文／沐丞
第一套房：不想再过不断租房的生活
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最开始有买房念头是在2008年初，那个时候我才工作三年不到，几乎没有什么存款，家中也没有钱，首付交不起，只能想想。
因为没有钱买，所以并没有实际去看房，只是在一些房地产的网站上看价格和户型。我清楚的记得当时深圳新建商品房的价格大概是7000～9000元每平方米，而且还算是相对比较好的位置。这个房价在2016年的深圳已经微不足道，但是那个时候我也是只能感叹深圳的房价真高。
当时我有一个表哥在深圳关内有一套很小的单身公寓，他是2004年买的，价格只要3000元每平方米。现在回想起来，在很多年前我们其实就已经在经历房价高速上涨的事实了。
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有强烈的买房念头是在2010年的第四季度，那时已经工作了五年多，因为一直是跟别人合租房，时常会遇到要早起抢卫生间，客厅抢电视，还有使用厨房、打扫卫生等问题。我记得当时有一个合租同事爱打魔兽世界，他一玩游戏我们其他人基本上就都不能上网了，因为一上网他就会敲门说他的网速卡了。除此之外，因为是合租，有时候大家作息时间不一致，也会有很多影响。更主要的是每个月要至少花费1500元在房租、物业费等上面，我当时就想着如果有了自己的房子这笔钱就可以为自己还房贷，而不用白白给房东了。
于是，我下定决心一定要在第二年年初租房合约到期之前买下一套自己的房子，结束几年来的合租生活。我那个时候大概有10万元的存款，因为一直没有关注过房价的上涨，我当时的思想还是停留在2008年的房价上，觉得10万元做首付已经足够，但是没想到2010年时深圳关内房价已经涨到了1.6万元～1.8万元每平方米了。我原计划是关内买一个65平左右的小两房，总价大概在48万左右，这样我用存款加上5万额度的信用卡就差不多能支付首付了，但是现在这个想法已经完全不可能。
我把买房想法告诉了家人，家人也很支持，爸爸说可以找亲戚借5万块给我。我是这样计划的，自己有10万元的存款，爸爸借的5万块，还有自己的信用卡，基本上能凑够20万的首付，我自己再找人借一点钱支付掉买房的各种其它费用。
在2010年底，20万首付要么到关外买个小两房，要么就在关内买个很小的单身公寓。思前想后，还是决定要在关内买，离上班地点近才能节省更多的时间。在关外或许住的宽敞，但是配套设施并不好，每天还要花大量时间在路途上，有点得不偿失。
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想清楚了之后，我就开始了自己长达两个月的看房之旅。因为预算有限，对位置又有要求，加上第一次买房没有经验，所以折腾了很久。看房的这段时间里，新房和二手房都看了很多，新房虽然不错，但是要么偏，离上班的地方太远，要么价格不合适。还有就是新房交房的时间比较晚，而且还需要装修，买家具和各种家用电器等，这个也无法满足我几个月后就要结束合租生活的要求，所以最终还是锁定在了二手房上。但是二手房也有不少问题，主要还是老旧的问题，需要耐心寻找。不过功夫不负有心人，看了很多套小户型后，终于有一套我觉得可以入手了。
这套房子所在的小区比较新，2006年底才交的房，我所购买的单身公寓旁还有别墅区，同属于一个小区，配套设施都是共用的，最主要的还是一个学位房。房子虽然不大，但是离我当时所在的公司还算比较近。唯一不好的地方就是这个小区的前方属于一个城中村旧改项目，所以在交通和配套设施上还不行。但是因为我已经看了很多房产，非常清楚实在很难找到一个各方面都完美的房子，加上已经到了2010年的年底，如果还不定下来，过完年肯定没办法搬出合租房。城中村旧改项目虽然对当前的生活有些影响，但是一旦完成，周边会有非常好的配套设施，房价肯定会上涨不少。
