眼看你买了套房，却没有人问你经历了哪些坎

“买卖二手房，合同中费用要明确，无论是什么费用，一定要明确。”

“不管买房还是卖房，你最初的目的一定要在合同中体现。如果你是奔着学位房，一定要在合同中约定。”

“不要以为买房是一次性行为，其实还有一个长期的维保行为，买品牌开发商，质量上相对有保证的。”

以上依次是贝壳深圳交易服务中心总监 孔晓琼、广东华商律师事务所律师 周争锋律师、深圳市乐居工程咨询总经理 杨亮，给大家的安全建议。

11月24日晚8点，深圳买房计划x贝壳深圳，针对交易、收房两大问题，为大家带来最专业实用的指导。

精华干货提炼如下，如果你准备买房、买房或正在交易中，建议收藏。

特别鸣谢：深圳书城中心城、贝壳深圳٩(˃̶͈̀௰˂̶͈́)و

精华梳理

买二手房，除了选房

你还应该了解这些交易政策

贝壳深圳交易服务中心总监 孔晓琼

二手房交易流程特别复杂，按我们现在的市场来看，一般一个单跟下来平均60天，至少有13个环节。但只要我们按照正常的流程来办，风险可以避免。

今天分享的内容包括购房资质、贷款资质、购房成本、11.11豪宅线调整。

首先我们看一下深圳的限购政策。

这个表格一目了然。

有了购房的资格，再看一下贷款的秘密。

一次性付款的朋友可以忽略掉。

第一类是已婚人士，在全国没有贷款、在深圳没有房则是首付三成；在全国有过贷款记录或者在深圳有过贷款记录，首付五成，比如你在老家有一套房子在供楼，首付就是五成；已婚人士可以在深圳买两套房，买二套的时候，无论你这套房是否结清，首付都是五成。

看一下最新贷款利率。

LPR的中文名是贷款市场报价利率，每个月20日都会有一个新的LPR值调正。最新的LPR报价是，一年期4.15%，五年期以上4.8%。

商业贷款200万，月供需要多少？如果是首套房，月供10859元。按照最新的LPR，贷款200万元每个月月供少61元，30年总利息少了21960元，对于购房者来说是降低了买房成本。

那么购房有哪些成本？

这里主要讲一下税费。

什么情况税费才可以少交？首先红本在手，这种情况下交易时间快；满五年且家庭唯一，这种可以减免增值税，如果是豪宅可以差额收取增值税；满2年可以减少增值税，豪宅的话是差额收取。如果中介给大家介绍了这种红本在手、满五唯一的房子，房价不会低。

我们看一下“房款收齐四步走”。

首先是定金，贝壳一般按5%支付，红本在手的单，房产证有效可以当场支付；如果抵押给担保或者个人的情况下，一般是在赎楼以后再收取定金。

我们建议首期款放在银行做监管，首期款发放的节点在买家的新证出来，这才表示成功，才能放款。当然有一种特殊的情况，如果业主欠款很多，可能首期款跟尾款一起发放。

一般的购房者是商贷和公积金贷款结合，在取得新房产产以后，办理了抵押登记手续，银行在原件收取以后，才会发放。

赎楼的时候，假设赎楼金额是200万元，我们可能在还款的时候是零散的数据，另外还有短期利息、罚息，这两项费用需要跟担保公司核对清楚。最后是跟物业交保证金，一般中介公司会转给业主。

11月11日出台新规改变的是，非普通住宅的定义不同，原来有三个范畴，容积率、建筑面积、套内面积。现在只看两个，建筑面积和套内面积，满足了这两个条件才是非普通住宅，也就是豪宅。

