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近期，当许多人还像往常一样，重复着每周第一天的工作生活时，一场历时3个小时，涉及223.84亿的土拍大战，已经悄然落幕。
没错，万众瞩目的2019年深圳首次住宅土拍，已经结束。
超80家开发商，经过总计数百轮竞价、180分钟的惨烈厮杀后，五块住宅用地，以223.84亿的总价成交。
下面，发几张现场的实拍图，感受下竞拍的热度↓
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先来说下结果，和此前预想的一样，每块地开拍后，均很快触及最高限制地价，进入竞人才房阶段。
最终的结果分别是：
01 龙华民治街道——A817-0609宗地
△地块与周边详情
竞得者：龙光地产
拍得总价：65.85亿（触及最高限价，配建人才房面积36700m²）
可售楼面价：6.69万/m²
宗地规划：住宅+人才房+商业+公共配套
建筑容积率：≤4.54，占地面积32666.72m²
起拍价：3.06万/m²，最高限价4.44万/m²
02 宝安西乡铁岗地区——A122-0360宗地
△地块与周边详情
竞得者：越秀地产
拍得总价：59.08亿（触及最高限价，配建人才房面积19610m²）
可售楼面价：6.68万/m²
宗地规划：住宅+人才房+商业+公共配套
建筑容积率：≤3.12，占地面积38880.19m²
起拍价：3.35万/m²，最高限价4.87万/m²
03 光明区观光路北侧——A510-0151宗地
△地块与周边详情
竞得者：中海地产
拍得总价：54.08亿（触及最高限价，配建人才房面积42330m²）
可售楼面价：4万/m²
宗地规划：住宅+人才房+商业+公共配套
建筑容积率：≤4.0，占地面积46019.51m²
起拍价：2.025万/m²，最高限价2.94万/m²
04 光明区光明大道东侧——A510-0152宗地
△地块与周边详情
竞得者：电建地产
拍得总价：20.12亿（触及最高限价，配建人才房面积19030m²）
可售楼面价：4.3万/m²
宗地规划：住宅+人才房+商业+公共配套
建筑容积率：≤4.0，占地面积18428.73m²
起拍价：1.88万/m²，最高限价2.73万/m²
05 坪山区老坑路旁——G12107-8063宗地
△地块与周边详情
竞得者：平安地产
拍得总价：24.71亿（触及最高限价，配建人才房面积40900m²）
可售楼面价：2.42万/m²
宗地规划：住宅+人才房+商业+公共配套
建筑容积率：≤5.0，占地面积34277.96m²
起拍价：1.05万/m²，最高限价1.52万/m²
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以上五块地，又以光明A510——0152宗地竞争最为激烈，共有23个竞买人，可谓是举牌一时爽，一直举牌一直爽。
最终该地块，以20.12亿的总价被电建地产收入囊中。
虽然本次土拍，对成交价做了严格的最高限制，基本杜绝了出现地王的可能性，对当下市场起到稳定人心的作用。
但此次土拍被外界高度关注的现象背后，反映出的本质问题，是目前深圳可供开发的住宅用地，已经所剩无几的残酷现实。
今天，很多人只知道深圳的房价高、买房难，却并不知道根本问题出在哪里。
“北上广深”四大一线城市中，深圳的土地面积为1997平方公里，辖区面积最小，仅为北京土地面积的1/8，但人口密度却最高，是北京的4倍！
△2016年北上广深人口密度
人口密度第一的背后，是深圳急缺的土地资源。
2015年，深圳统计局发布的《深圳市2013年度土地变更调查主要数据成果的公报》显示，深圳国土开发强度已达50%。
50%，这是个什么概念？
也就是说，现在深圳每2m²土地，就有1m²是水泥地，而据国际标准，开发强度超过30%就不宜居了。
但是开发强度高，也绝非坏事。
一般情况下，土地开发强度越高，城市的土地利用的经济效益就越高。
按照国际经验，越是经济发达的地区，土地开发强度就越大，欠发达地区则相反。
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近几年，深圳的住宅用地供应一直维持在超低水平，城市中心区供应几乎是0。
许多人并不知道，当深圳土地开发强度逼近50%的情况下，每新增一块住宅地，都要靠从“牙缝里”挤。
2005 年，深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》，划定了 974 平方公里不可开发（学习香港做法）。
也就是说，今天深圳有48.77%的土地是不能被开发的，可开发的土地只有1023平方公里。
这其中，抛去湖泊、山地等无法利用开发的，有大部分还是工业、学校、医院、商业、各类公共设施建筑用地，最后留给做居住用地面积，少之又少。
△深圳山地加湖泊的地形，让可利用的土地更加稀缺
据公开资料显示，截止 2016 年底，深圳建成区面积已达到了 923.25 平方公里（加上 2017 年和2018年肯定超过了 950 平方公里）。
也就是说，从增量上看，未来深圳可利用的土地，面积不到73平方公里，其中住宅性质的用地，就更加少的可怜。
因此，如果深圳要增加城市住宅用地，就要突破之前制定的生态控制红线，但2017年深圳公布的《深圳市城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》里规定：
到 2020 年
深圳基本生态控制线不变
不少于 974 平方公里
这表明，短期内深圳土地开发，并无突破50%开发强度红线的打算。
由此带来的结果便是，未来深圳可以拿来建商品房的土地，将无限趋近于0。
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而在城市发展的另一方面，今天深圳的住房自有率只有不到30%，全国排名倒数。
每年，深圳都有大量的外来年轻人口源源不断地流入，对住房有强烈的刚性需求，加上近年来深圳的人才房、租赁房建设也会占用有限的土地。
更多租赁用地的诞生，意味着深圳未来可以拿来卖的新房，将越来越少，房子从“贵重资产”转向“稀缺资产”已成必然。
所以，几乎可以肯定，如果土地供应问题不解决，深圳房价还会一直涨下去。
由此，也不难理解为何今天的土拍，如此受人关注的原因了。真不是开发商太饥渴，也不是没事看热闹的人多，而是深圳的土地实在太少，远远无法满足今天的市场需求。
对于今天的土拍，无论如何都要恭喜抢到地的房企，终于可以长出一口气，未来算是有米下锅了。
对于更多没有抢到地的开发商，未来想在深圳市场上生存，也只能通过城市更新（旧改）来获取宝贵的土地了。
而对于更多围观的深圳刚需，或未来打算在深圳买房定居的朋友，接下来该怎么做，老船长就不用着提醒了。
正如上篇推文里讲到的，今天真正决定深圳房价的是现实中存在的购买力，而对购买力影响最大的是预期，也就是人心。
不管是普通买人房，还是开发商拍地，做这些动作前，本质都是对这个城市的未来抱有一定预期。
今天，开发商已经用自己的真金白银，给深圳这座城市投票了。
接下来，就看大家的了~
什么样的房子最容易翻倍？
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