300万不到的精装新房，深圳还能买哪里

能不能介绍一些总价300万的刚需楼盘呢？前段时间，一直有粉丝问我。

我确实有想着要写，也从链家研究院那里拿到资料，研究和比对了半天，发现其实全深圳的二手房，如果真的要统计起来，还是有非常多300万以内总价的盘。

只要你愿意，福田、南山、罗湖都有。这些二手房普遍的缺点是：面积小，单价高，房子破。有些地段和配套和房子品质都不错的，面积就只有40平左右，单价八、九万。

但是，如果愿意将就，也可以买到不少市区老、破的小两房，更不用说郊区了。所以，全深圳撒网去找300万以内总价的二手房其实是一件辛苦的事情，很难给大家一一列表出来，后来呆呆就放弃了。

如果真的想买这个总价的二手，购房者可以根据自己的需求，在买房的APP里面寻找。一位粉丝在呆呆群里提供了自己的买房经验，呆呆觉得是可以参考，分享给大家。

他说，首先确认你能支付的首付和未来5年内的月供，要让自己不吃力，即使当你的家庭情况出现变化时，例如结婚或者有了小孩；

其次，根据你的需求，锁定区域和房型，去买房的APP上进行分类搜索，会发现，能够满足你所有需求的真的不多，然后你可以对这些房源进行分析，会发现最后满足需求的不会超过2个小区。

锁定小区后，就去那两个小区和中介聊，等心仪的房子放盘出来，让中介通知你信息，这样既不浪费时间又能精准买到满意的房子。

这位粉丝的买房模型非常理想有参考性，但是前提必须是能接受自己的筛选，即使房子不够完美。这点很多人做不到，人的欲望不断在变化，总有人想去看更多的盘，追求更完美的房子。

实际上，很多时候，我们得接受现实，就像在一个房价飞速上涨的时候，接受贪心业主的反悔。当然，如果是购买300万总价的新盘，这一切都会变得简单很多。

01. 总价300万左右的新盘屈指可数

把深圳在售新盘和即将开售的楼盘表格翻出来，就会发现，在市区，现在很少有30平左右的小户型住宅，新盘300万总价的基本绝迹。

而在郊区，开发商现在都设计三房刚需户型，符合总价要求的区域基本只有坪山、坪地以及南澳等，连光明和沙井的新盘都在400万左右了。

而且，年后的成交数据显示，这些400万左右的刚需盘正在成为市场的成交主力。

中原上月的成交数据统计现实，深圳成交前10的新盘，9个都是5万以内的刚需盘。不过这个结果可能很快被改变，根据近期的成交热点，呆呆可以很肯定的猜测，未来几个月，位于坪地和坪山的几个300万总价的楼盘将进入榜单。

刚需对房产的需求才是实实在在的需求。

市场趋于稳定的时候，投资客的需求就变得弹性太大，随时可以压缩，随时可以进入观望，但是自住的需求，随时都在，如果没有在，那肯定是暂时被压制住了，最后还是会爆发。

02. 被媒体轰炸的恒大城到底是啥盘？

这两天，坪山一个刚需新盘火了，拿到预售许可证的百万大盘恒大城开始认筹，短短的一周不到，媒体集体进行了轰炸，媒体报道重点是——

恒大城备案均价3.8万，现在认筹，认筹前500名就享有开盘5个点优惠，最低3.4万起，还带品牌精装。

（恒大城百万大城效果图。）

这直接引发了认筹现场的火爆，昨天到今天，在朋友圈里看到这些现场图。例如，昨晚凌晨发布的现场是这样的——

今天上午朋友圈看到的现场是这样的——

（今天现场认筹图片。）

另外一张图就比较吓人了，这样是不是太拼了。

现场的火爆先放在一边，我们先来看看楼盘本身。最低3.4万起，恒大城的户型是76—158平米，按照最小面积最低单价，最低总价可能260万不到，90多平的也就300万多点。

也就是说，这个盘会有大量总价300万以下或者300万多点的新房，而且还是精装修新房。恒大城的精装修，在我见过的刚需盘还是很有诚意的，看样板房时候看到，交楼标准里，背景墙、衣柜和客厅水晶吊灯都有，还给你做得很有质感。

因为看过，觉得作为刚需盘产品已经不错，知道价格后更觉得性价比可以。之后看到这一轮狂风骤雨式的传播，一开始实在觉得没有必要如此宣传。

就楼盘本身来说，这真是一个低首付刚需好盘，不信看下面几点项目的价值点，分别是交通、学位和精装修，因为对于刚需来说，这非常重要。

03. 低首付，刚需品质大盘

1）、14号地铁口+高铁站

14号线地铁口意味什么呢？我以前就写过，14号线才是坪山的白武士，只有解决了坪山和市区的交通问题，坪山才能真正的成为市区白领的居住地。

目前的道路交通网络在时间上还是稍长，14号和通往沙井的11号线一样，是拥有改变区域价值的快线。目前，14号线正在动工建设，预计2022年开通。

另外还有坪山站，粤港澳大湾区的城际生活正在走来，未来的高铁通行也会成为一个正常的选择。那天去恒大城，有两位同行就是从龙华高铁到恒大城的。

回去的时候，有些塞车，呆呆开车了1个半小时到南山，他们从坪山站15分钟到深圳北站，加上两头时间，到家时间不到1小时。

如果算点对点的这种通勤，1小时内的通勤时间完全是可以居住的范围，如果不住在龙华，高铁到福田是30分钟，也是可以考虑的通勤范围。

2）、学区，坪山实验+未来飞西学校

学位一直是深圳家长的各种痛，未来恒大城在坪山享有丰富的学校资源，偶幼儿园到中学都不用操心。

恒大城一期和二期，各自规划有一所18班的幼儿园；在恒大城东南侧，是2017年开工、正在加紧建设的飞西学校，飞西学校总投资6.5亿，预计今年10月建成，由万科代建。

