深圳置业热背后 风口趋势已现

引言：近日，香港名人掀起大湾区置业热，光头警长刘SIR、梁家辉、“肥仔”被曝大湾区买房，持续发酵港澳放开大湾区内地城市购房利好，也让人联想到香港不断上升的局势，浪潮迭起。

深圳城市的热度，燃动湾区，从粤港澳大湾区提出伊始，到湾区规划发布达到高潮，再到深圳建设先行示范区直抵巅峰，甚至提前引爆了楼市的金九银十。多番外地资本的整购，就足以管中窥豹。

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深圳楼市豪购频出

不限贷不限购资产获全国资本追捧

深圳不限购不限贷的资产，近期频繁上演大户豪购案例，无疑成为市场关注的热点：

上海两位投资者分别抢购龙岗仁恒梦公园63套和40余套；

一大户洽购恒大时尚慧谷一栋楼，耗资约9亿元（下同）；

外地豪客5200万购建信天宸40套公寓；

深圳大土豪吃下了欢乐港湾海府1号两层，两个亿；

深业泰富广场A座这个月卖掉了一个整层的写字楼；

光明建发·小巨蛋，卖了316套

……

不仅仅如此，中原研究院数据显示，2019年上半年公寓一共成交6080套，相比新政出台前的2018上半年增加了49.6%，龙岗占据成交量的第二把交椅。

深圳各界分析认为，粤港澳大湾区利好持续推进、深圳建设先行示范区利好加持、大湾区放开港澳居民购房再加码……多重利好之下，深圳楼市很可能打破金九银十后稍微歇息的惯例，要持续发热迎接元旦春节。

事实上，不限贷不限购资产豪购频发，基于住宅限购之余，一方面透露了城市的生机和活力；另一方面，见证了置业趋势的变化。

2016年前，深圳居住用房供应和成交，都是以住宅为主。2017年开始，深圳居住各类用房，公寓开始崭露头角。

据全球奢侈地产、高力国际统计数据显示，当年的整购市场，公寓几近占据半壁江山。那么公寓异军突起，到底意味着什么？隐藏了怎样的趋势？

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城市更新配套公寓

预见深圳居住市场新风向

资本的本质，是逐利。为什么公寓会出现并且大受欢迎？

据了解，公寓的在市场出现的原因，主要由于以下两点：

• 其一，按照住宅设计规范，冬至日当天日照数<2小时，则划为公寓。
• 其二，根据控规，部分旧改城市更新等项目，配建指标要求配建公寓。

730深圳房地产新政落地后，公寓5年限售，甚至新政后批地的公寓都只租不售。未来公寓供应骤减。

第一太平戴维斯投资部董事吴睿2017年援引数据称，未来五年城市更新项目供应建筑面积571万㎡，总货值约1700亿元，年货值340亿元。其中20%为公寓，折合约115万㎡，如果按45㎡单位计，约为2.6万套，年均供应约为5000套，是不可忽视的供应来源之一。

深圳市以城市更新为契机，“腾笼换鸟”，引进新兴产业、现代服务业，推进产业升级，是产业与城市持续发展的主流与必然的趋势。

城市更新项目，是深圳研发用房的主要供应来源，同步匹配的居住配套宿舍，也逐步占据主流，成为市场主角，是承接深圳人居和投资的又一重要载体，担当精英人才的主力居住需求。那么，问题来了，它到底值得入手吗？

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深圳居住用房供需失衡

城市更新配套公寓大有可为

深圳楼市现况：供需紧张的大势

供需决定价值，价值决定价格。深圳建设社会主义先行示范区，但深圳仅仅2000平方公里的管辖面积，是广州是1/4，北京的1/8，上海的1/3，人口密度是上海的1倍，广州的3倍，北京的4.5倍，可开发的居住用地非常有限。

△目前真实的深圳住房总量及房源结构的基本数据

据公开数据显示，深圳到目前为止，一共建了1060万套房子。其中，有房产证的商品住房181万套，有房产证的保障性住房50万套，加起来231万套。其他834万套房子都是没有房产证的农民房、小产权房、军产房、集体宿舍等等。

