深圳人“买走”半个东莞，这个片区成最大热门

今年2月，“千年大计”粤港澳大湾区细则出台，东莞被提及8次。细则出台后，香港知名经济学家张五常曾给出论断：“我肯定地推断深圳将会超越硅谷，主要是硅谷没有一个像东莞水平的工业区。不仅今天没有，永远也不会有。”

未来，大湾区内人才、土地、资本、知识技术等生产要素都会加速流动和共享，湾区大都市圈成为发展的常态。而毗邻深圳的东莞将承接深圳的产业、人口外溢，城市边界会逐渐消融。越来越多深圳人来东莞置业也说明了这一点。

01: 去年，东莞有近半新房被深圳人买走

根据东莞房产管理局数据显示， 湾区细则出台后，4月份，东莞一手住宅成交4934套，面积同比增加16%；二手成交重返3000套之上，创16个月以来新高，东莞楼市正显现出欣欣向荣的态势。

据统计，在过去的1年里，东莞有41.5%的房子被深圳人买走，同比上涨4.7%，而北京人也连续两年将东莞作为湾区投资置业的首选。

可以看出，东莞正成为外地客尤其是深圳客跨城置业的主战场之一。其中，价格差是最大吸引力。作为官宣的新一线城市，东莞常住人口平均收入已有广深的七折，但商品房均价仍是深圳的三分之一不到，1.56的房价/收入比，远远低于5.27的深圳和3.31的广州，东莞是湾区真正的价值洼地。

02: 三个一线城市环东莞，全国绝无仅有

湾区九城，东莞显然是一个幸运儿。其被最有前途的三个一线城市环绕，全国都没有第二个，是各种城市榜单的常客。

东莞有800万人口，在广东省的发展规划中被定为特大城市。全国人口吸引力排第五，仅次于北上广深。

2018年，东莞GDP破8000亿人民币，以0.6%的常住人口，创造了全国0.9%的GDP和4.7%的外汇收入，贡献了全国1.5%的税收，用五分之一正常省会城市的国土面积，纳税超过贵州、广西、黑龙江、吉林等大省。

截至目前，东莞拥有高新技术企业5789家，位列全国地级市第一。全球前六的智能手机品牌，三个来自东莞这个全球智能手机制造中心。

区位优势、人口吸附、高新企业与经济贡献......种种数据已经表明现实的东莞与我们印象中的已大不相同。在大湾区融城，跨城置业成为热潮的趋势下，东莞无疑应该被看好。

03: 深圳人置业大热门，松山湖均价逼近3万

去年最受深圳人关注的，是华为来松山湖的新闻。当莞深两地居民还在网上热议华为多次搬迁松山湖和大手笔拿地的新闻时，聪明的投资者早已嗅到先机，闻风而动。

根据链家网显示，5月20号松山湖万科虹溪诺雅成交了一套50平米的1室1厅，总价178万，单价都3万6了，比龙岗一些楼盘价格还要高。

目前，松山湖一手均价接近3万。倒回去看，深圳、广州房价翻3倍都用了7年，松山湖只用了5年。

04: 华丽转身的房价是松山湖片区价值的印证之一

2018年，松山湖GDP突破630亿，一举改变长期以来虎门、长安“双雄争霸”的格局，63%的GDP增速是其他镇区的五倍之多。

园区设立仅10年，松山湖便成为国家级高新技术产业开发区，15年被国务院批复为国家自主创新示范区，“双区”称号至今均为东莞唯一。17年被国家科技部评为仅次于广、深高新区的全省第三高新区。

以高端电子信息产业、生物技术产业、机器人产业等高科技产业为抓手，松山湖累计引进4000多个优质科创项目，拥有国家高新技术企业358家，去年申请专利总量达10900件，占比全市近60%，是东莞绝对的“科创高地”。

投资一个片区就像买它的股票，而经济发展速度就像股市的晴雨表，经济发展快，片区有潜力，投资才有保障。松山湖一路走高的房价，也是受片区价值与发展潜力的双重影响。

05： 北部CBD规划是松山湖未来十年发展的机会点

松山湖以莞深高速为界，北区为高新科技区，南区为风景旅游区。华为、易事特等名企集聚的北区，平均每平米土地每年贡献10万GDP产值，是松山湖的经济支柱。2019年全球开发者大会也将于8月9日在松山湖基地举行。

从2001年设立，到2012年，松山湖可用的产业用地已不足7平方公里。2015年，松山湖与生态园合并，形成今天一区九镇的格局。不断北上扩容，是松山湖片区产业发展进入快速爆发期的结果，一路向北，是松山湖发展的大方向。

早在17年，东莞市政府便发布《松山湖北部地区CBD概念规划项目招标公告》，定位北部区域作为松山湖CBD并加快建设，提出包括建立企业总部基地、城市综合体、以松山湖北站为核心的交通枢纽、下沉式地铁商业、有轨电车等重大城市规划。

今年5月，《东莞市松山湖近期建设规划（2017-2020年）》中再次将松山湖北部CBD定义为市级CBD并督促加快建设。

目前，北部CBD规划区域已建成和在建37座写字楼，华南区域最大的华润万象汇也开始动工。

一个区域拥有政府的规划和投入，崛起的姿态会更耀眼，而松山湖北部CBD就是这一类。因为一个大片区只会有一个CBD，长远来看都是该片区发展的中心。

06： 人才流入带动租售两旺，北部科技区小户型成抢手货

根据《东莞松山湖高新技术产业开发区总体规划（2016-2030）纲要》显示，未来该片区科创人才规模将达45万。但在2012年，东莞市政府发布的《关于限制我市四大园区新增商品住宅项目的通知》中已明确指出松山湖高新区将以发展产业功能为主，不再新增住宅用地，一手新房断供，巨大的居住缺口显现。

短期看金融，中期看土地，长期看人口”，高新产业和高端人才的进驻，对于区域楼市意味着什么，华为等企业就是最好的范例。

2015年松山湖二手住宅成交均价刚过万元。2018年华为数次搬迁员工到松山湖，还带来近300家上下游企业，直接带动周边租金上涨30%，二手房价升至2.8万。

“距华为越近，房价越贵，租金也高，还租不到，华为刚搬过去的那一周，松山湖的挂牌价直接上去了！”华为旁几个社区的房产中介说道。

对于企业人才更为青睐的小户型（30-80㎡，一二居室）的租住需求更是远远无法满足。

由此可见，离企业越近，上班越方便的区域和优质小户型将成为松山湖北部科技区的“香饽饽”，租售持续两旺。

例如位于松山湖北区科技区的万科金域广场就是其中之一。项目距离松山湖华为南方基地仅700米，邻东莞R3线中兴大道站，1站达松山湖北站，三轨道直通深圳。不仅步行上班非常方便，未来在家门口做地铁50分钟自由穿梭广深莞港，是万科为松山湖北部科技区科创精英打造的优质LOFT社区，也是外地投资客看好松山湖不错的投资之选。