写在开篇：房地产俨然已是多事之秋，市场迷雾重重，投资纷乱迷惘。相比以往，现如今对于投资核心概念的把握，将显得更加重要。
而“自上而下”的核心投资策略：宏观把握投资大势，顺势而为；微观于全国投资棋局中，寻找“新兴城市领头羊”...... 那接下来将为大家分析解读一个新的热门投资区域：粤港澳大湾区-惠州！
大背景：2019年2月18日，中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。按照规划纲要，粤港澳大湾区不仅要建成充满活力的世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区，还要打造成宜居宜业宜游的优质生活圈，成为高质量发展的典范。
粤港澳大湾区是指由香港、澳门两个特别行政区和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州等九市组成的城市群，是国家建设城市群和参与全球竞争的重要空间载体。大湾区土地面积5.6平方公里，常住总人口约7000万，GDP总量超过10万亿，是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，定位为世界级城市群，与美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区比肩的世界四大湾区之一。
一、深圳的巨大经济潜力分析
根据美国国家经济研究局（NBER）论文“房价和经济增长的关系中”表示经济增长与房价上涨呈正相关的关系，因此投资首选经济强势的“城市群”。国务院提出在“十三五”规划期间要建设 19 个城市群，具体如下图：
根据城市数量、人口、GDP、面积、城市密度、城镇化率等综合看来，长三角、珠三角以及京津冀城市群为全国领先梯队，如下图：
曾记否，河北燕郊、通州已让人望价兴叹；昆山花桥房价增长传奇；苏州呈现梯形式递增；如今，临深房产市场正在以同样的画面拉开帷幕……可以说，这是一个最坏的时代，也是一个最好的时代，因为失望之冬过后便是希望之春，当旧的机会渐行渐远，新的机会已悄然而至。
深圳的发展可以说是不断强化的雪球效应，不断的吸引全国甚至全球的“雪花”参与进来。不断的壮大，在壮大中不断的提升吸引力，吸引更多的雪花参与进来，进而影响周边城市，让这些城市也加入到这个“大雪球”之中。2018年上海人均GDP13.5万元，深圳已达18.5万元，而临深的惠州是8.5万元。同为全国强一线城市，同为全国人才聚集地，为何深圳人均GDP赶超上海？
（1）有人说：深圳是赢在起跑线的“小渔村”，借助香港科技金融的幅射经济。很多港商投资深圳，为深圳的发展注入了第一桶金，而如今深圳的GDP也已经超越了香港。
（2）有人说：有人才，才有城市发展的驱动力，而深圳正成为吸引全国人才的巨大磁场。深圳的包容力、创新力，以及年轻的气息，在不断的吸引着全国各地越来越多的人才来到深圳，连续两年，城市吸引力指数排名第一。
从上海、北京、深圳落户政策横向对比来看，深圳更加具有优势，只需要在本市依法缴纳社会保险（应届毕业生不需要社保），符合本市计划生育相关规定和无刑事犯罪记录即可落户，相对于北京和上海的7年社保而言可以说是so easy。
（3）有人说：产业兴则城市兴，高新技术已经成为深圳经济的主心骨和第一推动力量，带动其他产业共同发展。深圳可以说是最具活力的经济及技术创新型城市，目前的四大支柱产业是文化产业，金融业，高新技术产业，物流业。2018年新增国家高新技术企业达到3000家以上，全市的高新企业已达1.44万家，居全国第二位，仅次于北京。很多世界级企业，如华为、平安、顺丰、比亚迪、招商银行都是诞生于深圳。
（4）更有人说：政策是城市发展最重要的催化剂。2019年8月18日，中共中央、国务院发布了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》，对原本就极具吸引力的深圳安装了高能磁铁。
- 金融政策：促进与港澳金融市场互联互通和金融（基金）产品互认。在推进人民币国际化上先行先试，探索创新跨境金融监管。
- 产业政策：支持深圳建设5G、人工智能、网络空间科学与技术、生命信息与生物医药实验室等重大创新载体，探索建设国际科技信息中心和全新机制的医学科学院。
- 人才政策：支持深圳实行更加开放便利的境外人才引进和出入境管理制度，允许取得永久居留资格的国际人才在深圳创办科技型企业、担任科研机构法人代表。
