畅游别墅小镇：皇庭·波西塔诺最全面详解

第一部分：开发商简介

1997年，郑康豪先生创立皇庭集团。皇庭集团创立之初，皇庭集团便立志将“人”的因素放在最重要、最核心的位置，将环境资源、设计理念与建筑风格完美融合，从而实现对人居的诠释。与万科专注于住宅、万达专注于商业地产不同，皇庭集团自创立到现在一直在尝试多样化、多领域的产品研发。从高端住宅到商业地产，再到酒店管理，体现了皇庭集团适应新城镇化建设的远瞻性，由此也成为南中国标杆性的“综合开发运营商”。

开发项目：

商业地产、写字楼——

皇庭珠宝城（重庆九龙坡区）

皇庭中心（深圳福田区）

皇庭宝安新城市广场（深圳宝安区）

皇庭白石湖项目（钦州白石湖）

低密度住宅——

皇庭壹号公馆（东莞石龙镇）

皇庭玺园（深圳盐田）

皇庭港湾（深圳南山区）

皇庭波西塔诺（惠州大亚湾）

皇庭翡翠湾（钦州钦南区）

资源型豪宅——

皇庭天麓湖（钦州钦南区）

皇庭御珑湾（钦州钦南区）

皇庭白马山（惠州博罗县）

普通住宅——

皇庭国际公馆（深圳福田区）

皇庭玛丽的城堡（惠州大亚湾）

皇庭世纪（深圳福田区）

皇庭香格里（深圳南山区）

皇庭居皇庭彩园（深圳福田区）

皇庭居（深圳福田区）

第二部分：项目简介

皇庭·波西塔诺是深圳皇庭集团根据城市发展趋势布局深圳东重点打造的第一个项目，位于惠州大亚湾澳头镇。项目占地面积约31万平米，总建筑面积约62万平米，建筑类型：别墅、高层住宅。

整个项目是依照意大利阿马尔菲海岸沿岸的一个小镇波西塔诺设计，打造与阿马尔菲海岸上的波西塔诺一样的纯别墅海景小镇。小镇背山面海，分布在高山与大海之间的平地上，林间、山间中风情各异的豪宅别墅，在起伏的山峦中散落分布，或大气庄严，或秀美雅致，层叠的别墅，可以将无边的海景尽收眼中。

第三部分：项目详解

（1）片区——

2010年之前，惠州大亚湾片区房地产行业属于初始阶段，多以小开发商主导的小规模楼盘为主，价格低廉，单价从2000多到4000不等。触发大亚湾片区楼市开始上扬的是2010年的深圳限购，限购令阻断了深圳投资客在本地投资房产的可能性，因而紧邻深圳的大亚湾片区成为他们的新战场，由此引发一波异地投资房产热潮。也正是2010年，东部沿海高速通车，促使大亚湾片区房价上涨了20%-30%，因此2010年可以看做是大亚湾楼市非常重要的转折年。

2011年，诸如皇庭、卓越、星河、龙光在内的部分深圳品牌开发商纷纷在大亚湾片区亮相，超规模的开发体量、完备的配套设施让大亚湾楼市进入刚需时代，主要面对被深圳高房价挤压外溢的年轻人群。如今大亚湾楼市主要依靠深圳客户支撑，深圳人在大亚湾片区购房比例高达90%以上。

目前，大亚湾购房主要集中在西区以及澳头两大板块，这与交通布局密不可分，关于交通方面的情况在下一个章节我们再详细探讨。对比西区和澳头两大板块，可以说各有优势：西区近邻深圳坪山新区，并可快速对接龙岗；而澳头则是大亚湾的中心，城区面貌以及商业、生活配套是西区无法比拟的。今天我们为大家解读的皇庭·波西塔诺就处于澳头中心区。

（2）交通——

从交通的局部上可以看到，深圳与大亚湾实现对接的主要有两条快速路：东部沿海高速以及水官高速-沈海高速。这两条高速大动脉一东一西，分别连接大亚湾的澳头中心区以及大亚湾西区。

通常情况下从盐田、罗湖前往大亚湾多走东部沿海高速，而从南山、福田、龙华前往大亚湾则多走水官高速-沈海高速。耗时方面东部沿海高速从盐田段至澳头出口约30分钟；水官高速龙岗段至坑梓出口再到石化大道耗时也是约30分钟；南坪快速福田段至坑梓出口再到石化大道耗时最少40分钟。

