实探 | 华润豪宅产品线“九里系”空降光明，精装仅4.3万/㎡？

“818先行示范区”的利好还没完全消化完，转眼间双十一豪宅线新规大礼包就来了。宏观上和微观上的刺激，让深圳成为各大城市中唯一上涨的城市。以锋哥最近的亲身感受来说，市场是实实在在地回暖了。

别的不说，就个人而言，最近真的是忙得不可开交。带看多了成交也多了，后台粉丝也一直在问：锋哥，现在市场这么好，想买房怎么办？

最近有很多开发商get到了购房者的心理，就连捂盘近十年的德弘天下都打算近期入市。但是，跑得最快的还是国家队华润。

锋哥得到最新消息，华润豪宅产品线“九里系”入深首个项目将在本下周开卖！

光明是最近深圳数一数二的网红片区，调控这么久了深圳早就是刚需的天下了，光明是刚得不能再刚的区域。此时再来一个品牌房企，并且带来其豪宅产品线，那真的是值得期待！最近样板间开放了，锋哥第一时间帮你们去看了下。

华润九里系：从豪宅自降到刚需？

“九里系”作为华润品牌中，一直是属于高端住宅产品线。但这次华润“九里系”首次入深却选择在光明这个刚需市场，不由得令人匪夷所思。

首先，公园九里位于光明的老城区公明。这个片区以小产权为主，其中宏发天汇城是片区里第一个大型的商业住宅小区，去化很理想，这主要是公明太缺乏商业住宅了。

具体而言，项目位于光明区马田街道薯田埔龟山公园南侧，占地面积约2.6万㎡，建筑面积约12.6万㎡，由5栋高层，1栋高端人才住房，9班制标准幼儿园，和8000㎡住宅底商组成，主推建筑面积约95-125㎡公住宅。

从目前已经披露的信息看，项目的配套都算比较均匀，居住功能齐全。

从户型配比上看，这个项目是专门针对刚需打造的。锋哥认为，虽然华润“九里系”自降身份成刚需盘，但这个项目还是能提高片区的综合居住水平的。

具体户型为约93-96㎡三房两厅、94-96㎡三房两厅、97㎡三房两厅、93-94㎡三房两厅、126-128㎡四房两厅、124-125㎡四房两厅 。

128㎡四房两厅

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93㎡三房两厅

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交通上，项目约800米到6号线薯田埔站、13号线、高速约半小时到南山，距天汇城约2公里，接壤南光高速。

以一个刚需盘的角度看，距离地铁800米的距离实在不算近，这点扣分。另外，项目的商业是8000㎡，基本能够满足小区内居民的购物需求。

锋哥在现场了解到，项目折后精装价4.38万/平起，预计11月23号开盘，认筹金额是10万元。

老公明，新光明

光明新区是深圳市第一个功能区，位于深圳市西北部，东至龙华新区观澜街道，西接宝安区松岗街道，南抵石岩街道，北临东莞市黄江镇。

光明过去经济滞后，主要受限于基础设施、交通等瓶颈。

而近几年通过基础设施建设，公共交通的改善，再加上区政府贯彻实施“以大项目带动区域发展，以重点区域带动整体发展”的发展策略，实现经济的快速发展。

提到光明老城——公明，在大多数人眼里，曾经是遥远的低端产业聚集地，制造业工厂密布，周边配套落后，街边多为残破不堪的老旧厂房以及农民房。随着产业的迁移以及旧改的不断推进，公明渐渐用行动改变了大家对它的刻板印象。

据深圳城市更新网信息，公明街道拆除重建用地面积约达到82万平米，约占光明新区目前统计旧改体量的64%。深业、宏发、勤诚达等房企将抢滩公明旧改，瓜分这难得的新区蛋糕。

华润的到来将加快片区品牌房企的布局，若未来品牌房企陆续入市，公明还是值得期待的。

优缺点分析

优点：

1、华润置地是品牌开发商，楼盘品质有保证，一级物业管理。旁边就是公园，生活环境很好。

2、户型很实用，设计很合理，电梯公共空间很大，还有300米环形跑道，这点很养生。

3、带装修交付，后续可省时省力，两梯五户，梯户比合理。

缺点：

1、位置比较边缘化，处于公明与松岗交界处，周边工厂农民房包围，整体环境改善周期较长。

2、目前暂无地铁出行很不方便，楼盘离大型商业比较远，后续生活比较不太便利。

3、配套的学校一般，生源比较混乱，没有优质学校不仅是项目的痛点，也是片区后续升值的痛点。建议有小孩的家长谨慎考虑。

锋评

总的来说，公园九里作为华润豪宅线产品“九里系”入深首个作品，精工细节方面足够用心，但项目自降身份成刚需盘，还是有点匪夷所思。

从户型设计上看，亮点并不多，当然，精装交付是一大优势。另外一个是项目缺点明显，片区规划和周边环境是目前最大的不足。

从居住来说，项目基本能满足生活需要，适合光明周边的客户选择。从投资角度来看，由于片区规划、环境等因素，持有周期时间会比较长，需要做好心理准备。