忘记“新一线排行榜”吧！给你一份城市价值判断指南

最近，城市的战争愈演愈烈了。

先是“2019年新一线排行榜”在朋友圈刷了屏。

在这份由新一线城市研究所发布的《2019城市商业魅力排行榜》上，几家欢乐几家愁。“上北深广”的排名又转回了传统的“北上广深”，昆明挤掉去年入围的无锡，成为新晋的“新一线城市”，扬州从三线城市入围二线……

没有一份榜单能让所有人满意的，尤其是城市排行榜。毕竟，这似乎关系到城市，和房价的未来。

于是，接连好几天，网上满是各地网友的议论纷纷。

随后，深圳不声不响地，代表粤港澳大湾区放了个“大招”。

2019未来论坛深圳技术峰会上，深圳市副市长王立新宣布，开抢境外人才——在境外人才引进政策方面，来粤港澳大湾区工作的短缺人才将享受15%的个人所得税减免优惠。

新一轮的城市战争，硝烟漫天，作为一个购房者，该如何判断哪座城市未来更有价值，以及哪儿的楼市，才会是最后的赢家？

局姐尝试给你一个判断的维度。

01

首先看看《2019城市商业魅力排行榜》。

这是一份根据商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性五大指标综合评比的榜单。具体的一线和新一线，名单是这样的：

然而，如果把城市的房价和这个榜单对比，会有一些有趣的现象。

按照2019年4月份的房价数据，排在一线城市第三位的广州，无论一手还是二手房价，都是掉出了“一线城市”的。

而房价的“新一线城市”就更有意思了——上榜的，有一线，有新一线，有二线，甚至还有两个三线城市。

看来，商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活方式多样性和未来可塑性这五大指标，和房价之间，并没有那么紧密的联系。也很难用这样一个表格，去预测未来的城市发展前景。

02

那什么指标才和房价有联系呢？

众所周知，持有一个城市的房产，等于入股了这家“城市公司”，一荣俱荣，一损俱损。如果把城市当成一个公司，怎样才能保证长久的欣欣向荣呢？

详细说起来其实很复杂，但以“房住不炒”的长线投资眼光来看，局姐觉得，有两个指标比较有说服力。

一个是人的流动，一个是钱的流动。

具体一点说，人，主要是看净流入人口的数量，钱，主要是看金融机构本外币存款余额的涨跌。

净流入人口的数量很好理解。净流入人口的多少，直接说明城市的经济活力带来的，对人才的虹吸能力，而增量人口本身也可以提供充足的刚需，支撑城市未来的房价。

国家统计局数据显示，2017年，中国新增人口数量出现萎缩，2018年中国新增人口数量再次萎缩，出生率创历史最低，劳动人口数量也出现首次下降。

人口红利减弱，纵贯一二三四线城市的“抢人大战”由此而起。

2018年的“成绩单”是这样的。总的来说，一二线城市的人才聚拢能力比较强悍，大湾区的吸引力惊人，前十强里，独占三席。

深圳代表大湾区喊出的“境外短缺人才将享受15%的个人所得税减免优惠，45万元个税政府帮缴30万”，已经将抢人的视角转向海外。看来，在未来的抢人大战里，粤港澳大湾区又一次占领了先机。

而金融机构本外币存款余额是个很少被提及的概念，也叫“资金总量”，指的是人民币与外币在银行的存款总数。

这个数据能够反映一个城市的资金情况，因为是由央行统计，对于地方政府而言，不存在政绩考核压力，相对GDP来说更加客观。

这个数字背后，是一个城市的购买力，也是城市未来房价的上升空间。

2018年，数据的排名是这样的：

北京上海的总量稳居第一梯队，深圳、杭州、武汉、南京、广州增长率都很靠前，天津和济南出现了增速倒退的情况。

这些数据，在相应的政府网站上都有，可以用来判断一个城市的长期基本面。

03

然而，如果把买房当成入股一个公司，在人和钱这两个冰冷的数据背后，更重要的东西，是产业本身。

之前，在很多篇提到“抢人大战”的文章里，局姐一直反复地强调，只有人才安居乐业，才能对房价形成最根本的支撑。

只要脱离了产业建设本身，吸引来的就不会是人才，只会是在当地房地产市场上赚一把就跑的投机者，和随时被套牢的，楼市接盘侠。

所以，大湾区这次的“抢人”算是比较聪明，首先强调的是“来粤港澳大湾区工作”，其次是“短缺人才”，最后，是“减税”。

看起来，至少脱离了2018年以“落户”，“给房票”，“给购房补贴”这老三样，避免了“看起来是抢人才，事实上是抢楼市接盘侠”的套路。

最后，不可免俗的提一嘴深圳粤海街道。

网友有段子称，中兴、华为、大疆等中国企业被美国“封杀”，这不是美国与中国的毛衣战，是美国与深圳的毛衣战，确切地说是深圳南山区，再准确一点则是南山区粤海街道。

这个小小的街道只有20平方公里。常住人口只有22万人。但是，这里走出过华为、中兴、大疆、腾讯等科技巨头，除了科技巨头，这里还有中国恒大、华润置地两家大型房企总部，截至今年4月底，A股、H股和美股上市的深圳市粤海街道办上市公司有多达112家，总市值达到了4.85万亿元。

嗯，整个广州的上市公司总市值是2.33万亿元。

如此强大的产业支撑，带来了高薪的年轻人和惊人的购买力。粤海街道的房价冠绝全深圳，深圳湾片区均价接近17万元，后海、科技园的均价也接近10万元。

写下这些的时候，局姐不禁想到了杭州。

2009年，阿里巴巴迁入杭州滨江片区，为滨江聚集了杭州最早的一批互联网精英，也迅速拉高了当地房价，一年多时间，房价上涨过万元。后来，阿里巴巴移师未来科技城，无数的互联网创业公司，如众星拱月般团聚在以阿里巴巴为核心的114平方公里土地上。

产业聚集带来的财富效应惊人，未来科技城马上成为了大热板块。

这样的例子，还有很多。

因此，在选择城市的时候，最好看清楚城市产业结构和支柱产业的类型，选择未来十年最有发展前景的产业所聚集的城市，比如高新科技、智能制造、互联网、金融，以及相关细分行业。

要知道，只有收入最高的行业，才能带来一大波高薪的年轻人，这群人，会给房地产带来最稳固的支撑。

以上。

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