精装交付维权事件频发？那是你没做好这些观感-深圳楼讯

随着“消费升级”以及业主维权意识的不断增强，“交付即维权”“一降价就维权”等群诉事件此起彼伏，给房地产开发商极大的压力。特别是精装项目交付，由于其对材质和施工工艺的要求更高更细，很容易就将问题直接暴露在客户面前，让客户不满。

这时，很多房企开始对即将交付的项目再一次进行全面检查，但面对大批量精装房，短时间内很难检查全面，怎么办？

云链君觉得，应该抓“主要矛盾”！交付时，产品观感是客户的直接感受。只有抓好产品细节和质量观感，才能击中客户的心。

为此，云链君整理了万科、保利等房企在户内、公共区域交付观感方面的资料，分享给大家，愿大家交房顺顺利利！

户内篇

明源供应链研究院曾对全国精装房交付问题反馈情况做过调研，根据精装房正式交付数据可知，户内交付时业主最关注且最容易挑出问题的地方为：户内门、墙面、涂料、入户门、天花顶棚、地砖、窗、开关等。

下面为某TOP房企在门窗工程、墙与地砖、涂料工程、吊顶工程、设备安装等方面的精装修观感和品质提升做法。

一 、门窗工程

1 木质门窗

门框安装位置

1. 居中安装：门框居中门垛安装时，保证墙面装饰收于阴角；

2. 平齐安装：门框靠单侧安装时，门框与墙面平齐面周边设置门贴脸或压条，保证墙面装饰收于阴角；

3. 凸出安装：门框凸出门垛安装时，凸出墙面8~10mm，保证墙面装饰收于阴角；

4. 门框需左右居于门槛石正中安装，并与门槛石保持平行，严禁出现大小头。

户内门高度

1. 除有特殊设计要求外，相邻户内门高度要求统一，相邻门框高差不超过10mm；

2. 注意门槛石与门框高度共同决定户内门框高低。

门贴脸安装

1. 门贴脸推荐采用胶贴或自锁封口线，当采用有钉安装门贴脸时，门贴脸必须设置凹槽固定，弱化钉眼；

2. 门贴脸45°碰接时，横向门贴脸和竖向门贴脸款式、厚度相同，拼缝严密，角直边齐；

3. 注意核实门垛与门框可调误差极值关系，可通过抹灰前安装门框控制门垛厚度、垂直度和平整度，门贴脸与墙面离缝小于1mm，门贴脸与涂料/壁纸墙面之间严禁打胶收口。

门吸、地吸、门顶选择

1. 木地板地面采用地面固定地吸或墙面固定门吸；

2. 瓷砖/石材地面采用地面固定地吸、门吸或墙面固定门吸；

3. 门吸、地吸、门顶固定螺丝不少于两颗，长度不小于25mm，严禁门把手碰撞墙体。

2 铝合金和塑钢门窗

铝合金或塑钢门窗整体观感

1. 门窗安装牢固，开关灵活，关闭严密，间隙均匀，无碰擦、倒翘、异响，框与扇、扇与扇之间平行无翘曲、大小头；

2.配件齐全，位置正确，灵活适用，达到各自的功能，端正美观，推拉门窗扇必须有防脱落措施，墙边内平开窗扇需配备限位装置；

3. 门窗表面洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀、无划痕、碰伤、污染，漆膜表面光滑、平整、厚度均匀，无气孔；

