为何深圳不限购产品市场如此火爆？LOFT与SOHO究竟能不能买？

市面上关于Loft、Soho一类的商办产品的声音一直像天平一样两边倒，一边是 “不值得”，一边是“赶紧买”。而从市场的成交来看，更多loft、soho非但不愁卖，甚至下手晚了还买不到。到底买loft、soho的人都看重了什么呢的？

深圳Loft与Soho抢占四成新房市场，成历年最高。

2018年深圳Loft与Soho产品合计成交18384套，成交面积106.80万㎡，同比上升9.03%，占比新房市场达到了38.5%，与住宅四六开，创历年成交占比新高。

深圳loft与soho产品近8年逐年成交面积

同样的，广州近一年也是成交火热，供不应求现象持续。

广州loft与soho产品近1年逐月供求套数

前段时间热卖上头条的深圳湾瑞府，也属于这一类不限购不限贷产品。

除了私人投资者，机构投资者也正在悄悄打包购买核心城市核心地段这类不限购产品。

继去年红山6979商务公寓23亿打包售出的消息之后，今年年初其办公物业又以超过17亿的金额被收购；此外，网传侨城1号优质办公被整购2.8万平方米、鸿荣源·壹方中心剩余住宅被大投资客整体打包，货值超40亿……

而且据不完全统计，深圳目前在售的loft与soho项目约60个，存量套数约5万套。按照2018年的成交套数推算，最多4年时间，深圳这一类不限购产品就将告罄。

资深投资者们透露loft与soho产品有以下三大“买点”

●买点一：调控环境下资产配置最佳出口

随着湾区多城限购政策不断出台，调控屡次加码，投资者大多没有购房名额。相比频频暴雷的P2P投资、“前途未卜”的股市，想要拥抱“稳稳的幸福”，不动产投资依然是优选。loft与soho产品不限购，没有任何购房门槛，正好解决了不动产投资者的痛点。

●买点二：“一屋三用”，楼上经济带来投资增长点

◎年轻化时尚社区：都市高净值青年租房首选

根据各地统计局最新数据显示，18年广东省常住人口流入177万人次，相当于“搬”入一座大城市的人口（大城市定义：常住人口100-500万），其中87%流入大湾区9城，而东莞也荣登全国吸引力第五位城市，仅次于北上广深。庞大的人口流入，带来过渡型居住空间的巨大需求。

根据知乎《2019租房青年生活调查报告》显示，超过51%的青年租客喜欢独居生活，正值拼搏期的90后和95后占比最高。学历越高，收入越高，越愿意独居租房。好看、有品质的墙纸，地毯和单人沙发成为提升幸福感的Top3神器。

传统家庭社区，大多主打三四房大户型为主，无法满足高品质独居的需求，同时租房挂牌一般较少，常常导致租住氛围不够浓厚，难以形成群体效应。同时，Loft和Soho产品大多带开放式社区商业，如餐吧，健身房等，满足年轻群体下楼即达的便利，这也是大多传统社区难以满足的。

可见，loft和soho小户型才更受年轻群体青睐，租金溢价率自然更高。

在部分企业集聚或大型商圈及景区附近，也有酒店运营机构专门整租或整售数位业主的资产，开发整层的品质酒店或长租公寓。从2017年中央“租赁令”开始，租赁市场一片蓝海，自如、蛋壳等长租公寓运营商进入各大新旧一线城市的高新区、金融区等人才集聚的区域“抢房”，一度引爆进入片区的租金均价。

◎楼上铺：大隐于市的新经济生意场

什么是楼上铺？由于小红书、美团、大众点评等网络消费平台的兴起，流量和入口无需依赖临街展示，只要有特色，服务好，就可以迅速赢得口碑和消费者，铺面完全可以开在商办楼的二楼甚至更高，即“上楼铺”。

