爆料！龙华二手最高挂盘突破17万！片区的天花板打破了？

深圳史诗级土拍和示范区的超级利好下，龙华这颗位于深圳版图中心的“心脏”，正悄悄的冲击着楼市的天花板。

据深圳链家网显示，龙华莱蒙水榭山的最高挂盘价最高到了17.6万/平，某套建面约272平单位，挂盘总价接近4800万元。除此之外，金亨利首府某套89平单位挂盘1500万元，单价也到了16.7万/平。

（来源：链家网）

超高的挂盘价，体现出龙华业主对片区的强烈认可。于是有网友感叹，龙华业主终于敢于叫板深圳湾，带领龙华迈入深圳顶豪板块了。

但不少朋友提出质疑，这只是挂盘价，并不能代表龙华真实的楼市。这里郑重告诉大家，龙华的实际成交价也已经超越10万，迈向11万+时代了。

据深圳中原网数据显示：今年9月龙华汇龙湾成交了一套89平的低层3房单位，总价约1053万，单价折算下来约117535/平，接近12万的关口。

（汇龙湾成交案例，来源：深圳中原）

其实早在7月份，龙华水榭春天5期就有成交过10万案例。当时，这一成交案例迅速发酵，传遍了深圳整个深圳地产圈，引发了龙华人民的狂欢。

而这次，汇龙湾的成交单价突破11万，反而显得比较平静，这也许是龙华甚至深圳人民已经默认了龙华的市场价。

龙华开始发力

楼市存在一定的补涨空间！

龙华一直被称为宇宙中心，2015年—2016年是深圳涨幅最大的板块之一，但进入2017—2018年，龙华受调控影响，房价放缓平稳。

很重要的一个原因，2017年开始的深圳板块上涨逻辑其实是：深圳湾等豪宅领涨，然后根据比价效应向华润城、南二外、宝中、华侨城等板块蔓延，而这种蔓延趋势尚未扩散至龙华。

但从今年的行情看，龙华市场又出现了积极信号，主要有三点：

第一：龙华价值逐年兑现，包括深圳高铁总部已选址在深圳北站CBD；龙华版“欢乐海岸”—红山6979将于年底开业；新华医院市第二儿童医院拟于2023年建成使用；市美术馆新馆、市第二图书馆落户龙华等等；各种利好持续下，龙华楼市有着长线上涨的基础。

第二：龙华当前房价与深圳湾、香蜜湖、宝安中心区相比，又出现了不小的比价优势。

第三：国家战略先行示范区之下，龙华位于深圳地理中心、又被纳入都市核心区重点发展。金茂、恒裕、恒大、莱蒙等品牌房企的住宅项目陆续面市，华润、卓越、海岸城、鸿荣源等旧改项目的商业综合体加持，龙华积蓄了力量，即将再次发力。

其中上面第二点可能会被人忽视，但却是我们又必须重视的，就是“比价”优势。

举例来说，深圳湾区的核心豪宅深圳湾壹号已经出现30万的成交案例，恒裕滨城二期据公众号“每日成交”的数据显示，某套88平房源成交总价2375万，单价也接近27万/平。

深圳湾片区

而目前龙华顶级物业，最高成交才突破11万，与湾区存在高达3倍的价差。

淘房志创始人顾洪波认为：龙华与深圳湾的价差，应该在2倍左右，但现在已经达到3倍以上，显然是不合理的，未来龙华肯定会存在补涨空间。尤其是领头羊的高品质住宅，还有上升空间。

最开始没有那么容易被接受的，但在新房供应紧缺+通胀重临的大背景下，市场最终仍会慢慢接受龙华的全新价格。

龙华的未来

逐步豪宅化和中心化！

今年6月龙华拍地的火热局面，告诉我们未来一个明显的趋势是，龙华已经逐步中心化和豪宅化。

据了解，土拍现场龙华地块竞争最激烈，金茂、华润、中海、龙光等大开发商，都实实在在用几十亿、几百亿的钱在为龙华举手投票，最终可售楼面地价达约6.7万/平。

6月份龙华土拍结果

有业内人士估计，龙光这块地如果每年以10%的涨幅去看，预计2年左右时间入市，加上建安、资金，营销、人工等成本，房子销售单价预计11万才基本回本。如果这块地在产品打造上做进一步升级，未来售价可能会在13万上下浮动。

