“731”新政一周年，被伤得最深的公寓反而表现最优秀？

再过4天，“731”新政就满一周年了。

去年7月31日，深圳出台号称史上最严的限售政策，其中“公寓限售5年，新供应土地上公寓只租不售”，一时间使公寓陷入僵局。公寓多以投资为主，这条政策无疑是彻底锁死了公寓未来至少6年内的交易，因此不少网友对公寓的未来持怀疑和担忧态度。

时值新政一周年，小编整理了一份公寓成交数据，一起来看看公寓市场真实的情况是怎样的。

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限售最严反而卖得更好

新政出台后，2018年下半年公寓成交了6974套，反而比上半年增加了72%。中原研究院数据显示，2018年商务公寓成交面积同比上涨9.03%，创下历史新高，相较2016年更是涨了将近一倍。

咚咚找房数据显示，2019年上半年公寓一共成交6080套，相比新政出台前的2018上半年增加了49.6%。就每月而言，2019年上半年公寓成交量走势波动上升，总成交套数占住宅和公寓总套数的31.68%，其中6月份达到高潮，占比41.6%，几乎与住宅持平。

来源：中原地产

在成交价格上则出现2个分界点，总价300万以下和1000万以上的公寓成交涨幅明显，其中总价300万以下公寓成交占比上涨4.88%至67.64%，为成交主力。户型选择上，45平米以下最受欢迎，60平米以下（包含45平米）占了7成。

成交总价分布 来源：中原地产

来源：中原地产

731新政限制了公寓的短期炒作，使公寓转为长线投资产品。在住宅三年限售的情况下，小户型低总价公寓由于持有成本相对更低，反而比住宅更受购房者青睐。在调控政策不变的情况下，未来小户型低总价公寓依然是投资主流。

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公寓逆市热卖背后的秘密

731新政规定公寓限售5年，新供应土地上的公寓只租不售。那就意味着，5年以内的公寓可出售的二手房源数量将减少。同时，市面上一手公寓会绝迹，目前在售和待售（新政前拿地）的一手公寓将是公寓市场最后一批新品供应。

另一方面，2018年公寓预售面积和预售套数均有所下降，全年实际供应面积为133.51万平，同比2017年下降0.36%，为2014年后的首次下跌。

2019年上半年公寓供应量进一步减少，仅为2018年供应量的29.85%。深圳房地产信息平台数据显示，截止到2019年6月底，公寓可售套数不足1.5万套，差不多只有住宅的一半。

一边是供应严重不足，卖一套少一套，另一边是市场需求量大，好产品一经推出便被疯抢。

2018年9月，万科臻湾汇推出54套258平公寓，当晚全部售罄；

2019年2月，华润深圳湾瑞府开盘，部分总价3000万的大户型公寓几乎秒光；

2019年5月，会展湾·中港开盘推出1273套商务公寓，当天即卖出828套，进入持销阶段后不久非整售公寓更是直接售罄。

当然，有卖得好的就有卖得差的，比如去年10月开盘的深业泰富广场，开盘当天仅卖出4%左右；11月开盘的蓝郡公馆，开盘当天去化率不到10%；今年4月份开盘的深圳国际文化影视城 ，开盘当天去化率仅11%......

同样是公寓，差别为什么这么大呢？对比之后不难发现，销量不好的公寓各自存在痛点，要么位置差，要么配套不成熟，要么产品设计过于普通。而被购房者疯抢的公寓，却都有以下两个共性：

1、占据核心资源。瑧湾汇、瑞府都处于南山区的核心地段，享有一线海景视野，配套成熟，即便户型大总价高也依旧有土豪抢着买单。会展湾中港目前位置虽相对偏远，但拥有粤港澳大湾区和大空港的规划利好，未来发展前景巨大。

2、产品设计新颖。瑧湾汇和瑞府都是豪宅配置，户型设计新颖独特，用材用料、装修标准也是顶尖水平，市面上少有产品能与之媲美。

市场认可度是产品价值最直接的体现，设计超前、区位优势明显的公寓，过去在最严限售政策下已经得到市场认可，未来也将继续引领市场成交量。

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低总价入手创新公寓的机会在哪里？

中原研究院数据显示，今年上半年的公寓供应多集中在龙岗、南山和宝安，其次为龙华和福田，罗湖、盐田、光明零供应。

来源：中原地产

小编盘点了下半年有可能入市的公寓产品，发现上半年的供应格局有望被打破，除龙岗外各区供应量相对均衡，且新增了光明区2个项目。

从各楼盘将推售的产品来看，光明的璟悦轩（建发·小巨蛋）项目最值得期待，38平米可以做出3个居住空间，很好奇是怎样一种灵动的设计。楼校长搜罗全网也没发现具体的细节介绍，据说要等本周日（7月28日）的产品发布会上才公布。

建发这个开发商对深圳人来说比较陌生，但其实他在全国近30个城市都布局有项目，且形成了独具一格的精粹系、城央系、远见系和自然系四大产品系列。其中精粹系仅以“央玺”命名，每一个“央玺”项目都代表建发房产在当地的最高水平。例如上海的央玺，以58000多块七宝琉璃砖，47道匠心工序，30%的烧制成功率，重现北宋米友仁的《潇湘奇观图》。而厦门的央玺，则用“山、水、亭、廊”的新中式景观，展示东方美学意境。

建筑细节展示

从建发过去打造的产品来看，开发商很舍得投入精力和物力去打磨项目。因此对于璟悦轩（建发·小巨蛋）38平极致户型的设计细节，小编也是满怀期待。在项目选址上，开发商可以说非常聪明，首进深圳的第一个项目便选在了网红片区光明。光明自去年揭牌成立独立行政区以来，各方面规划频出，同时在加速兑现：

1、世界一流科学城已经动工

光明科学城在规划提出后半年内就开始动工，再次印证深圳速度。其目标是打造世界一流科学城，规划面积99平方公里，相当于9个南山科技园的体量。南山科技园目前就业人口大约13万人，以此类推，光明科学城未来至少可提供117万个高端就业机会。这些庞大的就业人口将带来巨大的居住需求。

2、深圳新地标正加速设计

今年3月份，深圳“新十大文化设施”之一的深圳科技馆落址光明，将被打造成国际顶级特大型公益性科学中心，近日深圳科技馆的国际设计招标方案出炉，其建设同样在加速进行。

3、地铁6号线即将开通

6号线近日传来好消息，深圳北至光明中心段顺利通过供电条件验收，比原计划提前了三个月。最重要的是，6号线一期和二期将于明年年中同步通车。

6号线线路图

此外，光明还规划有地铁13号线，这条线串联南山深圳湾总部基地、科技园、西丽高铁枢纽、留仙洞总部基地等，是继2号线之后又一条“豪宅线”。

规划利好直接带来了楼盘热销，2019年上半年光明新房住宅一共成交了2645套，与2018年上半年相比增加了11.9倍。

不过从目前光明区的供应来看，均是住宅产品，璟悦轩（建发·小巨蛋）作为少有的下半年可能入市的公寓产品，享有双地铁口优势（距离6号线南庄站约800米，距离13号线公明南站约600米），在区域规划和自身产品创新设计的双重助力下，很可能成为今年下半年的第一个爆款项目。

据了解，璟悦轩（建发·小巨蛋）将于8月4日开放营销中心，营销中心开放前，将在本周日（7月28日）举办一场别具一格的全息科技产品发布会。届时将对产品细节进行详细介绍，解惑如何通过收纳和智能化运用做到38平3个居住空间的超前设计。

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