领头羊先行一步了

大家还记得今年“6.24”史诗级土拍吗，深圳一次性卖了5块地，成交价224亿，当时土地管理部门就说，这只是深圳供地潮的开始。

果然没有食言，半年后，深圳再次掀起供地潮。

10月23日，深圳市土地房产交易中心连发两份“土地使用权出让公告”，11月份要供应7宗地。

11月21日先出让光明科学城地块，这是一幅纯人才住房用地。

11月22日，将一次性出让6宗住宅用地！分别位于坪山（3块）、龙华、光明以及大鹏。

值得注意的是，这6宗地全部采用“双限双竞”的办法出让，限地价、限人才住房销售均价和最高销售单价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。

下面给粉丝们谈谈我的看法。

一个是6月，一个是11月，一个是地方经济数据半年报发布前，一个是年报发布前，一次性大规模供地，不得不说，最起码对深圳拉动GDP投资有很大的帮助哈。

这也是国土局内部人士告诉我的，因为总的卖地金额，就相当于拉动的投资额，深圳的经济增长也到了要靠卖地来额外拉一把的地步了吗？

当然，这不是我们今天讨论的重点，这是题外话。

有的人看了政府这供地的来势凶猛，在想深圳这次是不是来真的了？难道真要加大供给量了？毕竟过去的规划都没有实现过，所以很多人都不敢相信。

规土委的人告诉我，这才开始呢，后面有的是惊喜，供应量会超乎大家想象的。因为170万套的任务必须要完成。

这也是落实“先行示范区”的举措，因为深圳要打造国家科学中心。

国家破天荒地，第一次认可了深圳的人才住房制度。没有人才是无法打造国家科学中心的，要想留住人才，就必须解决他们的住房问题。

11月21日出让的光明地块，就位于明年开通的6号线光明科学公园站，最高价格只有27100元/平米。估计在深圳范围内都找不到比这个价格更低的新房了。

可见，深圳在吸引人才上，就像龙华30万年薪招聘教师一样，舍得下血本。 其他6宗地，跟今年6月卖的那5宗地一样，都要配建人才住房。而且，此次配建的人才住房都要限价，这还是第一次。以后，人才住房限价，可能是常态。

按照深圳刚刚公布的“二次房改”方案，安居房、人才房价格是同区域商品房价格的50%-60%。光明人才地块限价2.58万，与22日出让商品房地块限价（4.7万）相比，恰好是商品房价的一半。

人才住房价格跟着商品房定价走。那么，限定了人才住房的价格，商品房价格也要受限。所以，此次5宗地（除大鹏地块）都规定了可售商品住房的最高限价。

其中龙华民治片区地块地限价71400/平方米，也要满足“70/90”。（如下图红色地块）

这块地的位置确实很好，就在金茂府的对面，但限价7.1万，让对面的金茂府更加骑虎难下，因为金茂府虽然做成了豪宅，但号称要卖到12万/平米，恐怕是更没市场了。而今年6月卖的龙华红山地块，楼面地价都达到了6.7万/平米，前面的高地价盘都很难受。

再比如，光明地块所在的新湖街道，周边宏发各期在售二手房，价格多在4.1-4.8万。

不过，区别是此次出让的6宗地，供出来的都是普通住房，价格基本与周边同类二手住房持平，考虑到税费，还略有点优势。

另外，“6.24”那5宗地，既不限定销售价格，也没有“90/70”要求，所以产品打造上可能会高端一些。而这次的土地都是面向普通刚需为主。

总的来说，政府此次限价，基本上贴着周边二手房价格走，目的还是想向市场传达“稳房价”的信号。既不是刺激房价，也不是打压房价，而是稳房价，这与国家对楼市“稳字当头”的要求，是完全一致的。

与“6.24”那次土拍相比，这次限定房价的新规，还有一个重要的考虑，就是近期深圳房价开始反弹了。

根据70城房价指数，9月深圳新房价格指数时隔3年零2个月（2016年7月），环比涨幅（1.2%）首次进入TOP10，二手房环比涨幅（1.3%）进入全国涨幅TOP5。政策导向很明显，就是要通过土地市场，从源头上适当控制一下市场预期。

很多人可能看不明白，为何今年以来，深圳供地屡屡“放大招”。

我告诉大家，其实这是上面要求的。先行示范区的文件中，国家明确提出，深圳要“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度。”

所谓的长效机制，一定要在供给侧发力。

大家想想，这几年深圳的调控，不管是2016年的“10.4”还是2018年的“7.31”政策，都是在需求端出政策。

需求端的这些政策，都是抑制需求的。问题是，深圳这几年人口不断增加，每年都在40万以上。同时，深圳也在大力吸引人才。这些需求，未来迟早是要释放的。所以，如果不趁现在市场平稳时，多增加点供地，未来如果市场预期形成共识，大规模入市，造成需求踩踏，到时候又是一轮房价反弹。

目前来看，深圳楼市调整了近3年（2017-2019年），年度新房成交量一直在300万平米左右的历史低位徘徊。 近期，不断有城市释放出松绑调控的信号，都站位正确地选择了人才这个突破口，本质上还是承受不了楼市下滑。

从趋势上看，调控紧缩、货币紧缩，都到顶了。未来，即便不宽松，但也不会再继续紧下去了。

这种环境下，深圳这样的楼市领头羊，市场预期应该会有所好转。所以，在供给上，深圳就要先行一步，给未来多储备点儿粮食。同时，采取了“双限双竞”，控制住地价和房价上涨。

有人问我，从2018-2035年，每年要筹建10万套住房，其中6万套公共住房。

而且，公共住房的售价只有商品房价格的50%-60%。公共住房这么多，挤占了需求，那未来商品房的价格是不是会跌呢？

其实你先看看那些公共住房的地段就知道了，比如11月份要供应的这6宗地，除龙华、光明地块外，另3宗位于坪山、1宗位于大鹏的地块，都比较偏远。（说老实话，目前深圳特区内也没什么地了）。

而且，东进战略裹足不前，加上大亚湾惠阳的价格优势，龙岗及坪山现在整体库存还是比较大，本身也卖的不好。

目前，深圳热销的楼盘，主要还是在西部，比如沙井、光明、西乡等片区。

这些片区不仅有大湾区、大空港、广深科技走廊等规划利好，本身交通条件也不错，更受市场的欢迎。上半年热销的一些楼盘（比如万科星城、华强城、天汇城等）都在西边。

目前，特区外靠西边的库存较小，甚至缺房子。但是，很可惜，此次供地没有考虑到供给结构性失衡的问题。深圳很难做到靠增加各个区的土地供应，来平衡房价，还是哪里有地就卖哪里，所以每次都是坪山为主，那边空地多，但距离关内又太远。

另外，人才住房以租为主，可以销售的，上市条件比较苛刻，也有持有年限限制。而且，上市以后还要与政府收益共享（具体要等人才住房条例发布后，但大概的政策思路不会变）。

另外，更多的地用来建人才住房，商品房的供应反而会短缺一些。还有一点不能忽视，但凡在深圳扎根的人才，没有哪个不想拥有自己的房子，毕竟有恒产者才有恒心啊。

所以商品房何去何从，一目了然了吧。

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