4. 门窗框密封胶条安装牢固，无断裂、砂眼等缺陷；

5. 有排水孔的金属门窗，位置、数量应符合设计要求；

6. 连续窗整齐划一。

阳台门底框与室内外地面关系

1. 室内地面低于阳台门底框框料顶部10~20mm，防止框料积尘；

2. 阳台地面低于阳台门底框泄水孔3mm以上，保证泄水孔泄水正常。

门窗框密封

1. 密封胶表面均匀、光滑、顺直，无裂纹，密封条安装完好，不得脱槽；

2. 密封条与玻璃、玻璃槽口的接触应紧密、平整，严禁玻璃直接接触型材；

3. 边框固定点有盖帽封闭。

二、墙与地砖

排版

1.瓷砖墙地面铺贴前必须进行排版设计。

• 非整砖宜铺贴在两侧阴角或家具下方，单面墙地面不宜有两列非整砖，非整砖的宽度不小于原砖的1/3；

• 墙面由阳角开始排砖，阳角和门口两侧必须设整砖，主立面压侧立面，阳面压阴面；

• 地面由中间向四周排砖，厨卫间地面可从门口一边排砖；

2.厨卫间墙砖铺贴完成后再进行吊顶，便于收口。

色差控制

1. 任何一批瓷砖进场时，在空地上铺开10m²，2m视线范围内，判断材料是否色差；

2. 不同批次之间的瓷砖易发生色差问题，建议同一房间的瓷砖，使用同一批次材料；

3. 存在不同批次供货时，需要做好不同批次备货工作，以便后期维修更换；

墙地瓷砖留缝

1. 墙砖离缝铺贴，预留缝隙0.8~1㎜；

2. 地砖离缝铺贴，预留缝隙1~2㎜；

3. 缝隙均匀顺直，相接邻边无高低差；

4. 为有效控制离缝宽度，铺贴时必须配合塑料十字卡施工；

5. 墙地砖嵌缝必须采用专用填缝剂，要求填缝饱满，并用挖耳勺收光，缝深0.5mm，保持光滑。

瓷砖阳角拼缝

1. 瓷砖阳角采用小海棠角（1~1.5mm），瓷砖切割为42°，防止瓷砖崩角，保证拼缝严密，上下砖的阳角缝顺直；

2. 瓷砖踢脚线阳角同样采用小海棠角（ 1~1.5mm ），禁止采用原边收口。

室内地面标高

1. 室内地面需要绘制1米标高线、粘结层及材料层厚度、完成面标高、找坡方向等内容；

2. 厨房及卫生间地面因低于室内地面（建议10mm）；

地漏做法

1. 卫生间水沟宜与地漏基座同宽，水沟找坡侧面不得出露铺贴砂浆层；

2. 采用四边倒八字角方式拼花地漏时，地漏需居中，泛水方向明显。

瓷砖踢脚线与墙离缝

1. 瓷砖踢脚凸出墙面装饰完成面10~12mm，为控制踢脚超厚，瓷砖踢脚需要控制粘结层厚度；

2. 踢脚线高度一致、结合牢固，立面接缝平整，阳角对接美观；

3. 室内楼梯靠墙侧必须设置踢脚线，防止踏步与墙之间离缝大小不一；

4. 墙面腻子施工时，需要预留踢脚线安装位置；

5. 瓷砖踢脚线需满粘固定；

6. 当瓷砖踢脚线与墙离缝处理粘结层时，需在踢脚线顶部贴美纹纸进行腻子、涂料收口。

瓷砖面打胶部位限定

1. 瓷砖墙地面与门贴脸、收纳系统台面石、收纳系统调节板、收纳系统柜体、淋浴房门、淋浴房挡水石之间可以打细胶，其余部位严禁打胶；

2. 注意龙头与墙距离过小无法打胶时，需要打胶完成后方可安装，保证打胶平顺；

3. 厨卫间采用中性防霉硅胶，打完后马上用手挤缝，外露宽度不超过5mm。

三、涂料工程

腻子打磨

1. 腻子施工时不得落地，造成二次污染；

2. 腻子阴阳角批嵌时采用靠尺+阴阳角尺（长60mm）找平，阳角腻子配合靠尺+细砂纸打磨，防止崩角，阴阳角直线度控制在2mm以内；

3. 门贴脸、踢脚线、收纳柜等临近墙面腻子时采用靠尺找平，确保与墙离缝1mm以内；

4. 窗口内角腻子施工时必须在窗框上张贴美纹纸，并按阴阳角标准保证直线度；

5. 如无法等面漆完成后安装开关面板、灯具等，需在涂料前必须做好成品保护措施。

涂料施工