而除了龙华这宗高价地，实际上接下来，在龙华的核心北站红山上塘片区，也将涌现一批优质物业。

龙华金茂府、鸿荣源第三工业区项目、恒裕未央花园项目，恒大项目、华润旧改、中州黄金台等.....这其中龙华金茂府即将以现房入市，其他项目还在建设之中，入市的时间会晚很多。

但不管怎样，这些项目将见证龙华从刚需住区向高尚住宅住区的演变，加速龙华豪宅化进程。

淘房志认为，龙华未来会成为深圳都市核心区的一部分，而最核心的还是北站+红山+上塘这个区域，以后任何一块地拿出来卖，做出来的住宅都会价值不菲。

可以说，龙华的未来必将是豪宅化，中心化。

深圳下月拍地

限制不了龙华豪宅化的走势！

近期深圳土地交易中心发出公告，下月7宗地拍卖，龙华等地块设置了出售最高限价，致使有些人感到悲观，认为龙华房价要跌了？

笔者要告诫大家的是，其实这并不影响龙华的豪宅化。

其实限地价也好，限房价也好，统归就是限价盘。就拿华润城三期来说，作为万众瞩目的限价盘，8.5万备案均价明显低于周边，但并没阻碍整个南山的豪宅化。

相反南山的豪宅始终保持一路上扬，目前华润城一二期、恒裕滨城二期等南山豪宅盘，更是领跑深圳楼市。

往大格局上看，这次龙华地块也限制不了深圳房价的走势。前海涨了，后海涨了、深圳湾涨了，难道就龙华一直不涨？不可能吧！

其次，楼市处于产品分化的时代，好品质、好产品将会是下一轮周期的王道。

这宗地因为限制售价，其做出的产品肯定一般，与周边重金打造的金茂府可谓完全不在同一档次产品，除了地理位置相邻，其他方面不具可比性。

那么，目前的深圳楼市中，同样地段不同品质的楼盘，存在多大的价差呢？给大家看看几个案例就懂了。

①最近恒裕滨城二期出现了接近25万的的成交价，不远处的金色海琴苑还有7万多的房子。

②福田CBD的超级豪宅深圳中心天元，售价也要到15万以上，一路之隔的彩虹新都，还有3万多一平米的房子。

③宝安中心区的龙头壹方中心单价已经卖到了13万，而同在创业一路相隔不远的洪福雅苑才卖不到5万元。

④后海的深圳湾公馆链家上显示已经卖到了18.4万，而就挨着它的海逸园才6.5万、文德福花园也才7万多。

看了这么多案例，不难发现，同地段不同品质的楼盘是存在显著价差的。

总之龙华此宗限价地，势必会压缩开发商利润，进而降低投入成本，打造的产品价值低，双限双竞极度苛刻的拍地条件，最终也会导致居住人群不纯粹。

其实限价时代下，开发商无法不计成本的打磨产品，其结果是产品一般，楼盘总体的升值空间也受阻。而那些具备优良品质，产品力远胜周边的楼盘，势必会脱颖而出，成为片区的房价领头羊。

可以说，只有高品质才是最持久的保值品，楼盘最核心的竞争力。

龙华金茂府

目前龙华乃至深圳最优质的项目

龙华金茂府整整三年时间，不计成本的付出，精心打磨108个高定细节，造就了深圳楼市品质最优质的住宅新盘。

龙华金茂府的高品质可谓与生俱来，以最高府系标准打造的全新科技智慧住宅、深圳首个现房销售试点项目、金茂甚至是中国唯一的现房科技金茂府。

1）三年时间打磨产品，铸就龙华品质最高的住宅！

①现楼属性，让金茂府将品质做到了极致。

众所周知，作为中国金茂的最高端住宅产品，“府”系列在全国23个城市已有43个项目，每个均花重金打造。

而龙华金茂府不仅花重金，更花费了时间精力去打磨产品，因为金茂府从拿地开始，就挑起全国首个“现房”销售试点重担，在楼盘面世时要接受购房者的重重检验。

因此这就倒逼金茂府把产品做到极致，整整三年时间，金茂府不计时间、不计成本的投入，无论用料还是产品细节，还是精装配置都做到了无可挑剔。

比如金茂府全冠移植1212株灌木乔木、最大树龄有40岁，园林实用率高达100%，草坪的果岭毯式铺装需要6重工艺，深圳首个实景艺术停车区等......