房子是只有44平方米的小公寓，有一个开放式的厨房，独立卫生间，客厅、卧室、阳台是连在一起的空间。原业主要去北京工作，所以想卖掉，里面的各种家具、电器一应俱全，原业主也都不要了，可以直接拎包入住，非常适合我。当时除了我之外，还有别的人也看过了这个房子，我没有犹豫，果断出手，交了定金。
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买二手房的好处就是一般不需要等很久才能收房，也不需要重新装修，因此也无需装修完了还要几个月的时间散甲醛。因为我买的这套公寓里各种家具、家电都齐全，所以也不用再额外花费资金置办，只要想办法凑够首付，然后把贷款办下来并完成过户即可。
房子的总价是75万，三成首付至少需要22.5万，比自己最开始的预算超过了一些，不过后来我自己找朋友借了几万块，父亲也多找人借了5万块，最终首付支付了25万，需要贷款50万。
交完首付，和原业主在银行签了相关协议后，就开始了贷款审批流程。这个过程中却遇到了一件很恶心的事情，最开始办理贷款的工商银行答应给我贷款利率85折的折扣，合同上都明确写了相对于基准利率下浮15%，当时已经到年底，没想到一个年过完之后银行的客户经理就给我电话说不仅给不了85折的利率，而且因为贷款紧缩，利率需要上浮15%！我说都已经签了合同，银行怎么能坐地起价？但是客户经理就说她也没有办法，如果我不同意，银行就会迟迟不放款，将会无限期的等下去，让我快点做决定，她还要通知其他人。如果无限制的等下去，很可能夜长梦多，最后买房泡汤，也不能在租房合约到期前搬走了。最后没有办法，只能答应银行的霸王条款，从原来的85折利率变成了1.15倍的利率。那个时候的基准贷款利率本身就比较高，达到6.6%，1.15倍就变成了7.59%，跟现在的4.9%的基准利率相比真的高了很多。
几经周折，贷款终于办了下来，那份贷款合同我一直留着，在利率那一栏原本写着“下”浮15%的地方被白色涂改液覆盖了，写成了“上”。这里其实也给大家提了一个醒，办理贷款、签合同这些事尽量不要跨过一个长假，特别是过年这样的假期，因为你完全无法预料到假期结束后会发生什么。
贷款批下来后，原业主就会收到房款，后面的手续都是一些标准的过户手续了，中介有专人带我办理，只需要准备齐全各种资料即可。正式完成了过户，房子就算买到手了，接着就是找原业主收房，以及办理水电、有限电视等过户，这些手续也是由中介带领办理。
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至此，大概在2011年的3月初，我终于搬进了自己买的房子中，并开始了还贷款当房奴的生活。我其实在办理贷款时还是做了一些研究，我知道我将来肯定还要再买个大一点的房子，所以这个房子的贷款我应该会提前还贷，这样就要选择利息较少的贷款方式。所以我选择是“等额本金”从高到低逐月递减的还贷方式，由于每个月会多还一些本金，从而可以减少利息的支出。当时每个月需要还款5000多元，虽然有点压力，但是如果是除去原本租房的开支，再加上可以按月提取公积金，其实实际额外支出也没有特别多，是一个完全可以承受的范围。
有一点要特别注意，房子过户了并不代表你的户口已经上到了自己买的房产上，即便你已经开始还贷款，住了进去很久。如果原业主没有迁走，他们一家人的户口仍然在已经属于你的房产上，如果是学位房，他的孩子把属于你房产上的学位用了你也只能欲哭无泪了。我之前也不懂这些，我买了房子后就觉得万事大吉了，当时我的户口在公司的集体户口上，也是属于深圳户口，没想到要去把自己的户口再转到自己的房产上。但是我住了一年多之后，有同事提醒我把户口转过去，我去办理转户口的时候发现原业主一家居然还在我的房产上，他们不迁走我竟然无法入户。不过经过跟原业主沟通，他们因为去了北京，刚到北京的外地人无法落户北京，所以没有管在深圳的户口事情，但是他们并非不讲理之人，后来还是迁走了，然后我才得以将自己的户口落户到自己的房产上。所以，如果你们也要买二手房，那么在办理过户之后就应该及时到当地的派出所办理落户手续，特别是涉及学位房的房产，如果真的遇到联系不上、不愿迁走的原业主，你只要能证明房产属于你，可以让派出所将他们的户口从你的房产上强制迁走。
