为什么不能买新房？

真正厉害的投资客是不会买新房的，也不可能买新房，因为考虑到价值最大化，这是必须坚持的一条。

当下所有买新房的都不是真正的投资客，或者说是伪投资客（类华润城三期除外，因为那不是市场）。

最初认识到新房有严重溢价是2009年6月，当初西丽德意名居开盘，均价13500元，旁边赠送面积和小区都比德意名居好的西湖林语成交才12000多，记得非常清楚一个客户当初看了西湖林语109平米四房,业主报价140万，客户没买，转身去买了德意名居89平米的三房，总价125万。

当时德意名居开盘价就比周边二手真实的成交价高了10%，到现在德意名居的二手价格还没有西湖林语高，这里面还没有算新房免费给开发商供楼两年的利息，两边对比，对于一个投资客，考虑价值最大化，差别巨大，同样的投资，收益完全不同。

从那以后，我看到市场行情下开盘的新房，没有哪一个盘开盘没有溢价的，只是溢价多少而已。

为什么都乐意去买新房？

1、情怀和喜欢

再贵也要买这里的房子，比如最多值11万的华侨城天鹅湖花园三期，开盘价卖到了12.5万，花1500多万买一套实用面积80多平米的房子，开盘还真的有人去抢，1500多万都可以买深圳湾的三房了，这是对华侨城的情怀，这是对天鹅湖花园三期的热爱。

我喜欢的人，付出所有都值得。

2、看到的以为都是真实的。

新房往往都是高大上的售楼处，装修的富丽堂皇，从你靠近楼盘的那一刻感受到的是楼盘最完美的一面，表面开发商一定会给你展示不真实的完美，看房的时候是浓妆艳抹＋PS，住进去看到的是素颜，素颜才是二手房看到的样子。

3、新房癌患者。

不买别人住过的房子，要名义上的一手房，这人肯定有处女情结，殊不知深圳换房率平均是5年，也就是5年就要换一个地方住。另外很多二手房是毛坯房，可以找毛坯房买，这个有什么关系呢？

以上都是新房能卖出高溢价的原因，每一个开发商都不想卖便宜了，毕竟拿一块地不容易，就像你卖房的时候一样，能卖500万的房子你肯定不会490万卖掉。

高价有人买还有一个原因，很多人并不懂价值，比如当初龙华上塘的鸿荣源尚峻开盘，6万多的价格，当时片区二手房大部分成交价5万多，开盘卖了一部分，溢价太高并不好卖，最后不得不启动三级转介，一套房给中介大几万的佣金，这好像也是鸿荣源第一个启动转介的住宅，这相当于开发商变相降价了，只是这样降价没有人去闹，开发商把价格让给了中介，带来的好处就是中介每天朋友圈转发，这实际上就是在收割另外的一波韭菜，这个盘在中介转介下，销售异常火爆，因为中介整个深圳带过来的客户，很多对上塘二手房真实价格是隔绝的，根本不知道，买了回去还和亲戚朋友炫耀，6万多买了宇宙中心的房子，隔壁还是地王豪宅金茂府，以后金茂府开盘我的房子肯定买10万，买了一套房子自己都成为专家了，底气十足，可惜现在尚峻亏本都不好卖。

现在已经过了房地产暴涨的年代，片区分化是常态，5年前我们买房，一年涨幅50%，500万买一套市场价400万的房子，买错了一年也可以赚100万，虽然少赚了150万，自己也很开心，还可以笑话那些拿150万首付去炒股没有买房的人，找存在感，找心里安慰。

但是现在不一样了，房地产暴涨的年代已经过去，片区分化，保值增值的前提下去考虑赚钱，能选到好的标的，在没有溢价的前提下，一年涨10%算是很不错了，新房在来个20%的溢价，加上两年免费给开发商供楼，如果这个新房本身就在溢价非常严重的片区开盘，你的好几年青春就搭进去了，同样买房，买对了马上享受上涨红利，买错了就是消磨你的青春，你的收入，你的贷款名额，好多年都在为买高的溢价打工。

过去几年这样的盘比比皆是，比如上面说到的鸿荣源尚峻，壹成中心，龙岗的名居广场、远洋新干线、深房传麒尚林等等全部被套，赚钱就不要想了。

最近去看了龙岗的仁恒公园世纪，毛坯＋装修的价格到了5.2万，满大街的中介，听说卖的不错，那个地方5万多，买房的客户会走前面小区业主的老路。另外还有坪山的恒大城，一群深圳中介拉过去的客户，他们哪懂恒大城有没有价值，买了后面结果都是一样的。

如果你坚持不相信，在买新房的时侯，记得看周边几套同样价格的二手房（真实成交的价格），三五年以后再看看你买的一手房和当时看的房子，你会发现，同样的价格，一定是当时的二手房价格更高，增值空间更大，没有意外。