增值税在二手房交易过程中，占比最大的一笔费用。其次是个人所得税，是按1.5%征收，如果变成普通住宅就是变成了1%。

举一个例子。

从上图可见，新政后，一共少缴纳税费122428元。

大家还需要知道的二手房交易知识还包括——

比如夫妻更名费用，非常简单，只要红本在手，办理任何手续不能在银行有欠款，房产证一定要在手，再去房管局申请，转移登记费82.5元。

继承需要公证费，公证费网签合同的千分之8、放弃继承公证75元、其他费用82.5元、印花税万分之二点五。

赠予也是需要有效名额的，直系亲属契税3%、赠与公证费千分之8。

Q&A

◎主题沙龙

主持人：第一个问题，在三位的职业生涯里，购房者最常遇到的纠纷是哪一种？通常你们会给出怎样的建议？

杨亮：在交付环节，首先我们回到合同本身，看交楼标准，合同是不是符合国家规定规范。

一般业主去看房，实际上他可能看到的是观感。在观感之外我们说有几项是最重要的，最影响未来的居住舒适度。一个是水，有无渗漏，有无外窗、卫生间、阳台的渗漏；第二个是电；第三个排水是否通畅，一般在装修入住两个月内，开发商都会保修排水。

周争锋：年底大家可能遇到的最多案件是业主的房子被查封。为什么会出这样的事？有些为了还债，有些是低价卖，收了30万、50万以后跑路了，每年11、12月查封房是最常见的。

主要原因是年底讨债，特别是在2015年，最近这两年深圳的房子可能没涨多少，月供会出现问题。在买的时候发现月供已经断供了，没有资金监管，你刚签收合同一两个月后，中介告诉你被查封了。打官司发现，这个房子2015年做了高评高贷。买房之前一定要知根知底，看是不是代持的，代持会很麻烦。

另一个是税费问题。

税费调整以后，很多买受人，以前约定所有的增值税都在房价中，想到税少了，买受人会谈税。如果没有把税写到合同中，这个时候你不要贸然去谈，现在虽然税少了，但是房价总体涨了，要平衡一下利益，不要以为自己吃了个大亏。要是反悔了打官司不一定能赢，利好也享受不到。

其次就是最近出现的凶宅。有一个案例，凶宅买了以后，他在豪宅税调整前委托我打官司，昨天给我发信息，他想这个官司取消了，他以为凶宅价格低，但是“双11”以后，价格上去了，他问能不能解约这个调解函，还要买房。

主持人：作为买房人，怎样避免买到一个要查封的房子？

周争锋：如果正常走法院，无非就是拿到一个判决书，但是钱是永远拿不回来的。

看卖家当年在银行的抵押款，可以推定他是不是做抵押贷。另外赎完楼以后定金再转给业主，最起码不会折本。如果不是这样做，有可能结果就是你的定金就没了，他不可能还你这个钱，不是查账这么简单，而是要查他的原来的贷款有没有问题。

主持人：两个ding金，决定的“定”、修订的“订”，哪个能要回来？

周争锋：实际上ding金这个词有两个。订金就是预定的，仅仅是预定，违约是可以返还给你的。实际上预定是要有诚意金，诚意金是约定你，不约定对方的。定金想要解除约定，最起码是双倍返还的。另外诚意金是能要回来的，但走私单的时候是要不回来的。

主持人：从前年开始，就陆续有业主投诉，深圳蛮多拓展户型，尤其是需要搭板的户型，在验收时候会因为验收通不过，业主总是入不了伙，这种情况下，业主该怎么办？

杨亮：我们说拓展空间就是搭板，规划上是没有的，在销售的时候，为了吸引业主，会有搭板。

从去年开始，深圳有五六个这样的楼盘，按我们了解的政策，未来再有新房搭板很少，以后可能就没有了。现在已经被政府查到的，怎么办？比如说北站附近的楼盘，开发商可能不会主动帮你搭板，购房者可以采取精装方案，业主装修以后，事实上就跟开发商没有关系了，购房者一定要注意。

