深圳核心：深南大道分析报告

文丨徐小平、子木

01 深圳价值

2019年6月24日，深圳史诗级土地拍卖超预期落下帷幕，重新定义了深圳楼市的天花板高度。4区5宗地，全国超37家企业争抢，单是保证金就达1100亿元。

最终经过343轮竞拍，5宗宅地均以最高限价成交。成交总价达223.84亿元，配建人才房面积138960 ㎡。越秀、龙光、中海、电建、平安不动产摘得贵地。

其中三地块最抢眼球，一是由龙光地产拍得的龙华65.85亿元地块，平摊人才成本房后，可售楼面地价高达60321元。而目前该地段二手房才70000元左右/平方米。

二是由广州越秀59.08亿元拍得的宝安尖岗山地块，可售楼面地价高达60321元，目前该地段二手房价才60000元左右/平方米。

三是中海54.08亿元拍得光明地块，可售楼面地价达39349元，目前该地段二手房才45000元左右/平方米。

地价与房价是房地产的一体二面，按一般规律，房价是地价的1.5～2倍，开发商在深圳抢面粉的动能这么大，根据能量守恒定律，二年以后面包会便宜吗？我想，可以想像空间也很大的。

稳地价、稳房价、稳预期，地价调控才是触及灵魂的调控，从这次史诗级土地热拍再次证明了，全国人们对深圳的发展前景一致看好！

从今天开始笔者将从各个区域进行微观解剖分析，并结合整体趋势去探讨地段价值。首先从深圳湾的深南大道开始，陆续走进滨河大道、南山、福田、宝安、光明、龙华、龙岗、坪山、盐田和大鹏等区域，区域中所有楼盘均是笔者亲自踩盘调研，为买房读者提供最真实有效的城市区域分析报告。

深圳大道风景图，徐小平摄

这里写的深圳湾是指深圳福田红树湾→深圳湾→后海湾→蛇口湾→前海湾→宝中湾。由深南大道及延长线107国道和滨海大道及海岸线围合而成。

02 深南大道

世界是湾区经济，中国也是湾区经济。

大湾区、上海-杭州湾、勃海湾就是中国三台功率最大经济引擎。同理，深圳湾是大湾区的核心引擎！2018年的经济数据就是最力的证明。

2018年深圳GDP24221.98亿元，增速7.6%名列大湾区第一。其中面积很小的深圳湾，南山+福田+宝安三区的GDP总共12648.7亿元，与江苏省会南京12820.4亿元GDP旗鼓相当。

所以说，福田是深圳的中心，前海是大湾区的中心。

深圳湾最有代表性的是深南大道和滨海大道，其中深南大道是本文的重点，接下来我以第一人称视角帮大家做讲述。

第一条线路，驾车先从深南大道五洲宾馆起点出发。首先来到的是褔田中心区的香蜜湖高端豪宅区，水榭花都、香蜜湖一号，这二个小区西边环湖，南望深圳湾红树林公园。还有两个高尔夫球场练习场，北端有香蜜湖体育中心和沃尔玛大型商场，地铁1号线香蜜湖站。

香蜜湖地段处于深圳市中心地带，南望深圳湾红树林并且环湖而居，是闹中取静最佳选择。

福田中心区CBD，是市政府行政市中和金融中心，距香蜜湖只有一个地铁站，骑自行车也就1公里，是中心区高管阶层和富豪的第一选择，所以香蜜湖片区即使在严控时期（2016至2018年），完成了逆市上涨60%，二手房均价由10万元/平方米升值到目前16万元/平方米。

所以，市中心区核心地段带有湖兼近海湾稀有资源房子，是居住和投资保值与增值的首选。

我们买到的既是房子，更是城市的座位，属于自己的工作生活和自然环境的空间！

香蜜湖价值还有新的引爆点，甚至影响福田整体价值的提升。根据规划在深南大道香蜜湖段建设国际一流的金融街，现在加快深圳高尔夫球场的拆迁。美国纽约曼哈顿、硅谷、东京和香港早已证明科技和金融中心也就是资产价值的核心。