公共交通方面主要有三种组合模式：公交+公交、地铁+公交、高铁+公交。公交+公交组合模式耗时最长，布吉海关、深圳北站均有直达大亚湾的深惠城际公交，另外罗湖汽车站有直达大亚湾的城际班车，相比公交转乘更为便捷。地铁+公交的方式耗时适中，可乘地铁至龙岗线双龙站，然后转乘深惠城际公交至大亚湾。今年年初，随着厦深高铁的通车，高铁+公交的组合模式也宣告诞生，从深圳北站乘高铁约20分钟即可到达惠州南站（淡水），再从淡水转乘公交到达大亚湾，总耗时30-40分钟，甚至比自驾耗时还少。

（3）配套——

澳头片区的生活配套相对丰富，距离皇庭·波西塔诺约1000米即是沃尔玛、肯德基，步行约15分钟，驾车约3分钟，周边遍布各大银行，金融往来十分便捷。另外皇庭·波西塔诺距离大亚湾管委会也近在咫尺，公交一站路，管委会旁则是大亚湾体育中心，田径场、足球场等体育健身场地每天开放，是运动健身的好去处。

由于澳头已临近大亚湾滨海，所以这里是购买、品尝海鲜的好去处，当地最大的海鲜市场以及海鲜食街距离皇庭·波西塔诺仅几百米。当然，最值得一提的还属大亚湾的公园配套，仅仅是皇庭·波西塔诺步行10分钟范围之内的公园就有三个，螺岭山公园、红树林公园和虎头山公园，其中螺岭山公园距离项目最近，目前项目内部已开辟登山道，出门直通螺岭山公园，并且皇庭集团出资在公园内部修建了高尔夫练习场、农家乐、露营地、游乐园等设施，可谓将螺岭山公园“私有化”到了极致。

（4）内部环境——

作为一个占地面积近30万平米的别墅小镇，皇庭·波西塔诺采用的是环抱合围式布局，绕小镇步行一周需30分钟左右，规模还是比较大的。从营销中心后门出，可直视小镇的前景内湖以及泳池，周边以石材和绿植搭配显得十分幽静。

正式进入小镇后可以看到宽阔的柏油路面标识清晰、醒目，道路两旁除了绿化之外还有各种平添情趣的小物件，例如秋千凳、小玩偶等……除了主干道的直通每栋别墅正门，许多别墅的院落以及周边还开辟出羊肠小道，与内部湖景、绿化搭配显得生机盎然。绿化布局也有明显的规律和用意，高达树种主要布置在空旷地区或架空层旁，靠近别墅正门、庭院处则多以矮生草类绿化点缀，可谓高矮搭配相得益彰。

第四部分：产品详解

（1）投资属性+第二居所功能——

别墅在我国已不再是稀缺产品，更不是顶级富豪的独享之物，虽然一线城市别墅产品因房价水涨船高影响，购买难度相对较大，但二三线城市别墅价格则相对亲民，特别是紧邻深圳的惠阳大亚湾片区，不仅拥有地理与环境优势，别墅产品的价格甚至仅仅是关内普通商品房价格的1/3。试想在深圳房地产市场被长期限购压制的背景之下，惠湾片区的别墅产品完全可作为第二居所以一种全新的物业形态被深圳人所接收。

另外，从2003年至今，别墅市场已经连续10年颁布了5道禁令来严格控制别墅市场。政策的频出，一定程度上抑制了别墅的购买力。但随着其稀缺性的显现，别墅的价值也在逐年攀升，这便触发了别墅类产品的投资属性。

（2）居王者之地，揽小镇胜景——

具体到皇庭·波西塔诺，现在售的“揽胜”组团产品可谓是前期同类产品的升级版，在位置上占据了波西塔诺小镇的制高点，高出地平面39米。俗话说“站得高看得远”，绝版的地理优势使得“揽胜”组团产品成为整个皇庭·波西塔诺唯一能够看到大亚湾海景的组团，并且能够将整个别墅小镇的风貌一览无余，从风水学的角度来讲，背山面海，不仅后背靠山且前面财水不断，是绝佳的风水地理特征。

