“最有发展前景的地方，就是跟着规划走。深圳、大湾区重点发展科技创新，科创越好的地方未来的发展潜力就越大。”
邓志旺博士给出他的买房建议——跟着科技中心走。“南山科技园、坂田，都是大家未来重点关注的地方。最终决定房价的是周边住的是什么人，高科技人士、高收入人才有能力承受高房价。”
为了看看“科技新贵”坂田值不值得买，我从科苑出发坐了32个地铁站，去看了片区“双子”大族云峰和华晖瑞禧。
大族已经开盘，华晖计划月底前入市，如果你最近计划买房，不妨先看看这篇测评。
坂田南以商品房小区为主，居住氛围成熟
“被亏欠”的坂田正在补课
坂田是被亏欠的。
深职院房地产研究所所长邓志旺博士打了个比方，“坂田是一头奶牛，吃的是草，挤出的是奶”。坂田以1.4%的土地贡献全市10%以上的经济和税收，一个街道的GDP超过龙华、罗湖，是产业高地、产出高地、税收高地但也是城市建设洼地。
△来源：邓博士整理
好在，短板正在被补齐。邓博士介绍，近五年，坂田得到了市、区两级政府的高度重视，以科技为载体推动坂田城市建设。
2018年8月，《坂雪岗科技城扩容实施方案》获审议通过。扩容后的坂雪岗科技城范围面积和坂田街道辖区面积实现无缝重合，北片区重点发展高新技术产业，培育新的经济增长点，南片区加大新兴信息服务、文化创意、金融服务等发展。近期发展目标是，通过1-3年，以产城融合、职住平衡为出发点，以需求为导向，加大对基础设施、公共服务设施等投入力度，推动配套环境整体升级。
“交通是最后一环，”邓博士指出，解决坂田与中心城区的连接是关键问题，坂银通道与地铁10号线，就是答案。
这是两项与你我息息相关的工程。坂银通道通车后，开车12分钟就到福田CBD，原来需要一个钟；地铁10号线，直达福田口岸，结束了要换乘才能到福田的历史。
坂银通道和10号线助攻下，坂田“科技新贵”的地位正在夯实。
刚需买房三板斧，坂田正在配齐
坂田二手房价格在5字头，也算得上“刚需亲妈”。刚需怎么买房？ 深圳资深地产媒体人@朱罗纪总结了一条万能公式——地铁+学校+mall。
地铁，首先要有，越近越好，最好是无缝接驳；学校，首先也是要有，其次离得近，最好是九年制，最最好就是名校了；mall，集中式商业，大品牌，业态齐全。
来看看坂田双子的表现。
◎交通
双子在坂雪岗大道与永香路交汇处，华晖在东北侧，大族在西北侧，距离5号线坂田站都在900米左右，往西3个站可到深圳北站换4号线到福田。不过，坂田、五和、民治、深圳北站4个站都是大客流站，高峰期略酸爽。
周三晚7点，坂田站的排队出闸人流
10号线在建，纵向贯穿坂田，连接平湖、坂田、梅林、岗厦、福田口岸，预计明年6月通车。大族距离雅园站约1.2公里，走路约15分钟，华晖就稍远一点。
除了10号线，坂田今年最受关注的要属坂银通道。坂银通道双向6车道，全程无红绿灯，开车到福田中心区仅约12分钟。大族和华晖一脚油门就能到通道入口。
坂银通道效果图
◎学校
坂田实验学校是坂田南唯一一所九年制学校，45班制，去年开学，今年的录取分数线是90.5分。学校与大族就隔着一条内部道路，上下学很方便。
小学部招生范围
初中部招生范围
此外，华晖正南面规划有一块教育用地，面积4.42万㎡，将用于建设坂田外国语学校，也是一所九年制学校。
一块净地，还没有动工的痕迹
两个项目都规划有幼儿园。大族的是9班制公立幼儿园，华晖带3000㎡幼儿园。
◎mall
大族自给自足，华晖要蹭邻居的。
大族一期规划有4.3万㎡体验式商业，上下4层，有大型超市、儿童乐园、影院等，预计明年5月开业。华晖带8000㎡社区型底商，基本的生活需求也能满足。
走远一点，有万科里、星河coco park、奥特莱斯8号仓等。此外，坂田地铁口的万科世畅自行车厂旧改已动工，将建成35万㎡大型商业综合体，补足片区商业短板。