主持人：业主在收房时，通常在精装修上遇到一些问题，怎样处理？怎么与开发商交涉？

杨亮：如果你是毛坯报建、精装交房，实际上你是跟装修单位发生关系，这个时候你发现问题，怎么做呢？一个选择是不要退房，如果要退房，除非结构不达标，严重影响你的使用。

举个例子，我们说墙是歪的，歪到多少算是不达标的？超过5毫米；然后是到处漏水，这个是严重的质量问题，如果不是严重的质量问题，是退不了房的。

收房以后，我们会遇到很多装修质量问题，通常来说，如果不是严重影响我们使用的，都是可以去要求开发商整改。而且在收房的时间点，一定要写收房意见书，一定要把你所有的意见写上去。如果你不写，就视为你对这个房子没有意见，默认你自动收房。

广东省通用住房质量保证书里有规定，开发商在15日内必须要回复你。广东省质量保证书上面的约定是7天，非需要鉴定的问题，7天内要帮你修完的，7天之内没有修完，业主可以自己找单位修，费用由开发商承担。

主持人：如果请各位专家从各自领域，给购房者一个一句话的安全建议，会是什么？

孔晓琼：在签合同中费用要明确，无论是什么费用，一定要明确。第二个办理时间节点要明确，这样对买卖双方都不会产生纠纷。

周争锋：不管买房还是卖房，你最初的目的一定要在合同中体现。如果你是奔着学位房，一定要在合同中约定。

杨亮：我比较关注质量，从质量角度我给大家的建议，买品牌开发商，质量上相对有保证的。不要以为买房是一次性行为，还有一个长期的维保行为，随着你的使用，会出现沉降，因为沉降导致各种各样的质量问题，因此谁来修，修得好不好是需要好好考虑的。

◎现场互动

观众提问：二手房交易，有一些官方推荐的合同版本，某一些中介也有自己的合同版本，以哪个更好，哪一个更有利于双方的交易中不出现问题？

周争锋：实际上官方版本是2007年的，已经不适用深圳现在的法律。

你会发现深圳很多中介用的官方版本，但它背后有一个附件，附件是双方最核心的利益，你的核心利益不是体现在官方版本中，是体现在附件中。合同的附件是把双方的真实情况列一下，附件是双方的真实意思表示。最关键还是你买房、卖房最关注的是什么，体现在附件中。

提问：现在我想把房子放出来，中介告诉我要签一个委托协议。这个委托协议是不是必须要签？

孔晓琼：这个是一定要签的，贝壳现在挂盘的房源必须通过政府的登记。

周争锋：这个问题，实际上深圳在市场监督管理局查了一批中介，必须提供证明，如果下一个来了，被深圳市监督管理局查到的话，会被罚的。

提问：如果有人买房博拆迁，你会如何建议？

周争锋：回迁房首先有一个概念，回迁前不是红本，回迁后不一定是红本。如果是绿本，你想变红本还要掏钱。

房管局已经明确规定有几个小区不能变成红本，将来你买了没办法过户，原来回迁人欠钱了，回迁款有可能回到前面的回迁人处。

其次要明确回迁的标的，如果标的你不知道，开发商赔了30套，你要确定哪一套，你买的哪一套，不然律师没法给你确定。

第三个问题就是占有，你想尽一切办法把这个房子占有，水电记录怎么产生，虽然空房子不去，毛坯不去，你要有正常缴费记录。

为什么占有这么重要，占有是物权外事的方式。虽然没有房产证，但是我在里面住了，在一房两卖的时候，就先看谁先住这个房子，打官司肯定是占上风的。你所谓的占有时间，水电记录全都是零，你提供的肯定是虚假证据。另外办拆迁以后，你要合法占有这个房子，并且想办法产生物业、水电等记录。这个证据链你收集不好，别人先有记录了，这个房子就是别人的，不是你的。

提问：我买的公寓到底是什么公寓？办公公寓、住宅公寓，有没有分别？

主持人：公寓其实你在查它的预售许可证的时候，会有房屋性质和土地性质。如果土地性质是产业研发办公，可能就是产办研发公寓，可以查一查预售证，是对外公示的。

这里有更详细的解读：公寓鄙视链：商务＞商办＞产办！（税费账本一目了然）