在宝安、光明、龙岗大运、坪山等地发展的如火如荼的时候，有一个片区非常低调，不过它仍旧引起了我的好奇，它就是布吉。由于其不紧不慢的发展步调，深圳人调侃它是“不急”。
布吉很久没有新盘推出了，上个月景华领峯开盘，去化率不到9%，还被网友笑话“开发商关起门来自己玩”，简直大写的凄惨。
这个月仅有一个万科麓山（位于5号线上水径附近）低调入市，主推的是小户型公寓产品。
布吉缘何衰落？
布吉是距离关内最近的片区之一，过了布吉关就是罗湖。不过，在很多人心目中，布吉一直都是老破旧的形象，城中村遍布，跟不上深圳城市发展的速度。
先说下整个布吉大区。
2007年3月，布吉镇一分为三：布吉、坂田、南湾3个街道办事处。
2016年12月，布吉街道再次一分为二：布吉、吉华2个街道办事处。
今天大家所指的，也还是范布吉区域，包含布吉、吉华、南湾三个街道。
布吉在地理位置上处于深圳的中轴，往东往西都很方便，而且紧挨着罗湖，离关内近，区位优势很明显。
▲布吉地理位置（来源：网络）
此外，这个地方的地铁线路也算密集，有3号、5号线经过，现状租金高，生活配套丰富。
但是近几年，布吉遇到的问题日渐突显，由于缺乏规划，交通道路人多拥挤，规划和发展缓慢，相比临近关内的龙华和宝安，布吉显得真“不急”。
遥想布吉，早期可是深圳的经济重镇，受罗湖的外溢影响，产业和经济一度繁荣，人口集聚，生活配套成熟。
不过，成也罗湖，败也罗湖。随着罗湖的衰落，南山福田的崛起，罗湖这个曾经的王者，在自身难保的情况下，又怎么带得动布吉这个青铜呢？
罗湖体量有限，布吉更多是承接罗湖的就业大军，随着罗湖这座靠山逐渐老去，本身没有什么优势产业的布吉发展十分受限。
其次，我们知道，布吉早期工厂和村民自建房野蛮生长，当前的紧要任务以城市更新为主。
现时布吉主力旧改，重点在城市更新上，包括7大旧改片区，布吉老街片区，木棉湾片区，三联片区，金稻田片区，水径片区，南门墩片区等。
▲布吉旧改项目（来源：网络）
但是，深圳旧改难度一向很大，布吉离罗湖、福田近的优势，租金和售价并不比龙华低，旧改拆赔不容易。如果搏旧改拆迁，布吉不是好选择。
最后一点，明眼人都看得出来，龙岗近年重点投资发展的区域偏向大运、龙中等地，布吉和坂田、平湖一样，都是严重滞后区域。除非可以独立成区，离开龙岗管制，不然什么好处都流不到布吉。
这个片区令我刮目相看！
表面看上去，布吉要随着罗湖一起“堕落“了，但是，我说了，这也只是表面而已。在实地考察之前，蜡笔不愿就这样妄下定论，给布吉打上落后、陈旧、城中村等标签。
这几天，蜡笔去布吉走了很多地方，发现自己实在是图样图森破。尤其是石芽岭片区，颠覆了我此前对布吉的整个印象。
相对布吉其他片区，石芽岭片区整个城市面貌很新，反映在房价上，4.6万/平的均价在整个布吉也是最高的，最近的地铁是3号线大芬站和丹竹头站。
▲石芽岭房价领涨布吉片区
周边楼盘围着石芽岭公园而建，都是大型社区和商品房，楼盘也很新。
▲石芽岭公园
蜡笔从深圳东站-公交站下车，过了天桥，就是深圳东站，沿着深圳东站右手边的景芬路一直走，沿线分别是中海怡瑞山居、龙园意境等小区，可能因为旁边就是公园，居住氛围很静谧。
▲中海怡瑞山居、龙园意境毗邻而居
龙园意境是别墅小区，大盘，自带幼儿园和公立学校（龙园意境小学），底下和周边的商业十分齐全。310万起即可上车，链家上的挂牌均价50948元/平米，在售76-86多平米的小户型，其余均是110-200平米以上的大户型。其中，89平米可做4房。
▲龙园意境小区外观和周边配套
蜡笔一路走来最大的感受就是这里一点也不比关内差，居住氛围很浓，该有的配套都很齐全，规划的也挺像样，不像其他片区，这里基本上见不到城中村和旧改了。
▲石芽岭公园旁边主要楼盘
沿着科技路，就是体量巨大的慢城小区，这个楼盘是2011年的盘，很新。旁边是一所民办学校-深圳实验承翰学校（扩建中），不过据说这个学校的风评不太好。
▲科技路周边市貌
▲深圳实验承翰学校