以上就是我第一次买房的经历，有几个小经验供大家参考。一、二手房在买之前要多看房和对比，一般来说二手房的选择较新房多一些，所以可以尽量考虑离上班地点近一些的。二、一旦看中就尽早出手，并尽快办理相关手续完成贷款和过户，尽量躲过由于国家政策变动、房价变化导致的交易失败。三、贷款选择上要选择适合自己家庭的方式，如果没有提前还款的打算，那么用等额本息方式尽可能的多贷，贷时间长；如果有要购买第二套房产需要提前还贷的情况则可以使用等额本金的方式。四、房子过户后应该尽快提醒原业主将户口迁走，然后自己去当地派出所办理落户手续。
第二套房：家庭变化改善居住环境
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我在2011年初买下了一套面积只有44平方米的单身公寓，随着小家庭的组建，虽然两个人住单身公寓也没有问题，但是如果有父母过来同住就很不方便了。加上考虑到以后还要生儿育女，再把父母接来深圳养老，小小的单身公寓是怎么样也不够用了。所以三年之后，也就是2014年下半年我又开始准备再买一套三室两厅了。
2011年买的是二手房，总价75万的小公寓每平方米大约1.7万元，但是来到2014年房价又发生了天翻地覆的变化，那时关内的二手房房价已经达到了4万每平方米左右，新房也已经达到了近5万每平米。一个小三房至少也要80多平方米，所以总价差不多要400多万！
2014年国家当时对于买房有了一个新政策，叫“认贷不认房”，即只看你名下有几笔贷款，而不管你有几套房产，也就是说只要你名下的房贷都还清，那么再贷款买房仍然可以按照第一套房产计算，这样仍然只需三成首付，这无疑是一个重大的利好，意味着购房者仍然能用较少的首付购买房产（注意：现在已经不是这个政策了！）。但是如果你名下已经有一笔房贷没有还清，此时又要贷款买另一套房产，那么这个时候在深圳就要支付多达六成的首付。（各地政策会有差异）
而那时的我也是有一套房产正在还贷款，如果这个时候不把贷款提前结清就去购买另一套400万元的房产，那就意味着我首付需要准备240万！我在2005年夏天参加工作，到2014年底已经工作了9年多，手头上略有积蓄，但是要支付如此之高的首付还差了很多。
我第一套房产最初贷款了50万，已经用等额本息的方式偿还了3年多，还剩下40万的贷款，如果购买400万元的房产按照三成首付则需要120万，这样一来我至少需要准备160万元。如果是买二手房还要准备超过10万的中介费、十几万的契税，还有不少额外的交易费用（如营业税、个人所得税，这些费用虽然是要卖方缴纳，但是由于卖方通常要求实收房款，所以这些费用都会转嫁到买家身上）。
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买第一套房产时决定买二手房，但是这第二次购房属于改善型住房我决定选择买一手房，有几个主要的原因。一、从交易成本来看，房价已经如此之高，如果买二手房很多费用并没有直接体现到了房产上，都是给了别人，还不如买价格高一点的一手楼房。二、买二手房要交大笔的契税，买一手房也是同样需要，但是一手房大多不是现房，契税并不需要立即交，包括装修的费用，都是要至少一年后才需要，因此相对于二手房要准备的钱虽然可能多一些，但是有更充足的时间去筹集。三、既然是改善型住房，除了面积要增大，还要考虑家庭成员的居住要求，可以有针对性的进行装修，而且全家人住新房也更舒心一些。
所以第二套房我就决定买一手楼盘了，跟买第一套房时到处看房的情形不同，这次买新房我基本上没有花时间去找房子。我第一套房刚买的时候，前面不远处正在进行一个城中村旧改项目，三年多过去了，这个旧改项目已经初具规模，并且新房已经开盘，而且也是学位房。我从各方面也了解了很多相关信息，这里将会有五星级酒店、公交站、几所幼儿园、写字楼、商业区，各种配套设施将非常齐全，加上我在这里居住了几年，对周边环境也非常熟悉，所以就决定买附近新建的楼盘。
