房价收入比报告发布，有多少深圳人假装是刚需？

原创： 文穹

近日，上海易居房地产研究院发布了《2019年上半年全国50城房价收入比报告》。

报告显示，2019年上半年，全国50城房价收入比均值为13.6，深圳房价收入比36.1，位居全国榜首，而排名第三的北京，仅仅为24.9。

数据来源：各地统计局、CRIC、易居研究院

所谓房价收入比，是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。

根据报告作者易居研究院研究员沈昕介绍，房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围并没有严格界定，一般可用来衡量一个城市的购房难度。

比如深圳房价收入比为36.1，可理解为，“理论上来讲，按照深圳现收入和房价水平，平均需要36.1年的收入才能满足全款购房。”

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有多少深圳人假装成刚需？

2018年，深圳销售了大约近三万套的新房，成交的主力区域以龙岗、宝安、龙华三大区域的产品为主，尤其是沙井、光明、坪山区域的特征具有共性：

配套不够完善、供应量较大、价格偏低，成了深圳刚需产品的孵化基地。

即使三大片区价格普遍低于深圳整体均价的5.5万每平米，整体均价最低的坪山也大概整体均价到了3.5万左右，80平的小三房，总价也得280万，三成首付，得84万，外加契税、维修基金，总支出得在100万左右。

试问，人均只有9000多月工资的深圳刚需们，即使不吃不喝，也得存十年。诚如2018年成都一家机构调查得出的结论：现在只有15%的真正刚需，还有85%的都是投资或者投机。

个人预测，深圳更多的是改善型需求，即之前买的房子太小，房子升值后，对未来深圳某个片区看好，想置换一个更大的居住空间，当然骨子里仍有投资欲望。

举例说明：

张三十年前购买了一套70平的小三房，当时房价为8000元每平方，今日这套房价格已经涨到80000元每平，整整涨了十倍，可除了房子外，张三没有太多资金，于是把这套房卖了，套现500多万。

然后，张三又成了刚需，在沙井购买了一套120平的大三居，单价5万元每平，总价600万，首付180万，手头还余300多万，于是又去光明购买了一套80平的小三居，单价45000元每平，总价360万，首付按照七成计算，支出250万出头。

于是张三一套70平的老房子，演变成了两套新区的新房子，张三甚至在购买第一套时还为刚需消费者。

成都的投资、投机客尚且高达85%，个人相信深圳投资、投机客的这个数据会更高。一个真正的刚需购房者二十年的奋斗也不一定买的起深圳的住房。

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是什么人在深圳购买房子呢？

目前深圳累计境内外上市公司406家，每家上市公司的高管，加上像华为、腾讯、大疆等高科技公司的高管以及早期深圳买过房的市民，华强城、东门一带早期做电子产品、服装生意的私人企业主。

深圳是个外来人口占主导的城市，汇聚了全国各地、五湖四海的打拼者。正因为这个特点，人口的高速流动就成了深圳的一大特色。

深圳的年轻一是建市时间不到40年，二是人口的年龄结构普遍比较年轻。正是因为这个特点，高高在上的房价与深圳打拼的年轻人没有太多积蓄，就俨然形成了一对矛盾，那么每年深圳近3万套的房子，是什么人买了呢？

2008年的深圳能给我们答案：

十年前的金融海啸，笔者刚好离开过深圳一年，再次返回，那时的二手房普遍腰斩之后，深圳住房依然卖不出去。直到2009年第一季度，国家四万亿的投资拉动，深圳房子才开始紧俏，房价才开始回升。

其实推动深圳房子价值提升的不是居住本身，也不是供需矛盾，而是资金的投资需求，房子的居住属性被弱化，投资属性大行其道。当然最根本的因素是资金的推动，金融环境的宽松，导致国内资金对内购买贬值。

为了应对这种局面，楼市成了抵御资金稀释作用的一种载体。于是最终，这场拯救金融海啸开始的金融环境宽松，演变成了货币对内购买力贬值的结果，为了避免这场货币稀释，把楼市做了抵御货币稀释作用的标的。于是成就了2014年到2016年三年轰轰烈烈的楼市大牛市。

很多乐观的专业人士预测深圳房价会上涨到15万每平，也有悲观者预测房价会暴跌。在这里笔者不想预测具体价格走势，只想说未来深圳楼市的走势都取决于中国金融政策的走势，金融宽松房价向上，金融紧缩，房价向下。离开金融政策谈房价，没有丝毫意义。至于上涨到15万每平，还是跌回3万每平的论断更是哗众取宠。

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深圳之外不买房

作为这轮楼市启动上涨的龙头城市，深圳率先调整，横盘时间已达近三十个月之久，横盘越久，爆发力越大。目前在宏观调控坚决不松动的语境下，深圳楼市是否也会泥沙俱下呢？

如果在当下，我们为了抵御人民币的贬值趋势，为了对抗货币被稀释的可能，必须要投资房产保值升值的话，文穹觉得深圳是最佳选择地，即使全国楼市趋势性下跌，我相信深圳依然是最抗跌的城市之一。时机不在当下，而在2019年第四季度前后。

深圳的城市发展面临着百年机遇：

一、深圳土地稀缺，人口将近2000万，供需矛盾一直都存在；

二、二次房改后，商品房比例仅为40%，市场供应的产品少了，供小于求，下跌的可能性比较低；

三、新房横盘了近三十个月，这都是宏观调控的结果，而真正最能反应真实性的是二手房走势，二手房价格一直稳步上升，近期才出现微幅下跌；

四、相对内地很多城市而言，虽然深圳房价相对较高，但市民收入水平高，以及当地对地产投资较为热衷，仍保持激情。

有别于内地这次的楼价走高，深圳是一边上升，一边伴随着放量，尤其二手房的成交放量，而内地多个城市则是无量上升，若是回调，文穹相信内地很多城市也会是断崖式的，而深圳则是抵抗性下调。

最近陆续看到很多内地城市、环深城市来深圳拉客户去看楼，部分置业者也蠢蠢欲动。

文穹想说要是投资就最好放弃，因为还没听说深圳等一线之外投资房产赚了很多钱的，多数都是给银行打工，流通很困难，根本找不到接盘的后来者。如果你是养老，或者终极置业，这个倒可以考虑，最重要是符合自己的需求即可。

不是说深圳楼市完全没有风险，深圳楼市在全国各大中城市来看，资产是最安全的。如果你必须配置固定资产，只有深圳是最佳选择。毕竟在下调趋势明确的情况下，确保本金的安全性，比投资回报来的更重要。