卓越控股：千亿梦难圆？-深圳楼讯

编者按：

商业地产属于重资产模式，早期资金投入大，回报周期长。

对于央企来说，有着强大的护城河与金融通道；然而，对于民资企业，玩转商业地产则意味着需要长周期的均衡能力，以及持续的创新能力。

为此，凤凰网奇点商业对民资商业的经验共性进行了进一步梳理，推出“民资商业样本观察”，从不同角度和维度，剖析民资商业样本的秘密。

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今年年初，已经临近春节时分，全国各地在筹备新春佳节之际，一则重磅消息却打破了卓越集团的平静：

1月19日，在深圳市政协第六届五次会议闭幕日上，卓越集团董事局主席李华被公开带走协助调查。消息传出后很快在深圳商圈掀起了滔天巨浪，种种猜测围绕着这位素养深圳“拿地小王子”之称的李华。

实际上，这位在深圳闻名的李华此前也曾一度进入众人的视线当中。在去年沸沸扬扬的刘强东事件中，就传出刘强东的助理曾在第二天求助李华与女方沟通的消息。

当然在该事件中，李华的身影被刘强东遮住了，但能够担任如此重要事件的调解人自然不简单。

深圳风云人物，二次无缘上市

1987年，教育世家出身的李华从华南理工大学毕业。和那个年代的诸多大学生一样，毕业后李华进入到了体制内工作，入职深圳团委。相对于其他城市，处于改革开放桥头的深圳日益发生着翻天覆地的变化，这也刺激着李华年轻的心。

李华/图片源自网络

5年后，李华毅然决然成为了当年“下海”潮流的一份子，进军海南房地产。但随着海南房地产市场的破裂，作为下海青年的他同样惨遭损失。随后，李华转战香港，在不懈的努力下，最终在香港股市赚得第一桶金，拿到了香港居民的身份。

1996年，李华从香港回到深圳成立卓越实业有限公司，即卓越置业集团有限公司的前身。同年，其兄中科院经济研究所硕士李晓平也一同“下海”，跟随着李华创业。

1998年，卓越集团推出了深圳蔚蓝海岸一期这个项目，在深圳地产界一战成名，其后，以“蔚蓝海岸”为代表，李华带领卓越集团大刀阔斧地开辟市场，陆续推出了“皇后道”、“浅水湾”等项目，并逐渐形成“卓系、悦系、蔚蓝系”等三大产品线。

2004年，李华决定改变集团航线，向商务领域进军。继首次试水商务领域投资卓越大厦后，卓越集团又在福田CBD核心位置开发了卓越时代广场等一系列标杆商务项目。同时，李华也秉持了一贯的港商风格，从卓越时代广场、卓越世纪中心等写字楼项目，占据了深圳所有办公区域的核心位置并年持有运营。

在一路高歌猛进下，李华自然而然也有了上市的愿望。

可惜，这个愿望却是命运多舛。2007年，卓越首次提出上市计划，预计2008年在香港IPO，然而2008年金融危机让卓越上市计划不得不搁置。2009年，卓越集团再次赴港港冲刺，但最终由于认购不足，上市计划再度失败，甚至让李华不得不将部分持有的写字楼对外出售缓解现金流。

千亿目标高压，内部风波不断

上市虽未成功，却并未阻止卓越的进一步发展，2012年卓越发展实现了100亿元销售额，并清晰的提炼出住宅开发、写字楼运营、商业运营等主要业态，也开始向全国性房企的战略目标进军。

伴随着近年来国内房企纷纷喊出千亿目标，把千亿当做门槛的同时，卓越也自然而然加入了千亿目标的大军。

目标膨胀伴随着的往往是风险的膨胀，这便出现了开头李华被公开带走的一幕。可惜，李华被公开带走只是一个开端，卓越集团的内部风波远没有结束。

在李华事件后, 2月中下旬，外界又开始流传执行总裁王卫锋已经离职的消息。虽然当初卓越对外辟谣，但4月15日，力高地产的公告王卫锋获委任为执行董事，验证了其离职卓越的事实。有分析人表示内部经营压力过大可能是其离职的主要原因。

