摘要：上车不易，且上且珍惜

作者：鹏哥说房产

最近，有很多朋友向鹏哥咨询，如果预算是500万，在南山区能有什么学区房可以选？

对于大部分中产家庭来说，500万也不是一个小数字，尤其是在深圳，学区房动不动就上千万的地方，500万能不能选一个还不错的学区房呢？

鹏哥最近就去踩盘，这次看的学区房主要是南海中学的学区房，预算500万应该够用了。

一、学校介绍

南山实验集团在南山基础教育中排在前列，在集团中麒麟学校和南海中学相对比较出名。集团学区大部分规划在南山腹地南头和前海片区。

由于南山实验是由名校+的模式组成的教育集团，因此从教学质量的角度说，选择南山实验的学区房基本都在集团旗下的麒麟学校和南海中学里选择。

其中麒麟学校是本部的名校，在南山区的排名中，麒麟学校大约是第4名的成绩，而南海中学大约是第8名的成绩。

主要是南海中学由于学区内的楼盘范围比较大，还包括部分城中村（大族南山村旧改），对自己的生源质量有很大的影响，在南山区的总和排名已经是第8名了。

南山学校排名

前海片区是南山实验集团的主要的集中地之一，这里一共设有南山实验学校的三所分部，一个是鼎太小学部，一个是荔林小学部，还有就是一个南海中学部，这边生源质量相对来说都比较不错。

从14年开始南海中学排名南山区前10名的位置，也算是一匹学位房的黑马。

带实验学位小户型的楼盘，大概有7个，分别是：鼎太风华、阳光花地苑、心语雅园、心语家园、瑞景华庭、雷圳还有就是诺德国际。

楼盘还是比较多的，不过若要兼顾宜居性，楼盘就得刷掉一大半了，除了鼎太、诺德、雷圳、还有阳光花地带有花园小区，其他几个都没有地面花园的，不过在房价上面，也有所体现出来。

这次看的主要是鼎太风华七期、阳光花地苑、心语雅园和诺德假日花园几个楼盘。这个片区其实最大的短板在于交通不够便利，距离地铁站太远，现在也就只能等待9号线西延段的开通了，届时将会解决一部分交通不便的问题。

其中鼎泰风华的小学学位是南山实验小学鼎太部，在周边的小学中生源相对纯粹一些，小学质量和水平也稍好些；阳光花地苑和心语雅园的小学学位是南山小学，诺德假日花园的小学学位是南山实验荔林小学部。

这几个小区是挑选出来相对有代表性，而且可以当做备选的小区。

二、楼盘介绍和点评

1、鼎太风华：鼎太小学+南海中学

鼎太风华是前海片区里头一个体量最大的一个花园社区了，小区品质不错，绿化做的比较好，一共有8期，而小户型只有1/2/6/7期才有。

一期有最小38平和60平的一房，二期则有40平的一房，6期是48-57平的一房，而7期，则是51到60多的一房至两房，不过七期是相对鼎太其他期数独立开来的，不能共享大社区环境，居家氛围有所打折，但对于自住来说还是比较不错的。

这次看的鼎太七期，西侧临东滨路和月亮湾大道，靠近路边的楼栋路噪还是非常严重的，对于住家来说，中间朝南向的楼栋还算可以。另外曾经被居民吐槽的高压线已经去年年底拆完了。

鼎太风华小区

鼎太风华小区

链家5月挂牌均价为84839元/㎡，一房一厅面积大约是50平米左右，挂牌价格在450-470万之间，正规两房的面积大约是67平米左右，价格在570-630万左右。