同时，部分体验式、个性化消费更依赖相对私密、安静的环境，也催生了楼上铺的兴起。花艺工作室、私人画室、潮品尖货与国际海淘、格调小酒吧、撸猫馆、空中咖啡厅、美容理发造型工作室、按摩理疗室、礼服定制等，均是常见的楼上业态。很多时候，当你在朋友圈看到有人晒出买手店或美容院......很大部分就开在楼上。楼上铺是源于香港的商业模式，近2年迅速在珠三角及内地被复制，滋养了新一轮网红经济和消费升级。

楼上铺的商业模式使loft和soho的租户从住户变为商家，支付能力更上一层，房东租金收益也相应提高，商户无需支付临街铺位的高额租金，两者达成共赢。

广州江燕路的万科派便是其中一个商业投资经典案例，目前集中了儿童教育、美甲美妆等数十家商户，是片区数一数二的楼上铺旺地。其48平一房月租6500元，73平户型可租到9000元。安居客数据显示，2015-2018年，万科派价格从2.65万/平（一手）升至4.6万/平（二手），涨幅高达73.6%，而所在片区住宅均价涨幅不足60%，业主实现了超额收益。（数据来源于安居客）

香港楼上铺耳机店

◎企业上楼：初创孵化池与个体户落户集聚地

Loft和Soho产品可以用企业名义购买，可以注册公司。对于个体户和初创公司，一是不需要过大的办公空间，二也希望租住成本更可观，Loft 和Soho产品都是不错的选择。

粤港澳大湾区细则发布后，粤港澳三地的初创企业流转加速。作为港深广三地的科技成果转化地， 松山湖迎来获批许多湾区初创团队和个体户。

香港一家制造厂的老板王姐19年年初来到松山湖，希望在租住工厂之外，可以有物业来注册公司，平时也做简单的招待和洽谈用，于是购买了松山湖北部科技区旁的万科金域广场Loft产品。而深圳大学4个的毕业生组成的VR制作团队则在1个60㎡ Loft中实现了楼上休息、办公，楼下研讨、聚会的功能。

而松山湖清华东莞创新中心工作的张教授则是因为看到这样的人才流入趋势，成为了松山湖Loft产品的一位房东。

●买点三：小户型，总价低，投资成本低

热销的Loft 和Soho产品以30-60㎡的小户型居多。户型小，既符合实际使用需要，与大户型产品形成区隔，形成细分市场；同时易于控制总价，降低投资的利息成本，进而降低投资成本，使资产配置更算得过账。

注意！不是所有Loft和Soho产品都值得购买

1、选择有潜力的核心城市，如一线和新一线城市

一线与新一线城市保证了相对成熟的经济环境、城市配套及相对稳定且较快的增速，成熟的经济环境和经济增速背后是政府持续的政策、资金投入，而这些，都是吸引人才流入，企商两旺，支撑Loft、Soho产品有需求有市场的保障。比如在大湾区，唯一被两大超级城市包围的新一线城市东莞，就是一个不错的选择。

2、临近高新企业集聚区，同时步行可达地铁口

高新企业集聚区，天然丰厚的产业资源和人才、企业政策，通常会吸引许多跨区或跨城工作的高净值白领或创业团队及个体户，这部分人群也是Loft、Soho产品的主要使用客群。

以东莞为例，东莞有三大政府规划打造的企业总部集聚区，包括南城总部CBD、松山湖北部CBD及滨海湾新区，松山湖作为东莞市首个国家级高新区，未来将容纳总共45万科创人才，庞大的居住和消费需求，都是新的机会点。

而地铁口步行可达，既大大提高使用群体的生活便利性，促进租金溢价，也令物业保值增值。

3、大品牌开发商和物业服务

大品牌开发商一般对城市发展、人口流入、片区利好等重要因素有前瞻性判断和调研，这些因素也直接决定了所开发物业的潜力。其次，品牌开发商不在产品设计、建造及后期物业服务，资产运营等环节都会更有保障。如东莞万科便在南城、滨海湾和松山湖片区核心地段都分别开发了Loft和Soho产品。