2万㎡生态公园已变成红框里的马路和绿网里的施工地
见习记者 王志 华夏时报（chinatimes.net.cn）记者杨仕省 深圳摄影报道
“我们来看了几次房子，最终在2018年1月确定买下奥园翡翠东湾花园一套101㎡的3房，总价近300万元。”程旭告诉《华夏时报》记者，之所以选择购买，是因为看重开发商所宣传的“小区内配套2万㎡生态公园”以及附近的大学城资源。
程旭所说的奥园翡翠东湾花园位于深圳坪山区金牛东路与翠景路交汇处，是中国奥园进入深圳的第一个项目。该楼盘在入市时，被营销为“晋深美宅”。
但是“打脸”来得很快，今年6月中旬收房时，程旭夫妇发现生态公园已变成“市政道路+坪山河景观带”，自己房屋客厅存在漏水等质量问题，极为糟心。情况不止于此，小区内绝大部分业主的房子也都存在各类质量问题，且这还不包括公共部分。
新房维修单就厚厚一摞
6月29日，记者来到距离坪山高铁站东向6.5公里处的奥园翡翠东湾花园小区，这里有许多业主陆陆续续前来验收房子。在程旭夫妇的带领下，记者来到他们买的房子里。程旭拿着贴纸一处一处把需要维修的地方做好标注，诸如：入户门需要重新换、门框不着地、门槛石全部断裂、厨房没有做防水等。
据程旭讲述，奥园翡翠东湾花园一期都是精装交楼，他这套房子的精装费用为5.5万元/套。第二天一大早，程旭再次向记者发来微信：“客厅漏水，屋顶也发现几处有水渍。这个问题很严重，必须重新做防水才行。”
然而，程旭只是该项目业主遇到房屋存在质量问题中的一户。这些天在小区业主群，时不时会有其他业主将自己房屋所存在的问题发出来。诸如：布防、撤防测试失败，灯通电不正常、插座不通电，木地板铺设不牢固，墙面有色差并出现破损以及外墙瓷砖破裂、脱落等。
在乘电梯下楼时，记者遇到了两位负责木质门维修的工作人员，其中的一位拿着手中厚厚的维修单对记者说道，这还只是1家维修公司的，还有精装、地板、燃气、外墙砖、油漆、电工等10余家。现在能维修的会在7月15日搞好；需要订购材料的，就会慢很多。
记者在《奥园翡翠东湾业主的投诉信》中看到，业主对于公共部分反映的问题主要集中在：“已到交房时间，项目北面高压线还未埋地；2万㎡生态公园，开发商只是负责代建，建成后不得封闭管理及作为商业用途，对此业主要求相应赔偿；智慧书吧、亲子乐园、康体乐园等宣传时的配套设施没有”等。
早在2017年11月，奥园翡翠东湾项目就因误导性宣传、违法广告事宜，被坪山区市场监管部门给予行政处罚，金额约31万元。
尽管被罚，对于“2万㎡生态公园”事件，盈科全球合伙人郭韧律师对《华夏时报》记者表示，这是一起误导性宣传事件，存在宣传不实。在广告宣传法上，这样的宣传需要承担相应的责任，因为这样的宣传对消费者产生了相应的误导，可能对房屋价值进行了升值或是高价的预期误导。这种宣传，已影响到购房者的购房预期。
想退房只按活期存款50%计息
如果仔细追溯奥园翡翠东湾项目地块的历史，就会发现这是中国奥园首入深圳的第一个项目。2016年4月，奥园集团有限公司以22.87亿元的代价，收购深圳市澜湾弘盛投资有限公司（下称“澜湾弘盛”）100%股权。后者此前为深圳市泰富华地产有限公司的全资子公司，拥有深圳市泰富华澜湾置业有限公司（下称“澜湾置业”）70%的股权。澜湾置业则拥有G13302-8019和G13302-8021两幅地块，也即坪山竹坑旧改项目。
凭借于此，中国奥园得以进入深圳。入主澜湾弘盛后，上市公司并没有选择自己独立开发，而是引入第三方珠海鼎胜股权投资基金管理有限公司（下称“珠海鼎胜”）。企查查数据显示，珠海鼎胜持有澜湾弘盛49%的股权，最终实际控制人为郑杰英。据悉，郑本人是通过广州市瑞山投资咨询有限公司和广州盈昌教育科技有限公司直接或间接控股一系列公司。
这并不是中国奥园第一次以股权合作的方式来开发项目。2009年7月，上市公司就通过股权收购的方式，获得北京“长安八号”部分股权。2011年12月，又通过低价收购，获得广州番禺一幅商业地块的共同开发权。2013年1月和2015年4月，中国奥园通过上述方式，相继获得广州奥园康威广场51%权益、广西南宁和安徽蚌端口项目55%权益，而这些还只是上市公司通过股权收购获取项目的冰山一角。
在拿到上述两幅地块还不到一年时间，上市公司所建项目奥园翡翠东湾一期就入市了。《华夏时报》记者查阅公开资料发现，这一项目分别在2017年3月、6月和9月获得预售许可，总计入市1170套住宅，最低价格26618.03元/㎡，最高价格37092.35元/㎡ 。
一年后，该项目二期共计342套住宅也入市了。记者在其营销中心了解到，目前二期有一批房源被规土委锁盘，原因系“备案时客户不配合，超过15天”。现场销售人员表示，剔除被锁房源，目前二期还有20余套在卖。这也意味着二期卖了一年多时间，还没有卖完。
在一期前后分3次蜂拥入市后，2017年奥园翡翠东湾为上市公司贡献了30.56亿元的销售额，成为该年度其货值来源的第一大项目。2018年，该项目再次为中国奥园贡献了26.59亿元的销售额，在上市公司货值来源项目中稳居第二。
