投资大湾区楼市，需要先了解这一组数据……

对于开发商而言，最可怕的莫过于资金链断裂，而不是房价下跌。房子卖不出去，资金就无法回流，充足的现金流是确保开发商高周转的秘密。那么对于个人投资者而言，资产的流通性能同样重要。一个无法流通的资产，就是一个沉重的负担，最多只能算作纸上的富贵，变现不了的资产，对投资而言就是最大的失败。投资楼市，最重要的是先了解投资流通性的好坏，做好资金分配，量力而行。

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投资周期决定投资价值

很多网友喜欢咨询大湾区几大城市的投资价值，今天，深圳看房团从投资周期的角度，剖析下几大城市的投资空间，让读者更清晰每个城市的投资价值。

分析投资周期前，首先得结合所有城市的GDP、人口、城市人口结构等各方面进行综合。深圳毋庸置疑排在湾区9大城市之首，首先它的GDP排名第一、人口第一（流动人口）、深圳拥有380多家上市公司、商品房进入到了存量房时代，新房供应严重不足，深圳的投资周期按照过去的经验测算，大概是三年，即购买三年出售，既有利润，而且分分钟能出手，资金回流。

对于这一数据，惠州恐怕在10年以上，也难收回投资，目前的惠州二手房出售价，都比新房便宜几千元每平。主要新房供应量过大，购房者倾向于购买新房，二手房无法销售出去。同样的投资周期，惠州投资一次，深圳可投资三个周期。目前惠州的最大投资机会在政策利好。

对于中山而言，情况稍微好点，1800平方公里的土地上，拥有363万人口，外加深中通道开通的利好，深圳置业者蜂拥而至，房价的洼地效应，立即在中山得到市场的响应，投资中山的周期深圳看房团认为在7、8年左右。

南沙，广东省的一个省级副中心城市的定位，1000多个亿的配套产业的投入，目前新盘供应量较大，房价适中，主要矛盾在基础配套滞后，新房供应量较大，人口不足等原因，相信南沙需要五年投资周期。

南沙

东莞，这是一个临深城市中，产业、经济极其活跃的一个城市，也是与深圳融合最深的城市，2019年，甚至部分区域楼市价格已经攀升到3万多元每平的单价，但东莞的住房承接力较强，西边与南边的新房供应量也严重不足，所以判断，东莞西边与南边的投资周期预计在5年左右。

珠海，作为靠近澳门的一个内地城市，旅游业与休闲娱乐产业，决定了珠海是一座度假型城市，一般适合养老型度假居住置业，目前大部分买家为北方候鸟式置业与本地置业为主，如果硬要投资的话，周期预计在8年以上。从大湾区各城市投资周期来看，从短至长的顺序是：深圳、南沙、东莞、中山、珠海、惠州。

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选择城市，如何避坑？

这一轮牛市已经进入到了后一段，告别了普涨的时代，我们在置业过程中需要睁大慧眼，从无数个机会中捕捉最大的商机。这就好比炒股票，无论牛市还是熊市，只要你选中了牛股，只要持有即可。

首先选择哪个城市，必须跟着靠谱的政策规划走。房价之所以上涨，这跟钢筋水泥没有丝毫关系，有关的是这一区域内，政府配套设施的投资拉动，所以跟着政府的重大规划利好就显得十分重要了。比如深圳、南沙、中山，都属于这一类。

图片来源：网络

其次选择二手房门店较多的城市，说明二手房流通性较高。比如深圳、东莞。二手房门店可以作为该区域二手房流通性好坏的一个衡量指标。深圳二手房成交数据占市场成交的60%以上，早已进入到了存量房时代，各大楼盘楼下二手房遍布，二手房的流通性十分好。东莞临深区域同样具备良好的流通性。

最后选择城市中心区域，比如深圳的前海、宝中；东莞的凤岗、塘厦、虎门、长安、松山湖临深区域；中山的火炬开发区与翠亨片区，临近深中通道；惠州的高铁南站、北站、惠阳主城区；珠海的唐家湾。

阳台有遮挡

即使同一个小区，也有好坏，比如楼座的位置，是临马路，还是处于中心位置，是低楼层好还是高楼层好，深圳看房团的建议是尽量远离城市主干道，避免过于嘈杂。朝向上，最佳是正南向，其次是东南、西南。只有考虑到了买家所有考虑的方方面面，才会有成功脱手。

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房价倒挂的投资机会

房价倒挂，指的是二手房价格高于新房价格，政府实行限价的策略。政府限价，必然导致一二手房的价格差，哪些城市具有价格倒挂的现象呢？

深圳是大湾区唯一一个限价的城市。比如今年香蜜湖板块深业中城的推出，冻结了140亿资金，其根本原因是周边二手房17万单价，而深业中城政府才批13.1万单价，所以导致了富豪们的哄抢；比如2019年前海地块限价9.9万，龙华限价7.14万元，这对于投资者而言，就是一块限价的奶酪。

在整体看好深圳市场的同时，深圳看房团看好的区域投资潜力选择顺序是：前海、宝中、光明、沙井、西丽、龙华。当然以上是纯投资顺序，还得结合个人不同的需求，比如上班、自住等情况。

还有两个城市房价顺差较大的城市，二手房价格严重低于新房价格，这里简称为顺差过大现象。一是惠州，据了解，惠州很多新房单价1.1万元每平米，而周边二手房价格仅仅在8000元上下，顺差了两三千元每平米单价；还有一个是珠海。比如金湾区，新房价格两万多，可二手房单价仅仅1.5万元左右。这也正好佐证了两大城市住房流通性能太差的结论。因此得出投资性能一般，偏向于自住类型。