1. 配制的油漆要一次配完；

2. 开关、插座等面板必须于墙面最后一遍面层成活后安装，以防止交叉污染；

3. 天棚底漆和第一遍面漆、墙面底漆和第一遍面漆采用专用机械喷涂（效率提高10倍，喷涂修补会有色差，第二遍面漆采用滚涂，并加强室内成品保护）；

4. 天棚、墙面第二遍面漆滚筒顺直刷，严禁横竖交叉混刷，造成色彩不均匀；

5. 开关插座、灯口、箱体、管道口等周边涂料采用小型辊筒收口，严禁采用排刷收口；

6. 注意保持涂料乳胶漆的稠度，不可加水过多，立面每遍用同一批涂料，并一次完成，保证颜色一致；

7. 室内涂料重点关注如下收口：瓷砖上口、踢脚线上口、管道背后和根部、阴阳角、分色不顺直、门窗口嵌缝粗糙以及吸顶灯、吊灯、开关插座四周及楼地面污染等。

四、吊顶工程

吊顶整体观感

1. 石膏板的接缝进行板缝防裂处理，石膏板之间接缝应错开，防止接缝通缝；

2. 表面应洁净平整、色泽一致、边缘整齐、界面清晰，接缝、接口严密，板缝顺直，无错台错位，宽窄一致，无翘曲、裂缝、起皮、缺角、污垢及缺损，压条平直、宽窄一致；

3. 灯具、烟感器、喷淋头等设备，位置合理、美观，套割尺寸准确边缘整齐，与饰面板的交接应吻合、严密；

4. 吊顶平整度不大于3mm，接缝直线度不大于3mm，接缝高低差不大于1mm。

吊顶完成面标高

1. 吊顶施工前要求墙砖先行铺贴，铺贴高度高于吊顶完成面标高。

金属扣板吊顶

1. 条形铝扣板天花，顺光方向安装；

2. 金属扣板采用咬扣式；

3. 收边条采用胶粘方式固定；

4. 收边条的阴阳角采用45°拼接；

5. 扣板吊顶开孔需在地面进行，严禁扣板安装完成后再行开孔，导致扣板吊顶变形；

6. 灯具、排气扇等需整版居中或跨版居中安装。

石膏板吊顶

1. 厨卫石膏板吊顶采用防水石膏板+防水腻子+防水涂料，严禁采用内墙腻子和内墙涂料，防止发霉起泡。

吊顶空调出风口及检修口

1. 吊顶上风口位置合理，为了保证美观，采用成品空调出风口，与饰面板的交接吻合、严密；

2. 吊顶适宜采用成品检修口。

五、设备安装

1 开关插座、电箱、水龙头等

联体底盒与开关插座

1. 相邻开关插座底盒应采用联体底盒，减少底盒之间腻子收口，保证四周无缝隙；

2. 底盒低于饰面层10mm以上时，需要设置加长底盒；

3. 开关插座安装牢固，表面光滑整洁，无碎裂、划伤；

4. 相同型号并列安装及同一室内开关安装高度一致，且控制有序不错位；

5. 线材色标合理，接线正确，左零右相，相线为红线，零线为蓝线，接地线为绿黄双色线，接线紧密。

1.配电箱、弱电箱、开关插座等底盒预埋时需根据抹灰灰饼厚度进行定位，并注意与装饰面的关系；

2.水龙头、角阀、淋浴花洒混水阀等给水管头预埋时需根据抹灰灰饼厚度进行定位，并注意与装饰面的关系。

1.根据装修图、确定洗脸盆、洗涤盆安装中心线。排水管中心距墙完成面距离为150mm，允许偏差5mm（设计另有要求除外）；

2.根据装修图纸、型号确定坐便器安装中心线，管中心距墙完成面距离为305mm，允许偏差为0~20mm（设计另有要求除外）。

1.根据装修图、确定水笼头安装定位管头凹进墙面,距装修完成面0~2mm；瓷砖开孔应采用专用开孔器，孔径宜为35~40mm。

1.根据装修图、确定角阀管头安装定位管头凹进墙面,距装修完成面5~7mm；瓷砖开孔应采用专用开孔器，孔径宜为35~40mm；

2.根据装修图、确定混水阀安装定位管头凹进墙面,距装修完成面4~7mm；水管左热右冷，间距150mm，混水阀水平偏差不超过3mm，距地完成面1050mm。

1.管槽宽度比管外径大10mm，槽深为D+15mm管放入槽后，每隔0.5m进行固定；

