一位校外培训机构10年校长自述：不赚钱教育综合体，都栽在这三点

从2014年教培业内部从业者为降低房租寻求“抱团发展”开创最早的教育集合体，到地产商为吸引人流，解决商业地产库存等问题，开始联手教育培训机构做教育综合体，再到2018、2019年新政严格监管之下，教育综合体整体进入爆发期，我国教育综合体从无到有，从少到多，随之而来的是行业竞争和压力的加剧。

压力之下让原本游离在政策与市场之间的中小办学机构、个人工作室深感因办证问题而“亚历山大”，急需寻找更规范的长期办学场所。

在十九大提出的“大力发展素质教育，努力让每个孩子都能享有公平而有质量的教育”精神指导下，国家相关部门鼓励为消费者创造安全舒适优美的办学环境与素质全面提升的教育综合体，这一切，都为教育综合体的发展提供了强大的推动力。

教育综合体顺应了地产、商业及教育培训机构三方的需求：一是综合体规模大，可为帮助商业地产解决闲置物业提供了一种通道；二是教育项目巨大的人流量也可以为商业带来较好的人流效应；三是各种素质课程生源还可以共享互用，降低教育机构的招生成本。这种既方便了家长，又提升多方收益的做法，俨然已成风口。

因此，在最近两年一波又一波的严管之下，教育综合体被视为校外教育未来十年正确的“打开方式”，迎来了扎堆发展的火爆局面。地产、商业、资本、机构都纷纷布局这一赛道。依据教育综合体内运营方与机构方之间关系，大概有三种模式：

一、物业租赁模式。

二、联营合作模式。

三、自营合作模式。

作为一名教育综合体的深度参与者，这五年我目睹了“叫好不叫座”的运营方的无奈，也见证了“觉得教育体是个好项目，上去咬一口，却咬得满口是血”的心酸。风口之上教育综合体运营的“猪们”没有飞起来，却摔得很重。大家痛定思痛，普遍认为是我们缺少教育综合体运营的基本能力，主要有以下五个方面因素：

作为一名教育综合体的深度参与者，这五年我目睹了“叫好不叫座”的运营方的无奈，也见证了“觉得教育体是个好项目，上去咬一口，却咬得满口是血”的心酸。风口之上教育综合体运营的“猪们”没有飞起来，却摔得很重。大家痛定思痛，普遍认为是我们缺少教育综合体运营的基本能力，主要有以下五个方面因素：

1、物业运管方综合体招生能力不足问题。

2、物业运管方解决财税消防教育监管部门问题。

3、物业运管方场地利用率问题（周一至周五白天闲置）。

4、物业运管方与入驻机构之间的互信机制与教育品控问题。

5、物业运管方匹配家长消费衣食住行文体游娱健康等高利润附加值产业问题。

但实际情况真的是缺少这五项能力吗？

笔者最近在接触更多从业者与相关业态专家、研究者后得出结论：教育综合体运营至今还未走通，还未找到优化模式是有更深层次的原因。

第一层原因：在当今互联网时代，能够解决各类信息不对称的时代才算是好模式。按照百度营销大学校长任建斌老师的说法，好的运营模式必须要达到六个对称，即时间、空间、信息、信任、能力、人格六方面的对称。

红星美凯龙运营收入主要包括租金，促销金，物业管理费和促销费四方面，将请明星做广告的费用，分到各个商业身上。对进驻商户和对消费者的服务方面，经过多年的发展，红星美凯龙逐步出了一套前、售中、售后服务的机制或模式。

在售前，红星在战略上实行“全球名牌捆绑式经营”，筛选品牌、质量和展务均让顺客满意的厂商进駐，追求厂商品牌与红星美凯龙一同提升。

为树立信誉，红星引进了西方超市和百货店的经营方法，实行商品准入制和销商品建制。在售中，实行商品质量和服务质量预警制，并同时推行统一收银、统一送货和统一售后服务，全部由专门的部门和人员把关。

在售后，红星美凯龙推出“所有售出商品由红星美凯龙负全责”的举措，保证在消费者到质量、服务问题时，直接由红星包退包換。为消除消费者疑虑，红星还与各地消者协会合作设立了保障基金，当消费者认为红星美凯龙未能维护其合法权时，可向消协授诉，由消协裁定并从设立的保障基金中直接赔付。

所谓“捆绑”，就是通过与品牌厂商之间签订协议，通过利益捆绑从而形成攻守联盟。和红星美凯龙签约进场的品牌，由红星美凯龙提供统一的销售平台进行铺售。在此过程中，针对小型的家具建材品牌商，红星美凯龙开发出更多增值服务，来帮助品牌商成长。比如，厂商入驻之后，红星美凯龙会请一些设计师帮助其设计展位、展斤，并在店内帮其做一些宣传广告和营销。很多中小品牌随着红星美凯龙从区域走向全国，起到了一定的品牌孵化器的作用。然而，随着红星美凯龙的市场地位和品牌影响力的提升，租金水涨船高，这让很多中小品牌吃不消。但红星美凯龙的品牌号召力搁那儿了，以及不押销售款等做法，还是会吸引一批中小品牌“趋之若鹜”。

但如果我告诉你，即便红星美凯龙如此这般辛苦与周密，但其利润的四成却来自于地产，你会做何感想？那么，教育综合体与地产之间，又该如何有效结合呢？

国内较早介入教育综合体项目的原新东方百学汇总裁王立先生，12月4日，聚焦于教育综合体的和君咨询合伙人张松涛先生，专注于教育综合体商业运营的康海军先生，会来到我们年会现场，从数字化视角、地产视角及商业运营视角解析教育综合体未来发展的三大发展规律。

第三层原因：教育综合体目前还未盈利的深层原因是，当前运营方整体运管能力不足，这是培训机构去做教育综合体的致命伤。

相对于商场运营的精细程度，目前教育综合体的管理还属于初级阶段，而懂商场运营的人不懂教育产品，懂教育产品的人商业运营能力不足，在整个教育综合体规划、筹建、招商、品类管理、客户管理方面都还有不少缺陷，正是因为缺少了既懂商业运营又知晓教育产品的复合型人才，教育综合体整体效能比较差，拖工期、招商慢、客户更换频繁、营商环境差，这些都是目前教育综合体大面积亏损的重要原因。

以上三个方面原因，可能是目前许多教育综合体运营方没考虑到的，而这在很大程度上决定了教育综合体目前发展还在初期阶段，依然有着巨大的发展潜力，因此，在教育综合体发展模式及管理运营上，我们都还是小学生。