深圳7宗地集体拍卖！起拍价超130亿！(附位置图）

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继前海两宗地在招拍前夕紧急叫停之后，10月23日深圳市土地房产交易中心推出3则公告，宣布11月21日-22日，深圳将有7块住宅用地集体出让！

分别位于坪山（3块）、龙华（1块）、光明（2块）、大鹏（1块）等7块居住用地。值得注意的是，这次六块宅地都限定了普通商品房入市或人才房的最高销售均价！

●光明宅地：A650-0375宗地人才住房基准售价25800元/平方米，最高售价27100元/平方米；

●坪山宅地：G11340-8034宗地普通商品住房入市最高均价为38750/平方米；

●坪山宅地：G11325-8023宗地普通商品住房入市最高均价为35700/平方米；

●坪山宅地：G14313-8018宗地普通商品住房入市最高均价为30450/平方米；

●龙华民治宅地：A816-0068宗地普通商品住房入市最高均价为71400/平方米；

●光明宅地：A650-0376宗地普通商品住房入市最高均价为47250/平方米；

另外，6块地设置最高限制地价，此举意图明显，无需赘言。具体如下：

01

龙华拍地：上塘地铁口，最高售价7.14万/平！

A816-0068地块位于上塘地铁口

从宗地A816-0068公示信息来看，该地块占地面积为27390平方米，起拍价40.79亿，最高限制限制地价59.14亿。

进一步来看，换算后地块容积率为4.899，最低可售楼面价为3.36万/平，最高可售楼面价为4.88万/平（需建只租不售人才住房初始配建面积为13100平）。

由于该地块明确规定限制 普通商品住房入市最高均价为7.14万元/平 ，如果楼面价超过4万/平，KFS获利空间较为一般，不过对比金茂府地块楼面价5.67万/平和6月底 龙光上塘拍地可售楼面价6.7万/平，楼面价依旧很便宜。

另外，周边二手房价从5-8万不等，如果在可允许最高商品房售价破7万/平，势必引发周边二手业主（低于7万/平的小区）坐地涨价之举。侧面来看，如果2年后该地项目新盘入市价格如果低于周边二手房，届时会引发打新哄抢。

02

光明拍地：1宗商业，1宗住宅！

宗地A650-0375：商业+人才房（可售）

光明A650-0375宗地出让部分条件，具体为：

项目建成后，A、B、C区域中的酒店不低于2.52万平方米自规划验收之日起5年内不得转让，5年后可整体转让；商业不低于3.75万平方米，自规划验收之日起５年内不得转让，5年后可按规定销售；人才住房可销售。

宗地项目建成后，人才住房必须严格按限定的销售均价进行销售。人才住房基准售价25800元每平方米，最高售价27100元每平方米。

宗地内需建设一栋不低于200米的标志性建筑物，具体以建筑方案审批为准。

宗地A650-0376：住宅

由于该宗地信息较少，无具体位置图。从宗地A650-0376公示信息来看，该地块占地面积为23666.26平方米，起拍价20.7亿，最高限制限制地价30.01亿。

经计算，该地块容积率为4.5，最低可售楼面价为2.14万/平，最高楼面价为3.1万/平，而ZF给出商品住房入市最高均价为4.725万/平，可想而知，一旦楼面价破3万/平KFS获利空间较小。

光明A650-0376宗地出让部分条件，具体为：

本次出让宗地采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。

A650-0376宗地人才住房初始配建面积为10000平方米。

A650-0376宗地普通商品住房入市最高均价为47250/平方米。

商品住房取得套房不动产权证之日起3年内不得转让。

商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。

其余宗地项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

03

坪山拍地：3宗住宅用地！

宗地G11340-8034：坪山人民法庭旁

坪山宗地G11340-8034

从宗地G11340-8034公示信息来看，该地块占地面积为31065.17平方米（其中建设用地面积28702.51平方米，道路用地面积2362.67平方米），起拍价21.02亿，最高限制限制地价30.47亿。

该宗地需配建人才住房初始配建面积为11080平方米，经初步计算，容积率在4.49，最低可售楼面价在1.78万/平，最高可售楼面价在2.58万/平。

另外，该地块普通商品住房入市最高均价为38750元/平方米，周边二手房多在3字头。

简单来说，2-3年后入市商品房价格已限定区域房价波动，如果二手房周边高于3.8万/平，大部分购房者选择打新；如果新盘定价贵过二手房太多，选择二手房更有优势，侧面来看，区域站岗几率较高。

另外，旁边会新建一所九年制学校（新合学校是否为深中坪山分校待定），左右周边房价未来的格局变化。

宗地G11325-8023：区域商品房不多

宗地G11325-8023位置

从宗地G11325-8023公示信息来看，该地块占地面积为33140.3平方米，起拍价为20.42亿，最高限制地价为29.6亿。

该宗地需配建人才住房初始配建面积为11160平方米，经初步计算，最低可售楼面价1.68万/平，最高可售楼面价为2.43万/平。

周边商品房不多，较宗地G11340-8034区位差一些。另外，该宗地普通商品住房入市最高均价为35700元/平方米，即2-3年后商品房价格依旧是低位，短期区域站岗几率高。

宗地G14313 -8018：坪山比亚迪附近

宗地G14313 -8018位置

从宗地G14313 -8018公示信息来看，该地块占地面积为4921.16平方米，起拍价为23.85亿，最高限制地价为34.58亿。

该宗地人才住房初始配建面积为50400平方米，经初步核算，最低可售楼面价为1.39万/平，最高可售楼面价为2.02万/平。

另外，该宗地普通商品住房入市最高均价为30450元/平方米，但该区域基本无商品房。

04

大鹏拍地：人才房！

宗地G15401-1508位置

大鹏G15401-1508宗地出让部分条件，具体为：

采用“双限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限地价、限人才住房销售均价和最高销售单价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。

本次出让宗地项目建设可售人才住房，不设置无偿移交政府的只租不售人才住房初始配建比例。

项目建成后，必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。人才住房销售均价不高于20520元/平方米，最高销售单价不高于23598元/平方米。

05

上半年卖地224亿！下半场起拍价超130亿！

6月24日土拍大战”无疑是深圳土拍史上浓墨重彩的一笔，5宗地吸金223.84亿、80多家房企参与竞拍报名、保证金已经高达1100亿、300多轮竞价激战、最高楼面价6.7万/平…

下半场11月集中入市7块地，其中6块地起拍价合计超130亿，最高限制地价总价在190亿！其中，值得重点关注的为龙华上塘地铁口地块、坪山法院地块。

预期整个2019年，深圳土拍收益将突破400亿！