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这个月19号，宇宙中心超级大盘鸿荣源壹成中心3区又开盘了，共有1243套住宅备案，备案价5.8万/平起，毛坯交房，主力户型为78-118平米3-4房。

这个楼盘，分10区开发，卖了4年、开过5次盘，每一次开盘场面的非常的宏大，基本都很快被秒光。以致壹成的楼盘被称为龙华最具性价的房子，人见人爱。

从2015年开盘均价4万/平米，连续4次加推，共计1637套房源，6小时扫光。到2016年6月五区的开盘，均价5.8万/平米，当天推出1046套房源，3小时再次售罄。

在这之后，每次开盘都是被抢售一空。尤其是3房和4房的刚需户型最为抢手。

但从这个楼盘的历史价格回顾，这个楼盘从17年后，基本没有怎么涨过。无论是6期还是7期，均价都一直保持在5.6万/平方-5.8万/平方。

据有位业主的爆料，表示自己16年花了474万卖了一套壹成中心88平米的房子，契税14万多。两年多的供楼利息50多万，成本价538万，现在以495万的价格出售，亏了43万。

除此之外，这个楼盘经常挂出很多低于买入价的笋盘。

要知道，2016年8月19号和12月11号开盘的六区，开盘均价高达6.5万-7万，两年时间过去了，加上税费和利息，成本已经到7万以上。

现在已经形成二手市场的九区和五区成交均价都没有超过6.5万，接下来，入伙的六区业主要含泪亏本出售。

在看下，同期开盘的宝能城，之前的价格也是6万多，虽然销售成绩没这么风光，但涨幅却很高。现看两个盘的二手挂盘价，壹成中心挂盘价6万-6.5万，宝能城挂盘价9.5万-10万。

目前看来，只有第一次开盘买入这个楼盘的业主能够赚钱了。其他几期开的买入基本都没有赚，甚至还在亏，跑不赢通货膨胀。但作为自住来说这个盘还是不错。

壹成中心为何涨不动？

咔咔本着不吹不黑的态度来跟大家，好好谈一下，这个超级大盘是出现什么原因导致涨不动。

壹成中心，位于龙华区龙华办事处，由人民路、工业路、梅龙路、东环一路和建设路围合而成。从地理位置来看，是非常好的，四通八达。而且离4号线龙华站距离不会太远。

盘总占地面积50万平方米，超大社区，全部超高层，建成以后大约有12000户以上。全部建成之后，建面总体量可以达到320万平方。

除了项目大之外，商业体量也是他们最大的亮点之一。自带建面60万平商业，直接相当于3个万象城的体量，同时还有建面约36.6万平写字楼及酒店，加上城建等市政配套。这种超级大盘，放在哪个城市都不常见。

而且周边社区云集，自带1.5万户高端住宅人群，配套有山姆会员店。加上1300万平方的旧改体量，德业基、海岸城、中洲等百万体量的品牌在周边。

这么牛的一个超级大盘，说实话，价格应该会一路上升，可为什么价格却一直没涨呢？

主要的原因，咔咔认为有以下几个点。

1.龙华的过度透支。

对于龙华片区，一直以来都被神话了。从2011年的1万出头，到2017年的54619元/平米，6年时间，龙华的房价涨幅超过5倍，连南山、福田都不是龙华的对手。一段时间内，一直是深圳房价的NO.1。

但龙华那片区，目前除了上塘和红山靠近北站还有涨之外，其他地方涨幅真的很小。

2.学区落实不到位。

发商此前一直宣传的九年一贯制名校，但现在看来，并没有落到实处。就算落实到实处，以这个楼盘的居住量来说，根本不能满足。加上现在积分入学，新房没办法及时入住积分，要两年才能交房，这样就少了1个积分。

3.周边竞争多。

周边二手挂盘量大，加上本身自己的二手盘源也特别足，造成挤兑，形成恶性竞争，加上没有稀缺性。买家多了比价的空间和议价空间，价格自然下来。

4.超级大盘的管理问题

做为一个这么大的小区，管理方面存在很多隐患。加上当初买这个楼盘投资客较多，基本都在出租，租客较多。导致人群太杂太多，小区环境不会那么纯粹，给小区环境减色不少。

5.后面几期得房率性价比不高

后面几区开盘，基本没有赠送面积。之前的89平能做4房，后来的89平只能3房。得房率只有76％左右，所以性价比没有之前高。

6.涨幅空间不大，没有投资价值，浪费名额。

15、16年的牛市，未来能不能见到，谁都没有把握。所以现在购入这个盘，以这个价格的涨幅年均不到10％，投资意义不大。把自己3成首付的名额买在这里后，以后要重新换房的话，涨幅的钱根本不支持啊。

借用网友的一句话：真是王小二过年，一年不如一年，价格越卖越低。

总结

整体而言，鸿荣源壹成中心拿来住的话，是基本没有问题的。商业体充足、小区配套好。

但如果是投资的话，不太建议，做为一个超级大盘，本身物业管理难，加上学位不充足，稀缺性不够。后面的几期离地铁又太远了，何况得房率还不高。

所以，秉着只唯实的情况来看，壹城中心算是比较中规中矩的楼盘吧。

Reference:

1.《龙华这"超级大盘" 2年前买的还亏钱?》 作者：梵高先生

2.《壹成中心3区开盘去化不足3成！折后5.8万起！》作者：BOSS找房

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我是探房杜咔咔，专注房产研究，为读者把握地产涨跌周期，不唯多，不唯空，只唯实。