年涨幅低于10%，你买房基本都是亏的

01.

2018年蛇口某豪宅开盘摇号的时候，安静认识的一个小姐姐曾经发过一个巨拉仇恨的牢骚。原因是她当时交了500万的诚意金去摇号，可是盘开了，她并没有那么好运气摇到号。

那个楼盘当时的备案均价大概是12.12万/平，起步价约2000万一套。当时深圳的很多的投资客都时兴“打新”，因为周边二手房贵过新房，因为这个，很多人甚至注册公司以公司的名义去买。

当然，没有摇到号也就罢了。可是500万的诚意金退还的有点慢，耽误了好久。为此，她有点不乐意，反复催促开发商退款。

因为按照资金持有成本来算，她其实亏掉了蛮大一笔钱。以6%的年化收益算，这500万的资金，在7天之内所产生的利息将是500*6%/365*7=5753.42元。

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也就是说，这500万在7天的时间里，按5%非常普通的理财产品来算所产生的利息，相当于一个毕业两年左右大学生的月薪。

如果再耽误7天的时间，那么所产生的利息，则相当于一个毕业5年左右大学生的月薪。

算这笔帐什么意思呢？其实所要表达的无非是一个资金成本的意思。同样一笔钱，不管你要投理财产品也好，买房子也好，无非追求的就是一个收益。

但是，如果买房作为人一生中资金比例最大的一项支出，如果没有达到一定的涨幅，其实就是亏的。

试想，当你投资500万去买房的时候，一年下来或者几年换算下来，如果还跑不过理财，那肯定是失败的投资。

02.

为了让大家理解的更深刻，我们来看房网上的一个贴子，它很形象了估算出房子的持有成本以及涨幅比例之间的关系，以此来判断你买深圳的房子是亏了还是赚了。

为此，他拿自己的房产来举例，他所表达的情况是——

房子在坂田，是新房，面积93平米，单价5.8万，总价540万，1年交房，3年限售，毛坯交付，4年后毛坯卖出，1.1倍基准利率5.39%，首付3成，30年贷款，等额本息还款。未计算房租收入，空置。

以上是毛坯售出测算，所以估算的卖出单价会比同小区装修的住宅均价低1000-2000元/平。

这张表格，很清晰的列出了深圳新房持有成本以及涨幅之间的关系。从这张图上，我们可以明显的看出——

以4年为一个区间，当涨幅到达15~20%的时候，房价的年化收益率基本是持平的。而当房价4年内涨幅25%-30%，跑赢理财。

通俗一点讲，只有你的房子每年涨5%的时候，你的资金才不会亏损。当你的房子每年涨7.5%的时候，你的资金才刚刚跑赢理财，才算手里的钱没有贬值。

最后得出的结论是：市场横盘风险大，一定会亏损。换言之，房价不涨的话，其实就是亏。

而且，这个结论其实还忽略了极其重要的一点，那就是通货膨胀率。

03.

我们再来看一张图。

实际上，以目前的银行存款利率，根本赶不上通货膨胀率。按照经济学的理论：通胀是永恒的，通缩是短暂的，这就导致了国家为了应对经济的增长就要增加货币的印发，从而导致货币购买力下降。

举个例子，以前我们花100块钱，到理发店可以理发4次，但现在呢？只能理发2.5次，这就是通胀。同样的钱，面额没有变，但物价涨了。

过去十年，国内的通胀率是多少呢？从表格中可以看出：2008年-2018年的这10年间，我国的通货膨胀率下降的趋势很大。

2008年的通货膨胀率最高，达到了8%左右，低一点的是如2009年，通胀率为负。而在2018年，2018年的通货膨胀率在1.5%-3%。通过计算，大致得出最近10年的平均通货膨胀率为6%。

也就是说，过去10年间，如果你的资产没有保持每年6%的增幅，那么你的财富都是缩水的。

当然，我们不看过去，我们看当下，以2018年的通货膨胀率来看，我们取中间值2.5%来算，在深圳买一套新房的成本，加上7.5%的年化，至少要10%的增幅才能通赢普通的理财产品。

所以说，在深圳买房，如果你的新房子年增长低于10%，那么你的投资就是失败的。二手房更加，因为这里面还有七七八八的税费，一算的话，就更少了。

当然，这里面还有复利的因素，就不另算了，这样表达反而直接。但是，有一点可以明确的是：强者恒强，弱者越弱。

对此，水库有一个非常简单粗爆的比喻：如果你想保证维持你的社会地位不下降，你的年增长必须达到22%。

980年的1万元，可能在北京买两套房。2016年，北京两套房1000万+。36年，年均复合增长+22%。

04.

拉伯雷《巨人传》中有一个的故事：巴奴越受羊贩邓特诺诟辱，乃购其一羊驱之入海，群羊见之均起而效尤，纷纷投海，卒至羊贩邓特诺于抢救时亦溺死海中，今以巴奴越绵羊喻盲从之众。

一言以蔽之：盲从的羊群效应。深圳过去10余年间，房价涨了325%，平均每年涨32.5%左右。为什么被拉的这么高，来源于2015年-2016年间的助力，只是突然被拉起来，然后再也回不去了。

而深圳近三年的房价波动，基本也算是在10%左右徘徊，总体上只能算很一般的收益，只是资金量比较大。

波峰之后，房价涨幅一直被拉的很平。未来的10年间，是否会再出现2015-2016年之间的行情，谁也不知道。

15年的结果造成太多人急功近利，买房之前希望房价跌，买之后希望一夜暴涨。以至于把买房看成赌博，这种思想是不可取的。

不要为了买房而买房，没确立好投资方向和标的之前，必须耐心等待，一旦确认找出低估的标的，那么买入加持有合理周期耐等待，时间就会兑现这种投资价值。

有一个微博房产大V说了一段话让我深有感触：投资的学费是很贵的。比如炒股的人，比如炒币的人，他们深有体会。

只是，投资房产的人受启发的周期长一点而已，随着全国各城市普涨周期的拉长和水位上涨，房价必须横盘下来等经济缓慢追上来。

谁能优化好自己的投资房产种类，优化好自己的投资方向和合理仓位合理负债，谁就还继续会是中国楼市的赢家和红利获得者。

横盘之下，没有完卵。楼市不缺机会，缺的是看准机会。

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