2.槽内配管2根以下时：先用水浇湿管槽，再用高一标号的水泥砂浆修补（砂浆强度等级不低于M10）；

3.槽内配管3根以上时：先用细混凝土填满管槽，然后挂好钢丝网（钢丝网宽度要超过管槽两边不小10cm）；

4.并排管的间距应大于15mm。

1.并排安装的面板应平直，高差不超过0.5mm；同一房间内的面板高差不能超过5mm；

2.插座接线为左零右火，地线和零线不能串接。

2 灯具

灯具安装整体观感

1. 灯具及配件无机械损伤、变形、涂层脱落和灯罩破裂等缺陷；

2. 大型灯具的玻璃罩应采取防止玻璃罩破裂后向下溅落的措施；

3. 投光灯的底座及支架应固定牢靠，枢轴应沿需要的光轴方向拧紧固定；

4. 安装在室外的壁灯应有泄水孔，绝缘台与墙面之间应有防水措施；

5. 灯带采用公母线连接，灯带灯管的连接方式由对接改为搭接，使灯带光线连续无断点。

3 电器

电器安装整体观感

1. 空调、热水器、抽油烟机等家电设备，成品表面无划痕、无破损，能正常使用；

2. 电器安装时禁止在瓷砖/石材面边角部位，避免崩边崩角，需采用玻璃钻头钻孔；

3. 电器安装时必须避开给水管线的位置100mm以上，避免破坏水管；

4. 电器安装后不要影响其他物品的正常功能使用。

此类空调布置要点：空调孔和插座分别在阴角左右两侧立面上，空调插座比空调孔高，孔中心与插座中心上下距离为220mm；

此类空调布置要点：空调孔和插座都在同一立面上，且都在窗顶安装时，空调插座中心要比空调孔高120mm，空调孔中心与插座中心左右距离为170mm。

公共区域篇

如今的业主，特别是针对改善型产品，他们的关注点，早已不仅仅局限在户内，而是追求整个社区的观感。所以，在公共区域的观感，也得认真对待。

一、外立面

1 外墙涂料饰面

1.外墙施工前应结合涂料厂家的单批次产能，做好到货批次及数量计划，单栋或同一外立面应采用同一批次涂料；耗用量测算时应考虑一定的修补整改用量和业主装修用量，并做好相关批次使用情况的记录工作，避免因批次不同带来色差。

2.外墙涂料面层施工应做好施工计划，同一外立面应为同一施工段，至上而下同时作业；施工缝应设置在分格缝或阴阳角处，对无分格的墙面应合理安排人员及机具，保持面层涂料湿碰湿的衔接，避免出现接茬痕迹。

3.外墙涂料施工必须首先确定涂料分色平面和涂料配套方案；必须邀请材料生产单位的技术人员在施工前对作业班组进行施工技术交底；在施工过程定期到场巡查，全程提供技术服务。

4.外墙涂料施工完成后，涂料颜色和花纹应协调一致，无明显色差，无明显修补痕迹，涂料表面应无流坠、无污染、咬色、气泡、起层等现象。

5.外墙阴阳角应顺直，分隔缝应顺直、宽窄一致；装饰线条应顺直、接缝平直，不得有裂缝、破损、根部积水等现象。

6.阳台墙面宜采用平涂，踢脚线宜考虑深色涂料；可改造为房间的院馆、阳台及凹形空调机位可按户内交付标准考虑饰面做法；具体做法参见《新鸥鹏地产集团（重庆公司、渝西公司）清水房交付观感可视化标准》。

7.阳台边梁、外墙构件、外墙窗口等迎水部位应做滴水线或滴水槽，不宜做鹰嘴；滴水线（槽）应表面顺直、规整、无杂物、宽度及深浅尺寸一致；滴水线内高外低，宽窄适宜，凸出底面不小于10mm；滴水槽的宽度和深度均不应小于10mm，宜考虑成品滴水槽；滴水线（槽）的设臵不得拉通至墙面，应在靠近墙面50mm 向外侧收头，避免污染墙面。

2 外墙砖饰面

1. 面砖粘贴排版应遵照设计图纸，排版须合理、美观，非整砖使用部位应符合设计要求。

2. 设计无排版要求，由项目工程部确定排版原则；一般情况下，宜从洞口中心线和楼层线开始排版，楼层线和门窗洞口上下宜采用竖向排砖方式来调节模数，降低切割量；转角侧口碰大面，避免显缝。