王卫锋任职期间，卓越销售额首次突破百亿，并进入地产业全国TOP50榜单。2013年，卓越制定“货如轮转、商住并举”的发展战略，当年持有商用物业资产首次超过百亿。同年，成立卓越城市更新集团公司，组建卓越深圳地产公司，以123亿摘得前海首两宗地块。至此，卓越集团在大本营深圳区域，形成了城市更新、商用物业开发、住宅物业开发三家专业公司并驾齐驱的全面布局。

同样值得一提的是，离开万科后，王卫锋曾不断从万科挖来职业经理人，充盈集团管理团队，让卓越高管团队多元化，减少卓越集团家族化的弊端。

虽然不是卓越地产创业元老，但是从王卫锋任职的这段时间里，他丰富的地产行业从业经验给卓越集团的业绩带来了惊人的增长速度，也正值卓越地产转型的关键时间段。因此王卫锋此次离职对于卓越的影响并非小事。

全国范围扩张，资金压力高涨

资料显示，2016年,卓越销售额为325亿元，2017年达到了456亿，增长40.31%。有了功绩就自然而然膨胀了李华的野心，在过去2018年的新年致辞中，李华表示，“通向千亿的道路已逐渐清晰。以’卓越效率’为前因，高土储、高周转、强融资，三年千亿目标已触手可及。”

但对于李华的这个千亿目标，卓越并非“道路明晰”。

卓越在此前更多以商业地产闻名，效仿对象是港资地产，效仿恒大碧桂园并非自身的内部基因。为了实现千亿目标，李华曾撤卓越一大批高管，并对王卫锋发出扩规模的要求，然而却助推了得力功臣王卫锋的出走。

毕竟，按照李华千亿目标的想法，卓越需要在2019，2020两年间达到33%左右的增长率。就当下房地产市场普遍降温的大背景下，要这样大跨步的飞跃并非易事。有分析人士称,2018年增速较低的销售金额使得卓越集团2019年、2020年两年销售压力陡增,而伴随着董事长风波，高管离职，这个目标的实现更是压力增大。

即便这两年卓越自上而下销售压力不小，但地产巨轮并不能随意转向。在2018年，伴随着卓越千亿目标的提出，卓越开始在全国范围内掀起了一系列扩张高潮。该年，卓越集团新进入成都、天津等9座城市，在宁波、成都、河北、天津、昆明新成立5家分公司，新增土地总面积896.93万平方米，其中，长三角区域占比44%、中西部区域占比26%、粤港澳区域占比25%、京津冀区域3%、环渤海区域占比2%。

伴随着卓越土地储备快速扩张，其负债压力也开始增加。截至2018年底,卓越商业负债合计967.90亿元,较年初增长7.05%,主要系流动负债增加所致。其中流动负债463.43亿元,较年初增长11.05%;非流动负债504.47亿元,较年初增长3.62%。同年,卓越商业筹资活动现金流入 485.64 亿元,同比增长27.99%,筹资活动现金流出 258.67 亿元,同比增长 18.01%

有业内人士分析称，现在经济发展状况，企业发展应该在战略上更加谨慎些：在土地储备上，不是不能扩张，但是整体社会资金链紧缩，发展还是应当遵循稳健，一旦资金链出现问题，对企业带来负面影响是巨大的。负债率提升，以更高利率追求回报率，一旦回报率无法达到利率的需求，就会有巨大的资金压力，风险很大。

负债成本高企，使得卓越需要多元化的资金来源。虽然十年前卓越上市失败，但在如今银根紧缩的情况下，上市不失为一条新的出路。伴随着近两年来内地中小房企扎堆上市的现象，卓越上市就成了一个值得关注的话题。

卓越是否上市？接近卓越的人士表示，其实卓越一直有试图策划上市，但是一直没有成功，具体原因并不知道，可能是其自身现金流并不出众。

另一位分析师则认为，在港上市虽然相当国内上市简单，能够实现资金融通，但风险较大。有很多在港上市公司股票跌零的先例，这样事情对企业是致命的，一旦股价暴跌，卓越目前的情况着实难以承受。

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