文/老船长

01

不知大家是否还记得，在前海中心打造前海国际都会“壹方中心”的开发商鸿荣源，这家公司在深圳曾打造多个“豪宅”项目，业内闻名。

这回，给大家解密的是鸿荣源开发的一超级神盘：鸿荣源壹城中心。

对该楼盘进行实地考察后，只想用四个字来形容自己内心波动——爱恨交加！

02

壹城中心，优势和硬伤都十分明显。

首先从地理位置来看，壹城中心的交通位置还算便利。

整个项目，距离4号线龙华地铁站走路大概10-20分钟左右，四周围绕着人民路、工业路、梅龙路、东环一路和建设路。

其中距离4号线最近的为项目的9区和8区，走路大概10分钟左右可到达龙华地铁站。

8区/9区的房子处于自带商业配套项目壹方天地的A、B区，该区域各种店铺琳琅满目。实际考察的过程中，发现这边网红店挺多，比如太二酸菜鱼，四季椰林椰子鸡，探鱼等都在该区域，这也间接反映了该区域人流大、人气高的特点。

不过有一点大家得注意了，8区和9区虽然离地铁比较近，但也有个不好的地方。

到了晚上，人流攒动，略显拥挤，上楼时甚至经常出现需要排队的情况。

总的来看，壹城中心楼盘的两个优势已经十分明显了：

一个是“自带商业配套”，该项目配套的壹方天地，属于商业综合体，除规划住宅、商业、写字楼、学校、保障房外，还承建市政配套，除了能给自家房子造势外，也能给片区带来人气。

二个是壹成中心处于龙华老城核心居住圈，原本的生活气息并不差，周边较近的商业配套有人人乐商场，远一些有九方购物中心，星河cococity等。

从这两个优势来看，还是可以看出开发商的决心，在原本就不差的“商业配套”下，当该楼盘建成后，还自建了商业配套提升片区竞争力，说明开发商是有意去打造该片区的。

03

正所谓：爱之深，恨之切。

相比壹城中心的优点，它的缺点，也格外突出。

你能体会因买了房子而亏本出售的心境吗？这样的例子，在壹城中心就真实发生过。

在某二手房交易平台，就有部分房主以低于成本价的价格在亏本兜售壹城中心的房子。

资料显示，这些房主，大多都是16年买入的。

2016年12月深圳的房价均价为43289元，2019年7月深圳的房价均价为54312元，涨幅为25.46%。也就是说，这些房主已经跑输了深圳普遍楼市行情。

这个事实，告诉了我们一个道理：

城市与城市之间、区域与区域之间、楼盘与楼盘之间，哪怕是户型与户型之间，稍有不慎选错了，差距都是天壤之别。

深圳算全国楼市行情的佼佼者了吧？但哪怕在同一个城市，不同片区；同一个片区，不同楼盘；同一个楼盘，不同户型。购房成本，相差甚大。

可以肯定，并非在2016年买到了壹城中心房子的都得亏本出售，这只是所有房源中的一小部分。

壹城中心房子的软肋，在于它的“户型”和“分摊面积”。

上图是壹城中心某套89平和118平的户型图，按照大家的理解，89平和118平是不是已经足够大了？

但在该户型图中，仅支持“两房”的格局。虽说理论上可以把阳台改造成“三房”，但这实际上是存在政策风险的，要是哪天出台相关文件不允许这么干，那不凉凉了。

问题就来了，为什么开发商不直接把89平的房子和118平的房子直接设计成三房四房呢，很重要的一个原因可能就在于：并不是开发商不想，可能由于公摊面积较大，使得实际操作并不允许。

另外，118㎡户型承重墙太多，无法进行房间再分割，从图上看，书房三分之二被承重墙包围，只开了一个小口，这也会使舒适度大打折扣。

总结：

“为中心，造壹城”，当初鸿荣源以此为口号开发建设壹城中心。这个超级大盘，优势和硬伤都十分明显，的确让人又爱又恨。还在观望的你，下一步如何抉择？