特的园林和较低的容积率。因为，这几个因素将直接影响到房子的居住舒适度！

NO.1｜壹

寸土寸金，深圳低密居所备受青睐

深圳的总面积只有1997平方公里，不到北京的八分之一，不到上海的三分之一。即便如此，深圳还有一半面积在“生态红线范围内”不能开发。

而随着深圳的不断发展，深圳人口也越来越密集，住宅的容积率也越来越高，成为了内地建筑物密度最高的城市。

因此，深圳低密度的住宅十分稀缺，备受买家青睐。

那么低容积率具体有什么好处？笔者认为主要有以下几点：

1、容积率越低的小区，绿地、景观设计、楼间距等因素往往越好，居住舒适度自然也就越高。

2、容积率最终决定房子的价值和价格，是抗跌的重要因素。因为无论是买房自住，还是投资，都希望物超所值。

如果容积率高，自己住的都不舒服，日后二次出售，别人也会觉得不舒服，在价格上也会处于劣势。

相反，如果容积率低，自己住的舒服，日后二次出售，别人也会住的舒服，在价格上自然会处于优势。

自住舒适，又具有升值空间，低密居所备受买家青睐就不足为怪了。那么，目前深圳的城市密度究竟如何？下面一起来看看。

NO.2｜贰

深圳密度再提升，高容积率成大趋势

深圳土地有限，核心地段的土地更是格外稀缺。越来越高、越来越密的高层住宅已成为主流产品，尤其是核心区域的房子。

2019年1月3日，深圳规土委发布《深圳市城市规划标准与准则》局部修订条文(第4章 密度分区与容积率)重要信息摘录。

深圳容积率修订公告

4.1.2深圳城市建设用地密度分区

此次修订内容对深圳各类用地密度分区基准容积率进行以下调整：密度三区居住用地基准容积率由2.8提高到3.0，容积率上限由5.0提高到5.5。密度四区居住用地基准容积率由2.2提高至2.5等等。

调整后各区住宅用地容积率

目前深圳在售158个住宅、类住宅项目中，45%容积率大于5。在建的大部分旧改项目，容积率大都到了7—8，而低密度新项目开发的概率几乎为零！

而根据公布的最新容积率数据显示：未来深圳 90% 以上新建成区的住宅最低建筑容积率都是3.2，部分住宅可以达到6。

笔者认为：

深圳再度拔高城市容积率的主要原因就是土地资源紧缺。而随着深圳城市的不断发展，深圳还将不断吸纳大量的人才。

很明显，未来低容积率的住房都将极其稀缺而且门槛较高！尤其是城市核心区域的低密度住宅！

也正是因为如此，深圳现在的低密度住宅备受买家青睐。大家都在握紧较低密度的住宅，或者择机买入较低低密度的住宅。

不过，近日笔者了解到，深圳的核心区域：宝中就有一个容积率较低的住宅——海纳公馆正在热销。而且门槛较低，极为难得。

NO.3｜叁

雄踞宝中，海纳公馆精筑舒适人居

▲项目效果图

新锦安海纳公馆位于宝安中心区，甲岸路和宝安大道交汇处，周边聚集大量优质总部企业及丰富的景观、文体、交通等市政配套，生活氛围浓厚。

项目总建面约35万平，包含8座超高层住宅和1座办公楼。正在热销的是建面约89平及116平的住宅，单价约7.5万/㎡起。

▲项目效果图

要知道如今深圳大部分的房价并不算特别亲民，700多万在市内中心区域几乎是买不到这样的新房了。同样品质的新房，门槛也到了1000-1200万以上。

而项目周边二手房的价格也达到9万+/㎡，性价比优势很明显！

目前，海纳公馆已有100多位房地产业内人士悄悄买入，包括一些房企高管、一线营销和销售管理层、房地产大V等。

▲项目效果图

项目容积率为4.56，在深圳关内已经是比较低的，尤其是宝中这样的城市核心区域。想想看，南山网红盘——华润城的容积率已高达6.6了。

而且，项目使用了全球最贵豪宅之一的香港“天汇”等全球知名豪宅一样的LOW-E中空玻璃＋氟碳喷漆铝板构造，历久弥新。

▲园林入口效果图

▲园林泳池空间效果图

▲园林儿童活动区效果图

▲园林休憩区效果图

另外，项目还拥有逾2万㎡的独特园林，泳池、儿童活动区等配套一应俱全。其设计灵感来源于大地，核心泳池空间和儿童活动区进行了多层次的的塑造，园林道路蜿蜒曲折、步移景异，营造了别样的观景体验。

当然，项目除了自身品质好，周边的生活配套也十分丰富。拥有深圳目前最大的购物中心——壹方城，两条地铁线，三个地铁口，还有欢乐港湾、宝安区图书馆、宝安体育中心等丰富的文体及景观资源，这里就不一一细述了。

笔者提醒大家注意，类似海纳公馆这种不仅居住价值高，而且位于深圳核心区域，生活配套丰富的楼盘在关内已经十分稀缺了。

而且对于投资而言，这种物业所在区域的现实繁华也能提供可观的租金收益，未来成长极具想象力。有兴趣的朋友要抓紧了！

最后奉上项目部分户型图