户型不同，价格会有所差别，仅供参考。但是就住家而言，不建议选择一房一厅，体验还是比较差，而且将来一房一厅的流通性和升值潜力也不如小两房。

两室一厅的主卧

客厅

厨房

其中两房一厅的户型还算明亮，朝南向，厅出阳台，高层的挂牌价格到了620万，对于住家来说，算是入门级相对好的选择了。

对于家长来说，500万可以选择选择宝安区，但是基本上就没有好的学位可以选了，所以不考虑宝安区。

阳台

而在南山区，要上顶级名校，这个钱远远不够。

以南二外为例，两房要千万级，三房要1500万左右。南外高新也是差不多这个价位。

另外麒麟中学周边的学区房，两房大概要700-800万，三房也要上千万了。

只有500多万的预算，这个地方差不多是家长的几个备选了。

2、诺德国际：荔林小学+南海中学

09年的花园小区，楼栋比较多，但是花园小区的品质还算不错。比鼎太风华七期要好很多了。

这里48平小户型是最小的，1+1房，也是自己改造的房型，目前价格大概在470万左右，但是诺德的一房一厅和两房都比较小，居住体验一般。

诺德国际花园

从高处往下看

小两房的主卧

客厅和次卧

非常小的次卧

另外诺德48平所有户型的朝向全部都分布在7、8、9栋，所有朝向都是朝小区外面，要么西晒，要么临高速，非常差。

如果要买来自住的话，好好掂量一下噪音能不能忍受，西晒能不能搞得定，如果能搞得定，买来自住是可以的，当然其中一个小房间非常小，只能摆1.2米的床。

不过有一种是50平的，这种主卧是朝花园的，相对来说没那么吵，不过价格上也贵一点，朝东南的房源大概要590-620万左右。

另外就是66平的两房，错层出阳台，客厅出阳台的大概要比卧室出的贵个30万左右。

48-50㎡两房租金：4300-5000元，售价：380-400万左右；

66㎡两房租金：5000-5500元，售价：480-520万。

（以上数据仅供参考）

3、阳光花地苑、心语雅园

这两个小区与鼎太风华相隔一条马路，价格也相差了1万左右，两个小区的小学学位都是南山小学，在这一片住宅中算是相对比较新的楼盘，楼龄都不算太久，小区内环境还是不错的。但是两个小区都西临前海路，路噪也是避免不了的。

窗外看前海路

小区内泳池

两室一厅

主卧，窗户较小

窗外

其中阳光花地苑拥有一个空中花园，看的一套两房，主卧不朝阳，次卧朝阳，东南向的房源还相对安静些，面积是62-64平米，挂牌价格大约是510万上下。

另外一套一房一厅的面积是40平米，价格大约是330万左右。

心语雅园的房子是老式的塔楼，2003年建成，长条狭窄的楼道，看了一套两房一厅的，面积是62平米，价格大约是465万。相差的价格大概就是舒适吧。

这两个小区如果靠近前海路的房源，路噪会比较严重，如果是朝东南向的，应该还算可以，相比较而言，阳光花地苑的住家舒适度会比心语雅园好些。

两个小区与鼎太风华相隔一条马路，价格就差很多了，这也跟是否临近前海自贸区相关。另外前海路东侧小区相邻的，都是南山村的村民房，对于居住品质来讲，也打了一定折扣。

三、选房建议

综合这几个片区来讲，我们看完觉得购买这里的目标客户群体其实非常明确：

首先是想要上南山区的名校，家长也在南山区工作，所以我们不考虑福田和宝安这两个片区。南海中学的排名中上，去年考上四大的人数有33人，八大84人，十大有101人，也算是不错的选择。

其次，对于家长来说可能是首次刚需置业，凑齐150万可以买得起一套500万左右的房子，努努力的话买600多万的房子也可以承受。

这个预算在这摆着，想选其他学区，难度比较大。

最后选择小区和户型，对比下来诺德假日花园的小区居住品质相对高一些，而且周边的生活基础设施和商业配套是比较完善的，但是交通不便是这里的一大缺陷，临近马路是这些小区的通病；

鼎太风华七期因为将来通地铁之后，交通便利性会大大提高，而且带着前海片区的概念，这些利好在小区价格里已经有所体现，一旦通地铁之后价格会比其他几个小区涨幅更快些；

而马路对面的心语雅园和阳光花地苑因为小学学位和临近南山村的缘故，价格便宜，但是升值空间也会小，户型和小区品质都一般，就留作观察吧。

综合上面的分析：

1、鼎太风华七期的未来潜力最大，无论是学位还是交通便利性以及投资属性，相对均衡，属于优选；

2、诺德假日花园的生活便利性更好些，对住家便利更偏好的可以选择诺德假日花园，但是升值幅度略逊鼎太。

最后选择户型要选择小两房入门级，朝南向和没有路噪的房间，价格虽然贵了点，但是这种将来的升值幅度也会大些。

我是鹏哥，欢迎关注我，觉得写的不错的麻烦点个赞、转发