深圳调整普通住宅认定标准，专家称会形成一小波交易高峰

深圳市税务局工作人员向新闻媒体确认，从2019年11月11日起，普通住宅的标准不再有价格的规定了，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为普通住宅，满两年可免征增值税。

业内专家分析认为，此次调整有助于降低房产交易成本，预计近期会形成一小波市场交易高峰。

调整前，深圳的普通住宅的认定标准是什么呢？

深圳市规划和国土资源委员会2015年9月25日发布的《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》规定，享受优惠政策的普通住房，应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含本数）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交价低于本通告规定的所在区域普通住房价格标准。

价格标准为：罗湖390万元及以下，福田470万元及以下，南山490万元及以下，盐田330万元及以下，宝安360万元及以下，龙华320万元及以下，龙岗280万元及以下，光明250万元及以下，坪山200万元及以下，大鹏230万元及以下。

符合条件的普通住房享受的税收等优惠政策，以国家、省、市现行有效的规定为准，标准自2015年10月1日起执行。

调整后，将会对市场产生哪些影响呢？

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次深圳出台了豪宅税费政策的新内容，进一步体现了税费政策和房产政策之间的互动关系，尤其是基于房地产市场的实际情况，对税费政策进行调整，比较务实，也有助于降低相关房产的交易成本。

1.调整内容

此次政策相对过去的政策，有两点调整。第一、过去对于住宅类型的界定，往往也会和总价挂钩，此次政策不再提及总价的概念，即无论总价是多少，至少是符合此类容积率和建筑面积，即便房价很高，也会被列为普通住宅。第二、此次政策实际上使得144平方米以下的物业，基本上都有可能被纳入到普通住宅的范围，换而言之，很少会出现小户型但容积率低于1.0的物业，这使得后续有更多的房子会被纳入到普通住宅的范围之中。

2.税费影响

此次政策的出台，对于老百姓来说，自然是很关注的，尤其是税费成本的概念。若是按照过去的部分房源交易，若是有增值税或者说我们过去理解的营业税，那么成本其实是很高的，在深圳房价上涨过快的时候，此类成本或更高。所以此次很多房源纳入到普通住宅的范畴，这个时候其实税费成本会明显降低，对于老百姓平常自住的住房交易来说，此类成本或可以节约在20万左右的水平，这是具有很强的降税效应的。

3.住房交易

税费政策往往对于市场交易有直接的影响，此次政策明显释放利好，所以客观上会刺激部分交易需求。无论是认购新房还是二手房，都会因为此类政策直接或间接的影响，而出现交易上升的现象。另外很显然的一点是，此类政策客观上使得购房的压力减少，而近期部分购房者确实希望年底入市，所以预计会形成一小波市场交易高峰。

4.政策实质

此类政策的实质其实是普通住房标准的调整。实际上目前有很多城市都需要在普通住宅的标准上进行调整，一般来说根据房地产周期，每三年就需要进行一次调整。此次深圳的政策内容，对于全国很多城市也是有启发的，即后续也需要根据全市房价和普通刚需购房需求等，积极进行普通住宅的标准调整，让更多人享受优惠政策。

5.市场风险

对于后续市场风险来说，关键还是要做到房价的稳定，尤其是房地产市场的发展过程中，往往价格容易被炒作。类似市场交易反弹后，要警惕房企和房东等趁势涨价，尤其是要警惕二手房的价格炒作后，进一步强化一手房的价格，即一手房的价格也开始上涨。所以后续还是要积极引导税费政策的落实，进一步促进价格的稳定。