东海花园实景图

看完水榭花都和香蜜湖一号，接着驾车顺着深南大道往西不到1公里，便是招商银行总部招商银行大厦，后面的香林路与农轩路交汇处，就是深圳第一个网红楼盘东海花园。

东海花园是十八年前深圳第一个单价超一万的房子，每层净空高3米的空间优点，从现在来看，香港人设计的户型虽然与本地消费观念有差别，特别是带孤形小阳台不好使用，但地段位置绝对一流。

西边配套省重点学校深圳高级中学初中部的学区房，东边是深圳外国语小学，小区内有东海培翠幼儿园，北边还有一个香蜜湖公湖城市公园，小桥流水与草地湖泊置身于城市中央享受繁荣与自然，深南大道住宅人居设计理念，园林式小区，风景有楼，楼中有风景。把办公、交通配套充分融入小区，实现工作与居住相融的良性循环。

小区商业配套中的东海城市广场，电影院、银行、酒店和酒楼很有特色。居住很多香港居民，小区有直通香港巴士，方便小孩在香港上学和香港居民上下班。有1号和11号地铁线。

所以，在香港工作深圳居住，东海花园是很好的选择。目前二手房均价在11万元/平方米左右。

03 优质楼盘

买房其实是考察人一种综合能力！

买房既是经济问题，又是人的智慧和情商问题，由于投资是反人性的特点，所以买房更是一种对远期政治经济的一种判断。

考察完东海花园驾车继续前行，经过世博园公园的树林与鲜花，跨过福田与南山交界的桥城东路的沙河桥便进入南山区了。

经过锦绣中华、中国民族村园林和深圳湾大酒店喷水瀑布池，过红灯就是著名的世界之窗欧洲风情街，一路风景一路楼房，高低错落有致，景中有楼，楼中有景，每个小区各有特色。

再前就是沙河高尔夫球场，一片草绿色，过了大冲桥便是当前南山科技园网红楼盘华润城了。

润府四期依托华润城280万㎡大体量综合体的优势，享家门口的大型商业、南山外国语学校九年制学校、幼儿园等利好配套，生活便利，配套完善。

项目位于南山高新技术产业园区的中心位置，临近深南大道、北环大道、沙河西路等城市要道，距高新园地铁站和大冲公交站400余米，交通通透性高，自驾、公交出行十分便捷；且周边聚集着大量的高新技术企业和人才，租售需求旺盛，很适合投资与自住的优质物业，升值潜力很大。

四期户型共有四个面积段：

建筑面积约99㎡ 三房一卫 （383套）

建筑面积约120㎡ 三房两卫（669套）

建筑面积约160㎡ 四房两卫（112套）

建筑面积约190㎡ 四房三卫（110套）

第四期比前三期景观和位置好，东看沙河高尔夫绿色景色，高楼层可以眺望深圳湾海景。

前二期由于限价原因，开发商以备案价8.5万元/平方米发售，与二手房均价12.5万元/平方米倒挂，买到即赚到了，引起排队摇号争抢。估计今年下半年四期新盘会开始发售，推荐大家关注，只要有心，价廉物美的好房子还是有的。

华润城是大冲村城市更新城功项目，不但地段位置交通好，而且处于南山科技园北区。购买人群主要是高科技公司的高管和科技人员，收入和素质均不错。买房不单是为买房而买房，还有更深刻一个层次，就是买好邻居。

人以群分，物以类聚，就是这个道理。

04 总结

城市买房四项基本原则：

一，买市区核心资产，不买便宜的远郊资产。

二，买地铁物业，不买交通不便物业。

三，买学区房，不买远离学校房子。

四，买有小区配套的房子，不买单体搂没有配套的房子。

随意买个房子很简单，而买个核心资产就有一定难度了，要是买个艺术品的房子就要需要水平了。

其实房地产应该是自然环境与人的和谐统一才是真正的艺术! 而艺术品价值是房地产价值最高的形式。人是大自然的一部分，庄子有一句名言：大道合乎自然。

尊重客观规律，房地产保护环境和追求高品质发展是辩证的统一，房地产才能良性循环，走更长的路。

道法自然，多么深刻的领悟。