商业市场：商业批售、成交面积大幅下滑

04 商 业 市 场

商业批售、成交面积大幅下滑

宝安一手成交面积占比接近九成

罗湖二手成交面积大幅上升

商业投资占比超七成商业批售、成交面积大幅下滑

10月共有5个商业项目获批，批售面积为12103平，环比下滑69%。根据网签数据，商业共成交120套，环比下降48%；共计成交6030平，成交面积环比上月下降56%。

区域分布来看，10月宝安区一手商业共成交5269平，占全市商业成交面积的87%，观禧花园、万科星城、桔新微商大楼成交占主导；各区的成交面积环比都有比较大幅度的下滑，其中福田区、南山区下滑最明显，分别达到96%与55%；各区占比情况，福田环比下降21.5%，宝安环比上升19.3%，其他各区变化不太明显。

40㎡以下和40-70㎡面积段的商业、商铺占比分别达到31%和56%，合计占比87%；100㎡以上大面积商业、商铺成交占比约为3%，200 ㎡ 以上的超大面积商业、商铺无成交。

本月二手商业成交有所下降，成交面积为2.36万平，环比下降9%，成交套数为314套，环比下降22%。其中，宝安二手商业成交面积大幅下降，环比下降69%；而罗湖成交面积较上月呈大幅上升，涨幅达93%，另外，盐田在本月成交面积也有66%的涨幅。

10月西乡商圈成交最热，占比超25%，其次是龙华商圈和横岗商圈。

客户购买商铺用途以投资为主，投资占比超七成。

一手成交套数面积双回升

罗湖一手成交面积涨幅最大

龙光玖钻位居一手办公月成交榜首

二手办公成交面积下滑13%

宝安区二手办公成交面积涨幅超200%一手成交套数面积双回升

10月深圳一手办公成交393套，环比上升34.6%；成交面积4.5万平，环比上升74.3%。

网签数据显示，10月一手办公类物业有5个区有成交，其中宝安区成交面积最大，为16908平。

其中罗湖、宝安和龙华成交面积大幅上升，福田区下滑明显。

10月深圳二手办公类物业成交99套，面积合计1.34万平，环比下降13.2%。

10月宝安区二手办公成交面积较上月涨幅最高，达226%。其他区，除了龙岗小幅上涨外，均出现了一定程度的下滑，其中盐田区下滑幅度最大为60%左右；南山区成交面积较9月只出现了1%左右的小幅下跌，相对较为稳定。

10月福田区二手办公成交套数继续保持第一，为53套，占比54%；罗湖以19套位居第二；盐田区本月只有1套二手办公成交。

商办市场总结

从备案数据看，商业共成交120套，环比下降48%；共计成交面积6030平，环比下降56%。受十一长假的影响以及先行示范区政策的利好影响力的减弱，投资者回归理性，一二手商业成交较9月均有所下滑。

本月没有办公项目获批。从备案数据看，10月深圳一手办公市场继续上升，成交套数393套，环比上升34.6%；成交面积4.5万平，环比上升74.3%。二手办公市场有所回落，成交面积合计1.34万平，环比下降13%。

大佬论市Alan点评10月市场回落，新房供应下滑，二手也不及预期。国庆节市场已经和以往不一样，以前国庆黄金周是房地产销售的黄金时期，现在反而属于淡季。假期大家都选择出游，长假期出国或远行旅游，短假期就到周边城市游玩，因此，现在假期看房客户少。客户少，发展商也不推盘，同样选择出游，等假期归来才慢慢开始推。买方休假，卖方也休假，成交量自然受到影响。深圳市场需求旺盛，成交量与推盘量挂钩，推盘少，成交也自然就少了。10月深圳最火的项目深业中城，只有一百多套，但认筹2794个，冻结资金140亿，深业中城将市场的购买力吸引过去。从深业中城的表现可以看出，住宅与公寓市场需求的差距越来越大。深业中城尚有公寓在售，而住宅却一房难求，两者差距非常明显，不少其他项目的住宅与公寓也存在同样问题。公寓的优势在于不限购不限贷，但现在这一优势已经不明显。从居住角度看，住宅居住环境、氛围更为纯粹，比公寓更胜一筹；从学位看，虽然有传言未来公寓将与住宅享有一样的学区资源，但目前住宅明显更加靠谱；从首付看，住宅首付更低，公寓首付高；从税费看，公寓的税费更高，水电费也更高；从限售时间看，公寓限售五年，住宅只限售三年。从港澳台外籍购房条件看，个人只能购买住宅，公寓只能通过公司购买。住宅除了限购外，在其他方面都是更胜一筹。在投资潜力方面，公寓是不是就优于住宅呢？也不好说，这更与未来的政策相关。现在的公寓比住宅便宜，也是由于市场更偏向买住宅。而在限售政策出来前，市场更偏向买公寓，因此，未来投资更看政策。今年以来申请破产的房企每天超过1.3家，年内破产房企已经超过400家，业绩不错的集中在大型房企，小开发商难以生存，行业集中度进一步提升。即便大型房企，压力也不小，近期已经有大型房企传出调低薪酬。这两年房价升幅慢，而企业融资难度大、成本高，生存压力加大。在各地限价压力下，开发商加价难，甚至年底或许很多房企会为了冲业绩、冲指标，给出适当优惠，加快推盘，未来两个月是今年出货最后的冲刺期。在全国范围内，有些开发商已经停止拿地，部分推盘慢、不出货的发展商，由于资金压力，已经没有指标，无法拿地。温 馨 提 示

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