恒大城600米范围内还有一所坪山名校—坪山实验学校。2018年，坪山实验学校的中考平均分是376分，而深圳公办民办的高中录取线基本上是370分左右，这个成绩已经非常不错。

另外就是万科代建的这所飞西学校，可能会成有更多的机会成为更好的学校，由于目前未定，只能等政府公布结果。

3）13万平+7万平的商业配套+38万平的公园

作为一个家庭主妇，巧妇难为无米之炊是必须的，所以，我们要有商场，要有随手可及的繁华。

恒大城自备了13万平米商业，附近还有9万平米的益田假日世界商业中心，所以，这里未来的繁华就在身边，无需担心。

另外，恒大城北侧，还规划有占地面积约38万平方米的半月环公园，定位为城市公园，周边1.5km距离也有四个公园，休闲和购物都有更好的去处。

4）最吸引人的是价格

当然，一个刚需买房最重要的是什么呢？当然是上面的三点，再加最重要的一点，那就是：价格价格价格！！是的，就是价格！最重要的价格。

那么我们来看恒大城目前爆出来的价格，前面说过，恒大城备案均价3.8万/平方米，开盘当日5个点优惠，最低3.4万/平方米起，带品牌装修，吊灯，背景墙和衣柜全部做好。

我们再来看看附近几个在售新盘，均价基本在3.9万或以上，还是毛坯价，恒大城价格一出，周边楼盘都将很痛苦。另外，作为百万大盘，都是愈成熟价值愈高，恒大城目前才刚刚计划推出第一期，未来还有更多可能。

所以，地段+交通+学校+配套+可支付的价格=理想居所。

好像哪里不对，前面没仔细说地段，补充一下，恒大城所在的位置，也是坪山极好的位置，位于坪山中央居住区，届时中央居住区将承担坪山中心区人口的居住、商业消费以及办公就业环境。

此外，在中央居住区周边还围绕有4大产业基地，分别是项目北面的高铁枢纽综合服务核，项目西南面的创新企业总部服务核，项目东面的产学研孵化核，以及项目南面的区域科技创新核。

有了产业承接才有最好的未来，如果政府规划和实施完美，坪山中心区会有更多的价值前景。

04. 为什么恒大城要轰炸市场

如此适合刚需，性价比如此不错的新盘，为什么恒大城还如此费力去全城轰炸呢？

我一开始也想了很久，后来分析有三点原因：第一，恒大城在推盘前无声无息，我也是上周才知道这个盘，去看完之后就得知要开盘。酒香也怕巷子深，恒大急需在短时间内让全深圳人都知道；

第二，可能恒大在深圳真的很需要一个盘来打响自己的名气。打从总部搬到深圳，恒大推出过两个盘，一个是位于龙岗爱联片区的城市之光，商业用地，全部为公寓，几千套。

虽然地铁口，但是公寓的销售大家都知道，有点难，销售得无声无息；另外一个是南油的恒大天璟项目，一样是商业项目，Loft空间，因为政策原因，销售也很低调。

所以，恒大城才是真正意义上恒大进入深圳的首个纯住宅（以前国香山属于合作项目），恒大本来习惯高调卖盘，索性继续高举高打，于是，才有了朋友圈满屏都是恒大城；

第三，恒大城在不断强化自己低总价刚需盘的定位，一步到位，直接奔着日光的目标而去，宁愿在第一批的推售价格上让步，也要奠定未来百万大盘销售的基础和江湖地位。

所以，我猜测恒大的想法是：首批的这610套一定要卖好，这非常重要，即使少赚钱。开盘享95折优惠，这次恒大在价格上是很有诚意的。

据了解，恒大城总建筑面积约百万平米，一期总建筑面积大约42万平米，住宅规划总套数共2250套。本次马上要推售的是一期的6栋和7栋超高层住宅，面积段是76—156平米的2—5房，一共610套。

我有现场看过户型，无论是76平的两房和96平的三房户型都很方正，156平的则做了五房，完全按是家庭人口多的刚需福音。

前两天，一位粉丝就在咨询我如何购买恒大城更优惠，她说刚需买房真的很艰难，能省点就省点。我想，以这次的优惠价格，恒大确实在帮这些刚需省钱，即将到来的开盘会印证这一点。

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我不想做很大，只需要认真服务到需要在深圳购房的客群，真诚且专业。不能说100%拯救你的钱包，但至少，能帮你避免不少坑。

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