当时的我有两个选择：一是把现在正在住的公寓卖掉，然后还掉贷款拿剩下的钱去买新的，这样还是一套房产；二是把当前欠的贷款还清，再想办法拿出120万的首付去买新的，这样手头上就有两套房产。
2011年总价75万的小公寓到2014年底已经变成了220万了，如果我卖掉，还了40万的贷款，还会有180万左右的余额，去买新房的首付的确足够。但是我回看这么多年来深圳房价的飞涨，觉得当前所在的区域城中村旧改完成后，房价还有很大上涨的空间，不如咬咬牙多持有几年。（后来证明我的决定是正确的，到2019年初我的小公寓价值已经超过500万了。）还有一个很重要的原因就是买新房并不能马上入住，需要等至少一年才能收房，收房完还要有大半年装修、通风的时间，而这个时候又要去租房子，至少经历两次搬家。于是，索性就不卖现在的小公寓，继续住着，再想办法筹款去直接买第二套新房了。
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2014年底，因为上一家公司要在年后搬到很偏僻的关外，虽然在公司里发展很好，公司平台也很大，但是我还是决定跳槽，仍然选择离住处较近的公司。在上一家公司工作了比较久，接近8年，待遇不错，所以自己手头上有了差不多20万的存款，加上离职后会有一笔差不多20万的补偿金，还有上百万的内部股票赎回款（这笔赎回款也可以视为这么多年来的存款，只不过都是用于购买了公司内部股票），我自己再借一笔20万，配合上两张总额度10万元的信用卡应该差不多。
现在回想起来那个时候的胆子也挺大，从上一家公司离职后无论是补偿金还是股票回购款都不会及时到账，在资金完全没到位的情况下我就到售楼处交了20万的认筹款。买一手楼跟二手楼的流程有比较大的区别，有的一手楼盘并不是你有钱就能买到，因为买的人可能多于出售的房子套数，这个时候就要先交一笔认筹款，然后到开盘当天进行抽签，抽中了才有资格去选房。如果想买这个楼盘的人特别多，那么你最后能买中的几率就很小了。对于二手房来说，你交付了定金，只要你顺利的办下了贷款，一般都能顺利成交，但是对于一手房你交的钱只是一个类似诚意金的费用，仅仅表示你想买，是否最终能买到还要看运气。
交完认筹款还有一段时间，我就利用这段时间借了几个朋友的钱，办理了第一套房贷的提前还款。比较幸运的是因为第一套房已经还款超过了3年，所以可以免罚息提前还款。其实贷款和还款也是有不少讲究，提前还贷的时候可以注意一下贷款银行的相关政策，避免不必要的损失。
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开盘的当天非常火爆，大家早晨7点不到就已经在排队，每个家庭只能进去两个人，每个人会发一个相同的号码牌。接口我的置业顾问建议我拿其中一个号码跟旁边的人交换一下，这一相当于一个家庭就有两个不同的号码牌，被抽中的机率就会大很多。她还说有的人铁定要买的，就直接交了100万的认筹款，这样一下可以拿5个号，再到现场跟另外5个人交换，手上一下就变成了10个号码，那么被抽中的机率就远远大于手上只有一个号码的家庭了。经置业顾问这么一说我们才恍然大悟，原来到处都是江湖，什么事都有套路。
我按照置业顾问的建议，把家人手中另一个号码牌跟另一位购房者做了交换，这样手中就2个号码牌了。结果因为现场去的人太多，据说有3000个家庭参与了认筹，但是只有不到600套房。很多人都采取了换号码这样的做法，结果主持人在抽了两组号码后强制改变了规则，改成了抽中的号码只能一个家庭派一名代表进入选房区选房。不得已，所有人只好把已经交换了的号码牌重新还给了对方，于是只交了一份认筹金的我们就只有一个号码牌了。不过非常幸运的是，虽然只有一个号码牌，最终还是抽中了，我开始兴高采烈的走向选房区。