从华晖到万科里，走路五六分钟
◎加分项
坂田的城市建设已经按下快进键。大族南面规划建设1.5万㎡博物馆、2.4万㎡图书馆，补足区域文体短板。
现状是公交车停车场和出租车充电站
双子“相爱相杀”，你pick谁？
先上硬指标。
从数字看，坂田双子各有千秋。
大族是一个建面45万㎡的综合体大盘，住宅、写字楼、商业、园林啥都配齐了。项目分两期开发，一期已售罄，二期10月1日开盘。
往细看，大族二期容积率较低，带3.5万㎡台地式园林，车位比达到1:1，不过一期有一栋写字楼，有可能会占用部分车位。减分项是，项目不带装修且交楼时间晚。
△大族园林效果图
华晖原为中铁诺德中央道二期，后被华晖集团收购改名为“瑞禧”，是纯粹的住宅项目，由6栋高层住宅、1所幼儿园组成。
华晖是准现楼，明年底就可带装修交楼。置业顾问表示，首批购买的客户将获赠全屋精装，标准为3000元/㎡。不足的是，华晖是40多层住宅，容积率较高，园林面积小且车位略少。
◎产品
大族二期沙盘
大族主推户型是88-142㎡3-4房，88-94㎡3房、102-106㎡小4房、124-142㎡大4房。根据结构可以分为三种类型——动静分区、双面采光、南北通透。
来源：咚咚找房
◎88㎡2+1房2厅2卫
主卧旁的阳台可以封闭作为卧室，靠近入户门的卧室私密性较差，可以改做书房使用。这个户型在D座，一、二单元各一条腿，“一单元的阳台朝西南，房间朝东南看园林，性价比高。”
◎93㎡3房2厅2卫
动静分区，干湿分离，双面采光，正南向看花园。
◎124㎡3+1房2厅2卫
来源：咚咚找房
大开间短进深，南北通透，横厅布局，双面景观。楼王单位，对我来说最大的缺点就是，总价在600万以上，买不起(˘̩̩̩ε˘̩)。
一句话总结：户型紧凑，布局合理，以大开间短进深为主，采光通风好；使用率近90%，有一定的改造空间；楼层价差不算大，一层相差一万多。买三房看资金情况，500万以上93㎡比较好，500万以内88㎡卖得很好。
华晖整体坐北朝南，80%的房源为正南向或南北通透，采光通风优秀。1栋A、B座是约140㎡的大户型，3梯4户，43层；2栋A、B、C座是80-100㎡的小户型，A、B座3梯5户、41层，C座3梯6户、32层。
◎82㎡2房2厅1卫
主卧带阳台但客厅没阳台，入户门处走道有一定的空间浪费，不过客厅我很喜欢。
◎100㎡3房2厅2卫
客厅朝正南，开间3.7米，采光通风好，空间感优秀；但厨房的位置比较奇怪，总感觉油烟会灌满两个卧室。
◎142㎡4房2厅2卫
户型方正，客厅拥有5.4米的超大开间，阳台进深1.45米，实用；厨房带生活阳台。
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一句话总结：朝向好，客厅开间都在3.6米以上，层高2.95米，尺度感好，但个别户型客厅无阳台，布局有点奇怪。
◎价格
大族二期已于10月1日开盘，4座8个单元969户969套住宅备案均价5.87万/㎡，单价区间5.35-6.33万/㎡，最低总价487万，开盘折后价在5.6-5.7万/㎡之间。
据置业顾问介绍，大族云峰国庆开盘主推B、C、D栋的二单元，“推400多套卖了330多套，主流客户来自福田中心区、南山科技园和坂田华为。”
华晖正在申请预售许可证，价格参考周边均价，预计10月底前入市。现在已经有六七百批客户诚意登记，“因为登记不用钱。”
据贝壳深圳数据，坂田二手房最新参考均价为5.7万/㎡，华晖瑞禧旁边的诺德中央道4.9万/㎡、珠江旭景佳园4.7万/㎡。
“我估计他们应该在5.5万/㎡左右，老板也不傻嘛，不可能低太多。”大族置业顾问表示。
华晖销售说，预期价格在6万/㎡左右。
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