按照1300多万常住人口计算，拥有房产证住房的人口占比大约30%，这和北上广的情况正好相反。

从居住总量看，深圳目前已经拥有1065.5万套（间）的住房，但真正满足主流居住需求的商品房只有181万套。

而严丝合缝、拥挤不堪的城中村竟然占了503.5万套，占比高达47.3%，今天的深圳，自有房屋的拥有比例真的太低太低。

但事实上，深圳人口却在不断增加，近年来深圳人口年增量约在50万人左右。深圳人平均年龄约30岁左右，普遍有结婚置业的需求。

深圳市2018年发布房地产政策，到2035年深圳将建住房170万套房，商品房占四成，约68万套，年均商品房约为4万套，算上公建房共约10万套，与住宅缺口的830万套及新增50万人，可谓天差地别。

如此庞大的供需缺口，如此宠大需求人群，成就了深圳楼市源源不断，长期看好的有力支撑。一有政策利好，业主就敢涨价，市场就现汹涌，也并不奇怪了。那么，城市一路向上，整购、热销，也只是情理之中。

因此，不难发现：

• 深圳是目前全国乃至全世界关注的热点城市，也是资本追逐的风口；
• 全国人民置业深圳成为目前最火爆的趋势，选择公寓进行居住和投资是必然；
• 公寓不可售，只能长租的情况下，城市更新配套居住精装公寓，成为市场的供应主力，将受到市场资本和人才的追捧！

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深圳投资必选原始股

和健云谷约40㎡-62㎡精装现房

深圳建设“全球标杆城市”之路上，城市更新上的产业研发，产业升级路还很长，将大有可为。其与之配套的居住公寓，可以称为深圳投资的原始股，优势良好，先入者必定先赢。

统一运营管理 宜居宜业

城市更新公寓与产业研发楼共同开发，事业与生活，举步切换，宜居宜业，非常便利，往往吸引各类人才和精英抢先入驻，很受市场热捧。

和健云谷·时代公馆面积约40㎡-62㎡精装资产，就是这样的典型，属于龙岗大道资产，与产业研发楼共同开发建设，工作与生活，随时切换。随着企业的进驻，时代公馆备受热捧，一房难求。

租金回报可观 住等升值

城市更新公寓一般产权单一，能很好的进行统一管理运营，安全可靠，租金往往比市场偏高，更为增值保值。以深南大道畔的腾讯大厦附近的居住用房为例，因为靠近写字楼，工作生活两不误，非常便利，租金往往领涨市场，有些年份涨幅高达25%。

和健云谷·时代公馆位于国际低碳城、大运新城、宝龙科技城交汇处。片区就业总人口将超过50万人。封面存在、品质过硬的和健云谷·时代公馆，属于双地铁物业，交通便利，必将吸引大量的精英抢驻。

而且，项目周边旧改扎堆，三年内将兑现更多的地标写字楼，大量企业与精英人才抢驻。和健云谷·时代公馆，品质现房，物以稀为贵，必然备受追捧。

精装交付 省时省心省力

市场上的公寓绝大多数精装交付，省心省时省力，和健云谷·时代公馆亦是如此。项目引进了国际国内知名品牌，包括科勒、西门子（或同等品牌）、方太等。开发商不计成本，匠心打造品质过硬的居住空间，生活享受比肩深圳豪宅标准，省时省心省力。这样的好房子，将青年精英追求品质与时尚的需求考虑到了极致，必然备受市场欢迎。

价值高地价格洼地 获取最大收益

城市更新所在地，一般是城市发展的前景片区，将随着企业的进驻，而迎来璀璨的前景。但往往又因处于发展中，所以门槛并不高，抢先入驻，能获取最大的收益，只待时间检验。

和健云谷·时代公馆就是这样的典型，必然随着城市价值兑现而水涨船高。其位于新生片区，是龙岗东部中心核心片区。片区旧改总量约百万平方米，吸引品牌开发商纷纷抢滩。随着旧改推进、城市配套设施建设的推进，即将带来城市面貌的更新，城市价值必然一路攀升。

日前，片区利好不断：引进了国际名片拜仁足球学校、香莎湿地公园开园、3号线东延线即将动工、多所公立学校进入规划中……城市价值加速兑现，各方瞩目。和健云谷·时代公馆将优享城市红利。

在如此因素的驱动之下，和健云谷·时代公馆备受市场欢迎。目前已吸引了多类客户抢驻，包括来自香港的投资客，分秒递减。

和健云谷 • 时代公馆

面积段约40㎡-62㎡

柏涛设计 精装现房

龙岗大道旁 双地铁

宜居宜投资