广东作为一个沿海城市，又属亚热带海洋性气候，因而常年受大到暴雨侵袭，别墅类物业如设计不合理，或是排水系统不佳，则很容易引发内涝，导致财产损失。皇庭·波西塔诺显然在这一点上已经做了充分的考虑。首先，所有单位的地下室部分均非下沉深挖，整体建筑全部位于地面之上，所谓的地下室其实是一层与地面平齐，而客厅、餐厅则调高至二层，这使得主要生活区域可完全杜绝内涝的发生。再者，上文中提到的高出地平面39米的地理位置也使得内涝发生的可能性被完全消灭。从皇庭·波西塔诺我们不难发现，面对有可能出现的短时强降水，增强排水性能只不过是被动防御，无法从根本上排除内涝隐患，而从别墅产品的选位以及设计上下工夫才是彻底杜绝隐患之道。

（3）超高赠送，买一平送一平——

别墅类产品与高层相比，自然是一种居住体验与物业形态上的进化。因此，别墅也必然要附带更丰富的居住功能，例如能够烧烤的天台、能够开地种菜的超大庭院等等……这些附加的居住功能固然对居住者有着莫大的吸引力，但是如果将这些附加功能全部转化为计价建筑面积，并要求购买者为此而买单则多少显得不近人情，因此高赠送是当今别墅类产品必不可少的特征之一。

单是建筑面积上看，皇庭·波西塔诺“揽胜”联排别墅170㎡-240㎡并不显得非常阔绰，但赠送率极高，以170㎡单位为例，使用面积近340㎡，这正是高性价比的体现。总共五层的结构，一层为传统意义上的地下室，可做车库、酒廊、健身房、保姆房之用；从二层开始进入主要生活区域，客厅与餐厅采用错层设计，功能区分明确。前后两门，为入户大门，以及连接超大庭院；三层与四层为卧室，可根据需求安排主卧位置，主卧配备独立卫生间、浴室、书房以及开阔的衣帽间。另外，儿童房、老人房以及客房均有独立卫生间、浴室，并配备独有的观景阳台，彰显出设计者对私密性的重视。每层两个房间之间通过十余米的走廊相连，充足的间隔距离同样可确保绝对的私密性需求。

（4）露台、庭院，一个也不能少——

别墅所带给人们的居住感受不仅仅是大维度的生活空间，现今的高层普通住宅也不乏200㎡以上的产品，所以居住功能的丰富是别墅与普通住宅最大的区别。别墅类产品居住时是完整的立体感，或许有人会认为爬楼梯是一件很痛苦的实情，但这有助于将公共区域与私人区域、活动区域与休息区域完全隔离开，充分保障个人私密性。

综上所述，我们可以功能区域的划分来评判皇庭·波西塔诺的“揽胜”组团产品。首先从公共区域与私人区域的划分来说，无论建筑面积的多少，“揽胜”组团产品的一层（车库、健身房）与二层（客厅、餐厅、厨房）构成了整体建筑的主要公共区域，其中包含了较大面积的庭院，直接与公共区域相连。三层与四层是主要的私人区域，分布着四到五套卧室，每套卧室都有独立的卫生间与阳台，这进一步增强了私人区域的私密性。其次，五层也就是顶层部分设计了近100㎡左右的超大露台，因为楼梯被安放在休息区的走廊中间，所以即使是从一层走楼梯上到五层露台也不会对经过的休息区产生任何干扰。

庭院和露台以及一层的地下室部分是皇庭·波西塔诺“揽胜”组团产品居住功能拓展的最核心部分，居住者完全可以根据自己的喜好构建健身房、影音室、儿童娱乐室、棋牌室、烧烤场甚至是自家菜园等丰富的功能区域，而这些正是普通高层住宅所无法实现的。

第五部分：购买建议

皇庭·波西塔诺处于大亚湾核心之地，周边的配套满足基本生活需求没有问题，但与深圳各大中心片区相比依然有明显差距，因此对于已经习惯了大都市生活的人来说将皇庭·波西塔诺作为第二居所或许更为合适。对于已经退休或邻近退休的中老年人来说，皇庭·波西塔诺安逸的生活氛围以及安静的生活环境，则完全可作为第一居所在此养老。

另外，从投资角度来讲，目前惠湾片区处于别墅产品的发展初期，价格相对较低，而政府对别墅产品以及别墅用地的严格把控是有目共睹的，相信在我国居住用地趋紧的背景下，这一政策还将持续收紧，由此带来的必将是别墅类产品的大幅升值。因此，当今的惠湾片区以皇庭·波西塔诺为代表的别墅大盘可谓是投资天堂，前景不可限量。