龙华金茂府实景图

如今龙华金茂府现房的完美呈现，得到了业内和购房者一致认可，足以说明了其品质过硬。

②金茂府称霸全国的核心产品力，十二大科技系统及升级配备了智慧系统。

金茂府既然能风靡全国豪宅市场，成为一个高端豪宅IP，离不开绿色科技住宅的理念。

龙华金茂府不仅继续坚持了金茂府独有的十二大绿金科技，更在此基础上进行六大智慧系统的叠加，成为行业内第一个真正意义上的智慧住宅。

提起智慧，我们最先想到的可能是美国科幻电影，但金茂府却将很多科技电影的生活场景搬进了现实中。比如，清晨起床，智慧语音唤醒服务开启，窗帘自动徐徐拉开，光线和温湿度自动调节。

拥有机器人管家——“茂茂”，可以一键控制灯光、音乐，集成娱乐系统，有8大场景模式可供选择；智慧系统还能让手边的移动设备与小区内的系统联动，实现边做饭边操控，社区儿童活动视频监控。

当然还有，智慧门禁、人脸识别、老年人监护的wifi波等等......诸如此类的细节，在金茂府比比皆是。

可以说，龙华金茂府开创了深圳科技住宅产品的标杆，其产品已走在了时代的前沿，甚至超越了众多深圳湾区顶级豪宅。我相信，即使再过10年甚至20年，龙华金茂府也会是龙华品质最高的住宅之一。

2）纯粹圈层的高定大户型住区！

拥有一套高端住宅，既是身份的象征，也是对城市稀缺资源的占有，更是融入一个圈层，踏入一个阶级的标志。有句话说的好，富不富，先看屋。

目前金茂府是全国最多明星安家置业的首选——李湘、佟丽娅、岳云鹏、董璇、潘晓婷等等都是金茂府业主。

而龙华金茂府所在的上塘片区，未来将云集金茂府、恒裕、恒大等品质楼盘，这里必将成为龙华最高端居住区。

并且，龙华金茂府是纯粹的大户型住区，项目突破了深圳楼市7090的限制，全是155-248平的终极改善大户型，目前已经吸引了全市乃至全国内地及香港高端置业人群的关注，将拥有一群顶尖人士圈层。

龙华金茂府实景图

除此之外，中国金茂举办的金彩中国、金宴中国，已经成为中国最知名的圈层活动、让金茂业主倍感尊贵。而龙华金茂府业主，即将加入这些圈层活动。

可以说，龙华金茂府这种圈层，实属可遇而不可求，更重要的是，对下一代的影响不可估量。

小孩的成长中，他的心胸和眼界的形成，一定是跟家庭环境成正比的。长期生活在一个有文化底蕴的高端圈层社区中，他未来的格局和眼界自然大有不同。

千金买邻，就是这个道理。

3）华东师范大学附属深圳龙华学校，必成名校！

近日，龙华引进了华东师范大学附属深圳龙华学校，这所学校就在龙华金茂府项目对面，仅一路之隔，拟于2021年投入使用。

实际上，外来大学附属学校入深，这是对深圳教育的重要补充。近年来，北大、北师大、人大、华中师大、南京师大、华南师范、上外……等大学的附属学校纷纷入深圳办学。

就拿南山区来说，其是最早引入顶级大学的附中分校的区了，2000年便引进了北大附中。

如今这所学校已经在南山扎根近20年，从深圳2019年中考成绩排行榜来看，北大附中成绩十分优秀，最高分447分，440分以上多达12人，四大率11%，八大率40%。

而龙华引进的华东师范大学附属学校，相信能像北大附中一样，迅速跻身深圳公办名校之列。一个重要依据在于华东师大龙华学校的引进，中国金茂的影响不容忽视，或许会以代建或顾问的形式参与到学校建设之中。

中国金茂一直秉持最好的学校配最好的房子的开发理念，此前广渠金茂府引进了北京最牛的第二实验小学朝阳分校，北京望京金茂府引进了景山学校朝阳分校，均是北京排名前列的公立名校。如今龙华金茂府作为金茂集团全国重点项目，它的配套学校水平当然也会相应匹配。

龙华金茂府实景图

综合各方面情况看，龙华金茂府就是深圳高端住宅最具标杆意义的楼盘，是今年深圳品质最高的项目，也是深圳最值得期待的产品。近期参观龙华金茂府的客户和业内专家媒体非常多，对其的评价也都非常高。

目前，龙华金茂府155-248平全景样板间已开放，仅有665套，非常稀缺珍贵，感兴趣的朋友可以过去预约参观。