这个已为中国奥园带来57亿元销售额的项目，作为上市公司在深圳的首秀项目，这些天却因交楼出现了诸多质量问题或是跟之前营销时配套不匹配等问题，遭到了来自业主们的集体维权。
在没有与业主事先协商的情况下，澜湾置业就单方面出台了一份《关于奥园翡翠东湾花园业主精装修移交出现问题的解决方案》（下称“解决方案”）。记者在这份解决方案中看到，澜湾置业在以赠送半年的物业费形式，来推进因质量问题而出现的收楼受阻进程。在协商退房款项中，仅按中国人民银行利率补偿业主购房款可产生利息的50%。
对此，程旭对记者表示：“退房只有50%的活期利息，简直太不把客户放在眼里了，最起码按10%的年利率补偿。”
对于奥园翡翠东湾精装房屋为何会出现各种质量问题，《华夏时报》记者发采访函至上市公司，但截至记者发稿并未收到相关回复。
2017年后的高速扩张
1996年4月，时年31岁的郭梓文在香港创立上市公司金业集团（中国奥园前身）；6个月后，便开始快速拓展香港的房地产市场；1997年4月，其开发的第一个项目金业别墅花园便开盘，从立项到开盘，该项目只用了半年。不难发现，中国奥园是一家带着“高周转”基因诞生的企业。
1998年5月，金业集团进入广州，开始筹备以体育为主题的“金业体育花园”，次月被改名为“广州奥林匹克花园”，“奥园”这一品牌名或是源自于此；第二年3月，该项目正式动工；4个月后，广州奥林匹克花园开盘。
此后的几年，金业集团持续在广州深耕，相继开发出番禺奥林匹克花园、南国奥林匹克花园；2002年7月，广东金业集团有限公司更名为广东奥园置业集团有限公司；直至2007年，中国奥园才走出广州，将业务拓展至广西玉林、重庆、江西和沈阳等地区，并于这一年10月登陆港交所。
在上市6年后，即2013年，中国奥园实现合约销售额100.4亿元，这是其突破百亿销售大关的年份。在这之后的两年，上市公司销售额增长缓慢，始终没有突破200亿元这一天花板。在这种情况下，2016年中国奥园首次提出“快速开发，快速销售”的开发模式；该年度，上市公司的销售额为256亿元，同比增长68.75%。
2017年，中国奥园再次重申上述开发策略。快速扩张在这一年得到加强，中国奥园将合约销售额做到了400亿元以上，具体数值为455.9亿元。似乎走上高扩张的道路，房企就不能立马停下来，而是继续加速这种高扩张。
2018年，上市公司实现合约销售额912.8亿元，同比增长高达100.22%。从400亿元到900亿元，中国奥园只用了一年。经计算，过去3年，中国奥园销售额的年复合增长率为88.83%。扩张速度之快，可见一斑。
运用股权投资优化负债
2017年-2018年，中国奥园的资产负债率分别为78.44%和83.73%，上涨了5.29个百分比。《华夏时报》记者运用“（借款总额-现金及银行结余）/权益总额”，计算出过去两年中国奥园的净负债率为50.98%和63.22%。这一反映房企真实负债水平的数值，中国奥园要较之一般房企低出20%-30%。
在高速扩张的同时，净负债率却如此之低，为什么？
2016年-2018年，中国奥园的少数股东权益分别为57.13亿元、169.71亿元和188.62，相应在股东权益中占比为39.05%、62.56%和61.37%。从数据可以看出，2017年开始，上市公司的少数股东权益在股东权益合计中的占比要远高于归属于母公司股东权益的占比。
对此，房地产数据研究院院长陈晟对《华夏时报》记者分析称，少数股东权益迅猛，说明奥园合资项目较多。
国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲也表示，中国奥园主要是利用两个杠杆提升业务表现：一是通过合资公司持有土地，等成熟的时候再购入；二是向第三方收购土地。但是通过这种方法来扩大业绩，也会使得公司的风险不断扩大。
据蓝鲸财经报道，过去的一年，中国奥园的销售权益占比达到85%。关于这点，中国奥园在其2018年年报中有关土储的表述“截至2018年末，土地储备总建筑面积达3410万㎡（权益比80%）”也可以进行相应佐证。蓝鲸财经认为，中国奥园较高的少数股东权益占比与其销售权益占比形成倒挂，上市公司在运用股权投资来“优化债务”。
对此，陈晟分析道，为了增加股东权益，还有一种办法是通过“少数股东注资”。比如将一个全资项目公司40%的股份给资本方，资本方支付的股权款可作为“少数股东注资”放在股东权益中。这其实就是明股实债，许多自身资本很少的公司都是通过这种方式来降低负债率。
黄立冲认为，采用大量非控股权益，这部分往往属于有回购承诺的开发，可以理解成隐藏负债的一种开发方式。
值得一提的是，过去一年，中国奥园的三费费率为11.54%。相较2017年增长1.11%，是上市公司近4年来增长最快的一次，也是这段时期内的峰值。（应被采访者要求，文中程旭为化名）
责任编辑：秦岭 主编：公培佳
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