一直以来，深圳土地资源都处于极度稀缺状态。空地代表了潜力，有空地才会有规划、变化。但很可惜的是，深圳空地真的少之又少。深圳土地出让向来都是“挤牙膏”式，一小块一小块地供应。

6月24日，多年未见的土拍盛宴即将开启，连拍五块宅地，分别是龙华1块、光明2块、宝安尖岗山1块及坪山1块共5块宅地。

从今天起，深圳壹地产将实地探地，持续跟进报道这5块宅地的最新情况，敬请期待！

龙华宗地

今天将为大家呈现土拍探地之龙华宗地A817-0609。

壹 距离福田仅7站地铁约20分钟

红山站 A出口

壹地产从福田出发，乘坐地铁约20分钟抵达红山地铁站。

招拍宗地方向指示牌

根据指引，壹地产很快找到了6月24日即将出让的龙华地块。

A817-0609宗地地标牌

深圳市土地使用权出让公告

龙华宗地出让条件（部分）：采用“单限双竞”办法以挂牌方式出让，即：限成交低价、竞成交低价、竞只租不售的人才住房面积。

A817-0609宗地人才住房初始配建面积为14100平。

编辑实拍

从地铁上往下拍摄的龙华地块，目前仍是一片绿地。

贰 4、6号线+龙华九方+龙华实验加持

交通配套

宗地与地铁站百度测距

据百度测距，龙华地块距离红山地铁站约800米，距离上塘地铁站约1.2公里。

深圳城市轨道交通6号线线站位示意图

值得一提的是，深圳地铁6号线在红山站也设置了站点，预计2020年5月28日达到全线试运营条件。

6号线连接龙华街道新城、石岩、光明、公明、松岗等片区，并通过龙华线换乘至福田中心区，为联系核心城区与中部综合组团、西部高新组团的城市组团快线。

宗地百度测距

龙华地块距离深圳北站约2.3公里，从深圳北站出发，乘坐广深港高铁，约19分钟可直达香港西九龙。

腾龙路口公交站牌

距离地块最近的公交站台是“腾龙路口”站。

商业配套

地块附近商业配套

距离地块最近的已开业购物中心是九方购物中心和环球服贸广场。

龙华九方

龙华九方店人流量比较大，虽然是工作日，但也有不少年轻人聚在“网红店”聊天玩游戏。多家“网红”餐饮店如喜茶、奈雪の茶、探鱼等入驻龙华九方。

鹏润达

与龙华九方一路之隔的鹏润达环球服贸广场，人流量明显较少。

红山6979商业

教育配套

地块附近教育配套

距离龙华地块最近的是龙华区实验学校，不到2公里内有民治中学和深圳高级中学（集团）北校区。

龙华实验中学

龙华区实验学校是一所54个班的九年一贯制学校，其中小学36个班，初中18个班， 共提供2520个学位。

按照目前的学区划分，龙华地块位于龙华区实验学校学区范围内。（具体情况以教育公布为准）

其他配套

深圳市新华医院项目

深圳市新华医院项目位于龙华区民治街道辖区，新区大道与民宝路交汇处，建筑面积503614平。

市美术馆新馆效果图

市美术馆新馆总占地面积为4万平方米，预计2019年开工建设。

市图书馆调剂书库

市图书馆调剂书库总占地面积为4万平，目前项目设计方案正在优化中，预计2019年开工建设。

深圳书城龙华城效果图

深圳书城龙华城占地面积约1.1万平，总建筑面积约4.6万平，预计在2019年建成并投入使用。

市博物馆自然馆

市博物馆自然馆占地面积3万平方米，初步规划总建筑面积为13.2万平。

叁 新房均价5.6-7.1万/平 二手房均价4.4-10.1万/平

新房

龙华地块周边在售新房

目前龙华地块周边的在售新房有安宏基天曜、同创华著、新彩苑、龙光·玖钻、红山府等。

龙华在售新房表

安宏基天曜

安宏基天曜在售均价约7.1万/平。

龙光·玖钻

同创华著在售均价约6.76万/平、新彩苑在售均价约6.5万/平、龙光·玖钻在售均价约6万/平。

数据来源：中介

上图为各个在售新盘销售剩余户型，仅供参考。

二手房

数据来源：链家

壹地产从链家网了解，地块二手房有华业玫瑰四季、中航天逸、金亨利都荟首府、汇龙湾、水榭春天、1866绿景中央公馆、莱蒙水榭春天等。

华业玫瑰四季

距离龙华地块最近的二手房项目是华业玫瑰四季。

汇龙湾

肆 龙华高价地块频现 金茂府楼面价高达5.67万/平

金茂府

资料显示，2016年6月2日，深圳龙华出让当年第一块商住用地（A816-0060地块），这也是深圳首宗商品房现售试点地块，一经上市即引起市场关注。按照要求，该地块上建设的商业、住宅等建筑物不能进行预售，必须在竣工并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

