买房，千万别掉进湖里

开门见山，开文鉴湖。

今天鉴的湖是特发天鹅湖畔。听这名字很美，其实水很深，还有多个“湖底洞”！

一. 此盘位于深圳最边缘最平庸的区域

特发天鹅湖，位于一个并没有“平湖”的老平湖镇边缘，毗邻东莞凤岗镇，项目最强调的最大景观资源就是东莞凤岗的雁田水库。这里深莞交界，手机很容易收到“欢迎您来到东莞”。

平湖，深圳最平庸的区域。

放眼深圳，40年来，平湖是深圳目前最平庸的区域，发展最慢的区域。深圳边缘各老镇，从西到东，如沙井、松岗、公明、观澜、坪地、坪山、大鹏，每个老镇区域都有新定位新规划新未来，只有平湖没有很好的规划定位，而且发展缓慢，一直落后深圳各片区，目前看不到美好未来。

政府一直很重视平湖的发展，有规划为物流基地、金融后台基地等。物流基地的科技含量低，一般是选在货运方便，土地成本低的区域，这一官方定位既说明了平湖的土地价值低，也限制了平湖的发展高度。物流基地方面建了华南工业原材料城、海吉星农批市场等市场群。物流基地就是货运繁忙，仓库众多的地方，并不是优质人居地，所以片区在住宅开发方面一直是深圳的末流区域。近十多年年，平湖在金融后台基地方面讲得多、落实少，没见大进展。

平湖发展缓慢，最重要的还是地理位置制约。平湖南接布吉，布吉是深圳知名的龟速发展区，这也是平湖发展平庸的重要原因，因为邻居是个“我怕来bu ji”的地方。再往南，平湖与布吉、罗湖相连，三地通过广深铁路、丹平快速连通，形成了一条龟速发展轴。即使有平湖火车站改造启用，也没有救起平湖。“罗布平”龟速发展轴，掣肘着平湖！

平湖北邻东莞凤岗，与凤岗拥有多条道路无缝连通，简直分不清是深圳还是东莞。凤岗紧邻平湖，凤岗拥有更便宜更广阔的土地，很容易把深圳及平湖的新兴产业吸过去，如凤岗的天安数码城，远超平湖产业层级。平湖处于一个尴尬的过渡地带，南面的布吉太弱，北面的凤岗更有产业吸引力，造成平湖优质产业真空，一直发展缓慢，依然是传统的破旧工业区为主。平湖总是抢不到“未来的门票”。

虽然深圳要建设中国特色社会主义先行示范区，但平湖过于平庸，能分享到的城市红利十分平弱！

二. 最不靠谱的湖

特发天鹅湖畔项目，属于天鹅工业区改造项目，并没有一个湖叫天鹅湖，其实是天鹅工业区，周边是大片旧工业区，脏乱差。天鹅湖畔堪称“破旧工业区里的小区”。

去不去看交通。天鹅湖畔位于平湖边缘，与建设中的地铁10号线相距遥远，交通条件差，尤其是公共交通。项目本就位于深圳边缘，再加通达性差，生活极不便利，极不适合刚需生活。郊区楼盘若交通条件差，出行不便，这是致命缺陷！项目以105平以下三房、二房等刚需户型为主，以后的业主会十分头痛。

超奇葩的事是，项目可以看的湖景是东莞的雁田水库。深圳有不少湖景项目，湖是深圳的。深圳天鹅湖畔看的湖是东莞的，这是天鹅湖畔一绝。雁田水库是饮用水源，是隔离保护区，周边是严禁开发的，所以天鹅湖畔项目与水库之间没有人性化的通达设施、观景互动设施，湖的生活价值很低。东莞项目看深圳景观是可以提高身价的，深圳项目借东莞景观那是降低身价！

更严重的是，天鹅湖畔的湖景是深圳边缘的湖景，价值极低。

来看些栗子。

深圳最美的环境在东部海岸线。东部华侨城天麓，亚洲旅游地标，拥有无敌山海，堪称深圳环境最美的豪宅。今年有天麓业主半价转手别墅，不但亏本甩卖，而且很难出手。还有一个离海最近的豪宅万科十七英里，2005年高层住宅开盘均价24000元/ m²。现在已经是2019年，14年过去了，深圳均价都涨了10倍，而万科十七英里高层住宅房价约48000，年均涨幅7.1%，算上房贷利息、CPI上涨，等于没有涨。

另外银湖也很美，山水资源绝佳，还可以划船游玩，处于罗湖边缘，房价涨幅大幅度跑输大市。雁田水库比银湖离城市中心远得多，雁田水库景观房升值势必要慢得多！

偏离城市中心的景观资源，价值低，升值慢。靠近城市中心的景观资源，才值钱，升值才快，譬如深圳湾人才湖、福田香蜜湖等。平湖边缘，城市性低，偏离市区核心，雁田水库景观房，升值慢是必然。郊区的美景，是一颗“甜蜜的毒药”，看起来甜美、很爽，拥有了就会有无尽的痛苦。

三. 天鹅头上的大山

二手房的血泪史，做好长期被套准备。从多家地产中介的反馈来看，平湖二手成交同样比深圳其他区域要弱，活跃程度较低，成交的周期比起其他区域也是要长的。

身边就有朋友曾经投资过平湖某楼盘，当时买入的价格仅仅比龙华稍微低一点，但是现在的房价出现非常大的差距。所以购置平湖的房产需要三思，不做好功课的话，可能会长期套在里面。

与中介交流时，中介都会不由自主的推荐凤岗的楼盘，因为比起平湖，凤岗楼盘的价格实在是太有吸引力，比较容易成交。

另外，临近东莞和惠州的区域，通常投资的价值相对较弱，如果大家深究原因就知道，因为这些临深的区域的房价通常只有深圳本土的房价的40%-60%，所以冲击很大。

在长期限购背景下，对于置业者而言，买房最好是兼顾生活和投资价值。天鹅湖畔不但生活价值低，而且投资价值也低。偏僻的二手房也难以转让，容易被套牢。从投资的角度来看，受到临深低价的影响，会升值慢，而且难以转手。凤岗有很多楼盘景观比天鹅湖畔好，而且价格低很多，这也牢牢限制了项目的升值！