在通往选房区的道路上人满为患，好多人都直接出价买我手中的号码牌，因为我第一次经历这样的事情，本能的认为大家都会遵守规则，就自己拿着两个号码牌独自走向选房区。有一个人看到我手上有两个号码牌，竟然直接拉住我的手，捏着我的号码牌，求我给他一个，还说给我一万块。他就这样拉拉扯扯跟着我一直走了进去，但是在最后面还是有保安要检查号码牌，他就一直求我给他一个，不得已我就说你马上给我转一万块我就给你。那个人说现在实在来不及，要快点去选房，先记下我的电话号码。因为我反正已经能去选房，就只好给了他一个号码牌，没想到的是我们俩都顺利的进入了选房区。有时候你不得不承认，这样的老司机就是厉害，他可能从没指望能被抽中，捡我这样的漏反而机率更大。
在选房区选房也是争分夺秒，因为至少有10个人在跟你同时选，你在犹豫之间心仪的房子就被选走了，所以必须快速做决定。虽说现场有600套放出，但是等我进去选房的时候销控面板上早就红了一大片，好几栋楼的房子都已经被定了很多。事后我才知道，其实有不少好的楼层和户型早就被内部或者关系户预定了，开盘说是600套，其实300套都不到。当天3000个家庭，真正能去选房的只有十分之一，这就是一线楼市火爆的场景。不得不说我真的很幸运，那个抢了我号码牌的人更幸运。
新楼盘的价格有个规律就是楼层越高总体价格越贵，考虑到自己手中的资金有限，我没有选择楼层很高的户型，总价控制在了405万，基本上满足了自己的要求。我从来没有经历过新房的开盘，没想到跟打仗一样。等我选完房，签了合同，发现整个抽签已经结束，绝大部分人都乘兴而来败兴而归，有的人还跟开发商闹了起来。不过那个时候我已经跟家人去喝早茶压惊了。令我想不到的事，那个抢了我号码的人还给我打了电话，说他没有买到心仪的户型，但是也十分感谢我，于是给我汇了5000块。不过他这5000块花的真值，因为到2016年房子还没有交，我们购买的房子就已经涨了好几百万了。
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开盘选完房并不意味着结束，因为当天并不需要交首付，交首付的时间定在了两周后。如果按时交首付还可以有两个点的折扣，加上认筹和开盘现场签约的折扣，一共有5个0.99的折扣，这样405万的房子总价就降到了385万，还是比较划算的。
但是问题来了，我上一家公司给我的股票回购款还没有到位，我手上没有任何首付的钱，如果两周后还不能到位，这就意味着我不能按时交首付，不仅不能得到两个点的折扣，很可能买房一事都泡汤。如果不能顺利付首付，完成不了买房，那我之前交的20万认筹金也不会退还了。这个损失可就大了。
因为之前要提前还第一套房产的房贷，基本上已经把能借钱的亲戚朋友都借了，现在这100万的首付是无论如何也借不到了，只能另寻他法。我还是真的找到了能拿到100万的方法，我在网上找到了一家深圳的担保公司，他们可以借款100万给我，但是需要我将第一套房产抵押给他们。因为我需要很快用款，所以他们可以先给我钱，后续再办抵押手续，但是利率非常高，月利率达到4%！也就是借100万，一个月要支付4万元的利息。我估算着一个月内差不多能拿到上一家公司的股票回购款，按时交首付可以省下超过8万元，就同意找这家担保公司借这笔钱。不过我也跟中介商量了先不放款给我，如果在我交首付前一天我还没收到公司的钱再贷款给我，对方也同意了。
再次很幸运，上一家公司的股票回购款在我需要交首付的前一天到账了，这样我就不用找担保公司借利息高得吓人的贷款了。为了买这套房子经历了好多没有经历过的事情，还都挺惊心动魄的。
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再后来就是交首付办理贷款，这些都非常顺利。因为我是招商银行的金葵花客户，我就在招行办理了贷款，不仅有利率93折的优惠，而且可以随时提前还款不罚息。我买第一套房的时候选择的是等额本金的还贷，而且当时的利率是基准利率的1.15倍，并且利率是按年调整，也就是说如果当年国家贷款利率下调，我一直要到第二年的一月份才能享受。因为这几年下来自己也有了不少的理财知识，这次的贷款就留了不少心眼。第二套房子的贷款很多，达到269万元，还款压力比较大，所以我没有选择等额本金，而是选择等额本息，并且把贷款时间拉长到了最久的30年，这样每个月的还款压力会小一些。当时国家也处于利率下调的周期，所以我也选择了按月调整贷款利率。果然，自从办了贷款之后，利率就下调了好几次，到2016年只要4.9%了，加上折扣，仅需要4.557%，这比我第一次的房贷利率7.59%低了很多。