综上所述，深圳已形成资金、人才、产业多维度的良性循环，拥有其他城市难以匹敌的发展优势，并逐渐形成“大深圳”都市圈。可以说深圳正在从一个“经济特区”成长为“区域发动机”。
二、深圳的外溢力分析
深圳外溢的根本原因是人口的增速与有限的土地资源的矛盾，深圳人口密度是北京和广州的约4.5倍，是上海的1.5倍，但深圳面积为广州的1/4、上海的1/3、北京的1/8，2018年深圳市以新增49.83万常住人口的数量，高居珠三角九市首位。当本地发展遇到瓶颈过后，人口和产业的外溢将是深圳发展的必然趋势。
（1）人口外溢：2018年深圳市人口净流入指标位居粤港澳大湾区第一，同时也继续蝉联中国城市年度新增人口冠军。另外，深圳区域里超过一半是丘陵、河流、湖泊，是不能建房子的“生态红线保护范围”，所以深圳建成区的人口密度至少是2.5万人/平方公里。
深圳一半以上的人口没有住房，而深圳的房价一直居高不下，临深区域承担着近1000万深圳人口的住房需求。按常住人口1191万计算，深圳住房自有率34%（北京上海70%以上，广州是80%）。然而，深圳人口还在增长，外溢是必然：2018年深圳净流入50万人次，深圳目前的土地远远不够，外溢已是必然趋势！
（2）产业外溢：对内深圳东进、坪山产业园；对外推进深莞惠联动发展
可以预见，借此政策东风，惠湾地区产业发展将迎来“爆发期”。
（3）消费外溢：滨海旅游度假市场持续提升，深圳人节假日去哪玩？海边！深圳的海已无力支撑！
在深圳外溢力作用与多重政策推进之下，临深区域价值不断升华，临深置业已经成为一种新浪潮。
三、惠州的投资价值
（一）惠州的市场大环境
- 投资门槛分析：从区域来看，惠州和东莞背靠深圳大市场，后劲十足。东莞临深圈，目前房价大概在3万/平米（松山湖），且限价限购；而惠州临深圈，房价约1.3万/平米（惠东、大亚湾），且限价不限购。
- 投资收益分析：惠州临深圈对标深圳坪山房价（3.2万/平米），预期增长至2.56万/平米，投资回报率达82%；而东莞深圳圈对标深圳龙岗（3.8万/平米），预期增长约3.04万/平米，投资回报率仅为8.5%。
- 转手交易分析：与东莞相比，惠州价格低、更宜居，外省移民客户更多；且惠州背靠深圳，外溢市场需求量更高，与昆山相比同具优势。
（二）惠州的承接力
以前，深圳说：来了就是深圳人。现在，惠州说：来了就是大湾区人！
2018惠州购房者来源数据显示，外地客户占比近40%，深圳人、香港人，还有全国各地的人都来了……
据“乐有家”统计数据显示，2018年惠州的房子59%被深圳人买走。
香港需求----惠州有地有人有希望！香港人也过来了！
（三）惠州的便捷生活
（1）厦深高铁实施“捷运化”
已有惠州南、坪山站的高铁，每天数十趟往来深圳市中心，时间短，价格便宜，双城通行如在同一座城市，方便快捷。
（2）深圳地铁与惠州接驳动态
► 深圳地铁14号线采取全线贯通方案接驳惠州段；深圳16号线延伸至惠州境内大亚湾开发区站点，并预留14、16号接驳条件；
► 深惠两市与省有关方面进行优化、深化深惠城际线建设必要性及线站方案。
来源于《惠州市城市轨道交通线网规划》
（3）惠州游客量已连年超三亚
2019年国庆期间，仅惠东滨海区域接待游客105.6万人次，同比增长9.56%。随着深圳的发展、人口增加、消费力提升，与深圳相连，具有优美海岸线的惠州滨海地区的旅游度假市场也在持续蓬勃发展，过夜游客量连年超过三亚。
（4）香港-深圳-惠州-汕尾海上旅游航线
《广东惠州环大亚湾新区发展总体规划(2013-2030年)》提出，惠州将壮大商务休闲度假产业，开通直达香港、澳门、东南亚海上邮轮航线，探索建立与台湾海上直航。今后坐船1小时内可达深圳！
- 客运码头：双月湾狮子岛客运码头、白沙湖（三角洲岛对面）
- 旅游客运码头：将巽寮湾、平海湾、双月湾等区域
- 海上旅游观光航线：大亚湾、红海湾
（5）惠盐组合港实现“两港合一
10月22日，深圳与惠州“惠盐组合港”正式形成组合港。
a 推进惠州产业结构的升级与优化，吸引更多产业入驻惠州；
b 集聚、扩散效应带动促进区域产业发展，不断扩大惠州港货源腹地，逐渐形成集聚效应；
c 更将带动惠州物流产业及临港产业的发展，推动经济。
（6）核心优势：价值洼地
未来深圳必将带动临深房价上涨，目前大亚湾均价13000元/㎡，紧邻的深圳坪山房价已达32000元/㎡，但价格低洼地区仍有上升潜力！
综上，政策利好、城际高铁、地铁接驳、洼地价值四大优势催生环沪楼市兴荣发展。限价背景下的惠州，同具四大优势，目前已然蓄势待发。因此，国内投资，惠州足以成为首选。
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