3. 面砖粘贴应采用专用粘接剂和嵌缝剂，不得采用水泥砂浆，预防脱落与返碱。

4. 面砖接缝应平直，嵌缝应密实、连续，嵌缝宽度和深度均匀。

5. 面砖粘贴后大面色泽应一致，施工前应做好材料分批到场计划，同一批号应用于同一楼栋或同一立面，并预留一定数量的备用砖。

6. 管道安装支架及门窗洞口尺寸预留需充分考虑装饰厚度；面砖上开洞套割应吻合，边缘整齐。

7. 贴砖墙面的阳角推荐使用转角砖。

8.外窗上口外斜做滴水，结构边梁内翻一线砖横向密贴作滴水线。

3 外墙石材饰面

1. 石材饰面必须有深化设计的排版图纸，并严格按图进行石材加工与安装。

2. 石材上墙前应先在地面进行排版编号，确保色泽一致，不得出现明显色差。

3. 石材胶颜色的选择应与石材色泽相适宜，打胶应饱满、密实，宽窄一致。

4. 石材墙面的主要阳角可采用45°碰角工艺或“海棠角”碰角工艺，不宜直碰；门窗洞口等部位采用直碰工艺的，应主视面盖侧面，石材侧口表面效果应与大面一致，不露切割面。

5. 钢结构雨棚、栏杆等收口处石材的拼贴工艺：沿石材背面水平切割，但不切断，采用人工掰断，根据凸出件形状套割后再拼合，与凸出杆件相交处采用石材胶勾缝。

6. 石材墙面与门窗、百叶等部品的收口，应充分考虑不同外装饰材料之间的尺寸关系，适当扩大石材饰面部位的洞口尺寸，不应出现不同装饰面的外窗等可视尺寸不一致的现象。

4 外墙不同材质及部件收口

1. 外立面不同材质交接面应采用装饰线条分隔；若出于效果考虑，不能设臵装饰线条分隔，须在同一平面交接的，其交接处应顺直、界限清晰，凸出一侧饰面的侧口应顺直整齐。

2. 贴砖墙面与天棚相交处、墙面与天棚涂料不同色情况下的交接处，阳台天棚应沿墙面下翻边10mm。翻边涂刷应弹线控制，按墨线粘贴纸胶带，确保界线清晰、顺直，避免对墙面造成污染。

3. 不同材质及颜色的涂料应优先考虑在阴角交接，其次在阳角交接，不得同一平面交接。

4.. 外立面上空调板、百叶、各类管线、栏杆、排气帽、泛光照明灯具等排布整齐、表面平整、洁净，与外立面色彩协调，无污染、无锈蚀、无磕碰变形及缺损。

5. 排气孔、空调孔洞口在立面上排列整齐一致，洞口周围边缘圆滑、套割规整，封口帽与墙面贴实，缝隙均匀。

6. 外墙雨污水管、空调冷凝水管宜设臵在墙体凹入等隐蔽部位，排列整齐，外观整洁、色泽均匀一致，安装时应保证雨污水管与墙面距离在100mm 以上，使工人有足够的外装施工操作空间。

5 单元入口

1.单元门应安装牢固，安装平直无歪斜，开关灵活、无异响，门扇无倾斜、无沉降，推拉时不得有顿挫感。

2.门口处设臵过门石，室、内外地面石材过渡自然，无大小头，不得有刮痕、擦痕及施工污染。

3. 单元门收口时，对门框须采取保护措施，避免交叉污染。

4. 雨棚及挑檐找坡方向合理，无明显积水，表面整洁、规整、顺直，无损坏；雨棚支撑基座与墙体应连接可靠，根部收口到位，界面清晰，无外露锚栓及锚板。

6 楼栋架空层

1.架空层装饰完成后应整洁、清爽，不同材质界面清晰，无交叉污染；墙面涂料的颜色应与底层装饰颜色相协调，天棚与墙面涂料不同色时，涂料须进行下翻10mm；地面宜采用防滑地砖铺设。