彼时，中国电建集团和金茂联合以82.9亿元的高价拿下，楼面价高达56781元，达到了当时周边二手房如潜龙曼海宁、特发和平里等挂牌均价，一举成为龙华最贵的地块。

疑似龙华金茂府营销中心

目前龙华金茂府已是现楼状态，据现场工作人员介绍，预计8月底入市。

首创·龙华中心

首创拍下A826-0221宗地

6月28日15:00，龙华商业用地A826-0221地块进行公开拍卖。招商、中海、星河、碧桂园、龙光等11家开发商激烈争夺，最终，首创以18.45亿杀入深圳，拿下龙华地块，楼面价4 .232万元/平。

首创·龙华中心示意图

龙光·玖龙玺

龙光·玖龙玺

龙光地产2014年10月以46.8亿元夺得龙华白石龙地王，折合楼面地价25094元/平。当时该地块周边的二手房价不过2.5万至3万元/平。

目前龙光玖龙玺北区二手房均价在8.5万/平，南区均价在8.8万/平。

中海锦城

中海锦城

2013年10月，中海地产以38.2亿元竞得龙华民治一居住用地，楼面地价1.46万元/平，成为当时深圳住宅总价与单价“双料”地王。

数据来源：链家网

链家网显示，中海锦城目前二手房均价在7.3万/平。

伍 专家预判未来房价或达9万 外来房企或不计成本，只为拿下

（以下排名不分先后）

陶文杰

深圳壹地产总编辑

1、本次拍地会有30多家房企参加，尽管5块宅地保证金相加需要近80亿，但是仍然会有一部分资金雄厚的房企会同时参与5块宅地的拍卖。

2、目前该地块周边普通住宅基本在7万/平以上，部分楼盘部分户型已经突破8万。

如果该地块在产品打造上做更一步升级，保守估计，如果每年以10%的涨幅去看，预计2年左右时间入市，地块销售单价在9万/平以上，价格突破10万/平也在合理范围内。

龙华地块的地理位置优越，交通、商业、教育等配套成熟，这些因素足以支撑它在2年后销售单价在9-10万/平。

凤凰树

凤凰树创办人

1、龙华这块地距离地铁4号线红山站900米，有九方购物中心和龙华实验学校加持，是很好的居住用地，这块地不会流拍。

2、深圳本土房企，外地想进入粤港澳大湾区和深圳的房企，都会参加这次拍地。

3、龙华地块采取“单限双竞”，且建不低于1.4万人才房、70/90、三年限售等条件，限定了最高成交地价。

a）拍卖地价即达土地限价。

b）计入竞人才房配建面积成本的地价约5-6万/㎡ 。

陆剑伟

地产火线的创始人

龙华地块应该是下周一开拍的5块宗地里，竞争最为激烈的。从历史当中来看，龙华的高价地价最多，需求也最为旺盛，这块地流拍的可能性不大。

也正是基于上述原因，龙华地块最终价格应该会达到最高限制地价。参与竞拍的房企，有可能是已经在龙华开发过项目的开发商，例如金茂、万科、龙光等，也有可能是首次进入深圳的外来房企，他们会不计成本的拍下这块地。

因为深圳房地产市场已经比较成熟，再加上限价限购政策依然在严格执行中，对于该地块未来的售价，暂时没办法预估，还是要看市场未来的走法。

图腾镜

地产琅琊榜十大专家

龙华是宇宙无敌中心，众多开发商都盯着这块肥肉。可能会打破金茂府5.6万/㎡的拍卖地价，如果价格合理，流拍的可能性不大，深圳房企洋装参与，有可能将成为拍地的吃瓜群众。

抢食深圳的中国房企TOP20或外来黑马房企，有可能胜出此次拍卖。

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