这一带卖的最贵的当属来座山（慢城四期），链家上的挂牌均价63025元/平米。小区由4栋32层高的超高层组成，可以享受到超级无敌的自然景观。
▲慢城小区旁边正出售一些房源
这个小区户型赠送多，所以卖的比较贵。其中，71平米可做3房，89平米能做4房，而54平米同样可做4房，也是很罕见了。
▲来座山54平米小三房户型
经过慢城和来座山，再往前走就可以看到在建中的14号线-石芽岭站，旁边的宇宏健康花城和鸿荣源尚峰是置业者们关注的热门小区。这2个楼盘是（未来的）真正的地铁口物业，未来价值看涨。
▲宇宏健康花城家门口，14号线石芽岭站正在施工
蜡笔简单对比下这两个小区。
房价：
宇宏健康花城：均价54876元/平米，450万起
鸿荣源尚峰：均价56568元/平米，总价350万起
配套：
由于2个小区隔得很近，周边的教育资源和商业配套差别不大，小区楼下有几所幼儿园，隔着一条马路就是公立的石芽岭学校（9年制），远一点的还有康桥外国语学校。
商业配套的差别主要是宇宏健康花城底商还未起来，而鸿荣源尚峰楼下的沿街商铺已经很热闹了。
小区品质：
2个都是带花园的超大小区，不过健康花城的大一些，而论物业、园林、建筑品质的话，则尚峰更好一些。
户型：
尚峰小户型居多。同样89平，尚峰4房2厅2卫，健康花城3房2卫或3房单卫。相对来说，户型健康花城比较方正，而尚峰的赠送率和实用性更高一些。
▲宇宏健康花城小区外观和周边配套
▲鸿荣源尚峰小区外观和周边配套
周边其他小区还有中城康桥花园、左庭右院，二手房均价4万/平左右，都是比较成熟的小区，楼龄也相对较老。
挨着石芽岭公园的东面，在售的小区基本上就是沿着3号线大芬—布吉站一路分布了。不过，基本上都是不怎么新的楼盘，楼龄大部分超过10年以上。比较新的有倚龙华庭、星都豪庭等，均价5.3-5.6万/平。
▲沿3号线分布的在售小区房源（来源：链家）
▲星都豪庭
总的来说，石芽岭片区是非常宜居的，规划有序，配套齐全，已经形成一定的居住氛围。
片区内还有一条14号线已经在动工建设。靠石芽岭山，地势高，风景景观好，居家相对安静，未来，这里是蜡笔最看好的区域。
像尚峰、宇宏健康花城目前单价也要5-6万，等地铁开通之后，突破7万/平是毫无疑问的。
这里的二手房卖到7万+！
除了石芽岭，另一个城市面貌较好的区域就是百鸽笼，集中了信义的几个次新盘，地铁5号线，一站就到罗湖，旁边有华润万象汇的商业体，贤义外国语也在旁边，生活配套齐全。
这里有布吉卖的最贵的二手房——信义金御半山，项目三期二手房链家挂牌均价7.8万。
▲百鸽笼周边小区
之所以卖的这么贵，除了地铁优势，主要是学区溢价，项目旁边是全深圳中考成绩最好的百合外国语学校（私立），还有一个贤义外国语，学区资源无敌。
▲信义金御半山
这也再一次说明，在深圳，学区房是最刚的刚需，其保值及增值能力都排在其他配套之上。
不过，出现这种现象，跟布吉教育资源紧张、学位不足是分不开的。
布吉的公立学校很少，也不够知名，而且每个学区范围很大，生源多，公立学校都比较紧张。特别是南湾学校、龙岭初级中学、贤义外国语。
布吉的私立学校撑起半边天。除了上面提到的百合外国语，还有智民学校、东升学校、龙岭学校、承翰学校，也都是私立，2017年中考成绩都排龙岗前10。
总结
总的来说，布吉片区新旧楼盘之间的差异很大，新小区房价持续走高，但大部分楼盘仍是刚需价格洼地，房价在3-4万/平。
布吉最大的问题主要来自旧改，蜡笔坐3号线，还能看到大片大片的城市更新项目正在开发。
▲3号线沿线布吉新村旧改
老旧小区和城中村占比大，可用空地少，只能期待城市更新来改善面貌，但是旧改周期长，城区面貌短期还难以改善。
不过，石芽岭和百鸽笼等片区已经做了最好的示范，加上相较于大运、坪山，这里距离关内近，通勤时间成本小，相信布吉告别“不急”指日可待。
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作者：蜡笔小猪
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