2.架空层照明灯具的布臵应根据功能活动区域设臵；电气线路宜采用明敷，便于使用维护和后期功能拓展；高差台阶的防护栏杆、残疾人通道等设施须完整。

3.必须设臵砖质踢脚线，减少地面清洁对墙面涂料造成损伤，严禁涂料直接施工至地面。

4.上部无遮挡的结构边梁须设臵滴水线。

二、单元入户门厅

三、信报箱

1. 入户信报箱宜独立设臵，有条件的应设臵于单元入户门厅外，便于信件投递与安全管理。

2. 入户信报箱表面应洁净、色泽一致，表面无划痕、碰伤、破损；宜印制项目LOGO。

3. 入户信报箱应安装牢固、无松动，安装平直、无歪斜；箱门应开关正常、灵活、无异响。

四、电梯厅、走道及设备设施

1. 电梯厅及走道装饰完成后应整洁、清爽，不同材质界面清晰，无交叉污染。

2. 电梯门套与贴砖墙面的收口应采用打细胶的方式收口；电梯门套与涂料墙面的收口应顺直，不宜打胶处理。

3. 电梯轿厢门槛处的地砖或石材应向厅内找坡2%-5%，防止水流入电梯井；地面砖或波打线拼贴应对缝厅门中线。

4. 电梯呼叫盒应尽量集中设臵，两台并排电梯的呼叫按钮应臵于中部墙面，不宜两侧分设。

5. 消火栓箱、楼层标识牌、排烟口、送风口、手动报警按钮、声光报警器、烟感、照明灯具等的安装位臵及高度应满足规范的要求，排列整齐。

6. 设备、设施安装应与墙面或天棚套割吻合，边缘整齐、贴合紧密。

7. 电梯轿厢门板表面应无划痕，开启平顺、无擦挂，轿箱内照明正常、表面清洁、无污染、无划痕，电梯控制面板的按键及指示灯正常。

8. 电梯安装后应对轿厢进行保护，移交物业前应重新进行保护包装。

9. 消防水管走向与消火栓箱位臵应规划合理，消防水管不应斜向接入墙体，应增加弯管垂直接入；消火栓箱的位臵不得位于电梯出口的正视面。

五、车库

1 车库整体观感

1.地下车库整体布臵应合理、美观，地面无起伏、开裂，伸缩缝顺直，墙面粉刷无起皮、流坠、开裂等现象。

2. 墙、柱面涂料在梁底同一标高处收口；涂料完成后，方可进行导向标识、护角等设施安装。

3.装饰配臵标准建议：

（1）商业综合体项目的车库宜考虑环氧树脂地坪，也可采用停车位金刚砂、车行道环氧树脂的搭配。

（2）住宅车库地坪宜考虑金刚砂或石英砂地坪，可考虑不同颜色搭配提升观感，如车行道采用铬绿色，停车位采用灰色。

（3）车库天棚可不作涂料饰面，结构打磨、修补平整即可，若需涂料饰面的宜考虑深灰色涂料，以提升视觉品质。

（4）地下车库、车道严禁使用低于C25的混凝土。

2 车库坡道、地坪分隔缝、排水沟、楼面伸缩

1.车库应有良好的排水系统，施工前应对设计图纸进行认真梳理，确定排水沟的位臵及走向，排水沟盖板优先选用复合材料排水篦子。

2.车库地面排水沟的布臵原则：尽量靠地下挡墙边侧设臵；依据集水坑的位臵分区分段设臵；应设臵在停车位尾部及车档后方，降低使用维修量；尽量减少横穿车行道和车行区域的排水沟。

3.车库出入口车行道两侧宜设臵排水明沟，车行坡道的坡底和坡顶处、车库顶板檐口下后方处应设臵截水沟；坡道的截水沟需采用铸铁水篦子，并在下部设臵钢筋网格，以提高使用寿命；截水沟两侧宜设臵活动水篦子，便于清掏、疏通。

4.车库楼层坡道应顺直、无起伏，弯道过渡自然、衔接平顺。

5.车库地坪分隔缝：车库地坪施工前，施工单位须编制分割缝施工方案报项目工程部审批；分隔缝待地坪施工完成3-5天内，用专用切割机进行切割；切割前，必须进行弹线控制，分格缝要求平直无歪斜，分隔缝的最大间距不得大于6000mm，严禁按柱网间距设缝；分隔缝宽度为8～10mm，深度为地表面向下30～40mm 左右；临墙柱处200mm设臵四周闭合的分隔缝。

3 车库交通设施、标识系统