2011年第一次买房时贷款是50万元，但是2014年买房时贷款已经达到了269万元，虽然贷款的额度巨大，但是我跳槽后的月薪也上涨了很多，所以还贷没有很大压力。同时，这是一笔利率很低的贷款，所以我并不打算提前偿还。我要把资金用于投资更高收益的理财产品。
至此，我在2014年底完成了第二套房产的购买。买这一套房也有几点心得体会。一、如果是买新楼盘，对于热门的楼盘不妨多交几个认筹金，这样在后面能买中的机率更大。二、新楼盘一般都是期房，需要至少等一年以上才能收房，如果不带装修，还要自己装修，真正入住需要等两年，这个在买之前要估算好，不要因为入住时间晚耽误了自己的其它计划。三、因为新楼盘交付时间晚，所以要有远见，可能你认筹时周边配套还没起来，交通还不够便利，但是两年后等你正式入住时周边已经很不错，所以需要一些对这个楼盘周边规划的背景信息。四、办理贷款也要留意相关形势，如果有加息的预期，那么就选择按年调整贷款利率，如果有降息预期，那么就选择按月调整贷款利率，至于是按照等额本息还是等额本金还贷方式则要根据自己的还贷能力、是否提前还款等综合判断。
第三套房：有意识的主动投资型购房
01
2011年初买下第一套房，可以理解为是为了结束长达5年合租生活的刚需；2014年底买下第二套房，是属于家庭需要的改善型住房需求。在深圳一个家庭名下只能拥有两套住房，到2015年时房价又经历了一轮飞涨，因此无论是从政策法规的角度，还是从个人经济能力的角度我都没有办法在深圳再买房了。
所以，我的第三套房并没有买在深圳，而是选择了离深圳很近的东莞。跟购买深圳的两套房初衷不同，深圳的两套房都是我自己或家庭需要的，但是这第三套却是一种真正的投资行为。为什么会有这个想法也是源自于自己对东莞房价的一个判断，因为我知道某世界500强的通信公司将要搬去东莞松山湖，这必然会带来房价的上涨。
所以这第三套房目标比较明确，就是投资的目的，房产所在的区域也很确定，并且要尽量保证整个购房过程简单化。由于在东莞，我不可能经常跑过去看房，所以我主要通过几个途径来收集相关信息。一是通过房产App来搜索房源；二是跟已经去看过房的人打听；三是找网上的中介咨询。
为了节省购房成本，我还是决定买一手楼盘。我在写自己买第二套房产经历时介绍过深圳一手楼盘抢购的火爆场景，但是东莞的楼市没有这样的火爆，至少在2015年夏秋之际还没有，这样来看买一手楼盘会更划算一点。因为是投资，就要节省时间和精力，所以最好买带有装修的户型，这样收房后只要买一些家具和家电就可以出租了。
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在进行这个房产投资之前其实也是出现了一点偏差，我之前在《你有被骗得很惨的经历吗？》一文中提到过自己有一笔30万的款项给了老家同学做投资，结果几年来一直没有要回本金，本来我是打算用这笔钱作为东莞房产首付的，这样起码可以投资一个至少90平方米的小三房，但是这个想法只能泡汤。不过这并没有打消我继续投资东莞房产的念头，不能投资大的，也可以买一个小的，而且经过我自己的调研发现松山湖地区基本上只有小的户型才带装修，大一点的反而要自己装修，这又坚定了我去投资一个小户型的决心。
经过各方了解，锁定了一个小区的新楼盘，这个楼盘的服务还挺好，从深圳去看房还有专门安排车接送。这个楼盘的地理位置也不错，交通比较便利，所以我没有犹豫就定了下来。楼盘还有一个促销活动，那就是开发商可以借两成首付，也即买家只需要交一成首付即可。开发商借的两成首付只要在之后一年内每个季度分四次还完即可。
我买了总价是34万的户型，直接用信用卡刷了一成首付和一些杂费，另外两成首付6万块由开发商垫付。杂费中还包含了1000元的律师费，由他去帮忙办理各种手续、申请贷款等。跟我在深圳两次买房到处看房、借钱、慌慌张张相比，这次买房尤其轻松，如同在超市刷信用卡买菜一样。
我在深圳买的第二套房是2014年底买入，但是到2016年秋还没收房，收房后还得自己花钱装修，但是在东莞买的这套是2015年国庆期间买的，在2016年初就已经带装修交房。交房时就已经比原价值上涨了50%，这真的是一笔不错的投资。
交房后我找了一个中介，给了他钥匙，让她帮忙租赁，同时自己在京东上买了全套的家私家电，包送货到家和安装。房子早已经租出去了，房租可以完全覆盖月供。明年我会再将房租上涨20%，再加上房产本身的升值，整体上肯定有不错的收益率，而这一切不过是我刷信用卡就做到的。
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买房也是在实践中增长经验，这些年来我买过二手房，也买过一手盘，买过本地的，也买过外地的，相关的经验的确积累了不少，特别是怎么贷款和还贷，怎么使用公积金，还有抵押房产、租赁房屋等。现在经常有人咨询我买房的事情，大家觉得我很会投资，其实都是实践出真知。
关于投资型房产自己也有几点小经验。一、如果自己的资金并不多，不建议投资较大的户型，特别是超过144平方米的，90平方米以内为好，因为小一点的便于租售。二、尽量买带装修的，因为是投资，如果自己还要花时间和精力搞装修会增加投资成本。三、在网上统一买家私家电，包送货安装的，然后尽快出租，降低持有成本。四、尽量买交通便利的一手楼盘，而不是二手房，这样交易成本会更低，同时也便于后续租售。
另外还有一个理财的方式，那就是如果手头上有投资型的房产，短时间内并不打算出售可以考虑将其抵押出去获得一笔贷款。房屋抵押贷款的利率通常不高，大约是基准贷款利率上浮20%，这已经比很多理财产品的收益低了。所以如果你有出国旅游、装修、大宗消费、做生意的需要，就可以不用使用自己的现金存款，而采取抵押贷款的方式，用抵押贷款的钱去消费，用原本自己的现金去买理财产品获得更高的收益。（抵押房产获得的贷款需要提供用途说明，不可以直接用于投资等用途，所以这里相当于做了一个置换。）这样一套投资房产就能获得：1、租金收入；2、房产增值；3、抵押贷款购买理财产品的收入。
04
关于几套房产收益的总结：
第一套房（44平方米）：坐标深圳，2011年初总价75万购入，2019年中价值500万，8年升值566.7%；
第二套房（88平方米）：坐标深圳，2014年底总价385万购入，2019年中价值1200万，5年升值211.7%；
第三套房（42平方米）：坐标东莞，2015年秋总价34万购入，2019年中价值60万，4年升值76.5%。
我有个表哥在2004年的深圳也买过一个45平方米的小户型，当时的价格只要3000多元每平米，总价只要15万，来到2019年中，这个房子已经价值285万，15年升值1800%！
我曾经有一个女同事，是一名90后，2012年初刚上班才半年就买了一套单身公寓自住。首付是她家人赞助了20万，月供是她自己支付。2016年中，她跟我说已经把小公寓卖掉，换成了价值500万的大房子了。我身边也有不少朋友都感慨为什么没有早生几年，为什么没有早出手买房，可是如今只能望房兴叹了。
从上面的总结可以看出一个规律，一线城市的房价上涨的幅度的确很惊人，只有亲身经历体会才更深刻。我算不上一个炒房客，真正属于投资型的一套房产只是在东莞买的一套小公寓，虽然也有不错的收益率，但是毕竟总价低，目前还没有赚多少。在深圳购入的两套房本质上都是属于自身的住房需求，只是碰巧抓住了房价上涨的时机而已。买房就像人生中的一些机遇，有时候你咬咬牙抓住了，有时候你在观望中错过了。
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