深圳客又回来了！东莞有楼盘推新八成被深圳人买走

9月6日，东莞凤岗碧桂园开盘，推出102套82-113平方米三至四房产品，均价约2.7万元/平方米，其中，东莞本地客占比60%，深圳客占比40%。

9月21日，东莞塘厦的春晖国际城加推73套100-114平方米的三房、四房，均价2.3万元/平方米，深圳客占比68%；

10月1日，位于凤岗的万科楼盘四季花城推出145套93-118平方米的三至四房，均价约2.9万元/平方米。在成交客户当中，深圳客占比达80%，凤岗本土客占比20%！

深圳客又回来了？

9月以来，业内人士发现，来咨询的深圳购房者增加，特别是十一黄金周期间，东莞多个区域人气冷淡的情况下，临深区域楼盘人气却快速升温。

综合分析认为，深圳建设中国特色社会主义先行示范区的定位影响，临深区域楼盘借势推盘、促销，临深楼市快速吸引人气，显著升温。

深圳人真的很爱东莞！

昨天晚上，猫姐从电脑中翻出四份来自2015年6月-2016年3月的、临深楼盘的客户名单，发现在楼盘成交客户当中，深圳客占比达九成以上。深圳客来自福田、宝安、罗湖、南山、沙井等等。

这在当时并不是什么了不得的秘密！2015-2016年东莞限购前，最高峰时，东莞成交量有近7成为深圳客贡献。

深圳购房者从临深的凤岗、塘厦到达松山湖及周边镇区，中心城区，甚至是水乡的麻涌、洪梅，城区片区的石碣等等，处处可见深圳客的身影。

一名从事二手房交易的中介人士告诉叮当猫，市场最火热的时候，他一天要带20多批客人去看房。

“晚上8点多钟，还有客人打来电话，正从深圳赶过来，让我不要下班再等等。”

那一段时间，深圳客让许多中介人士赚个盘满钵满。甚至有楼盘直接给中介发出通知，不接待东莞本地客，只接待深圳客！

（深圳为什么偏爱东莞？请阅读猫姐上一篇文章《地王又见地王！东莞，会是下一个深圳吗？》）

这一切，在2016年10月东莞正式限购、2017年4月东莞限购政策升级后，就不同了。深圳客撤离东莞，临深楼市极速降温！

深圳客为什么又回来了？

2019年，深圳客又悄然回到东莞楼市。这一回，已经是深圳客第三次进入东莞！

实际上，从去年开始，深圳客在东莞购房比例就悄然上升。深圳客再度进入东莞市场，大概有四个原因：

一、8月18日下午，《中共中央国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，利好消息传出，深圳客开始再次关注临深周边楼盘。

二、临深楼盘借机推出新品，特别是凤岗连续有两个新盘入市，分别是凤岗碧桂园和万科的凤岗四季花城，品牌房企推出新货，位于最靠近深圳的区域，对于深圳客的吸引力也比较大。

三、部分临深楼盘进行促销，价格优惠。今年以来，供应量最大，竞争最激烈的塘厦有楼盘甚至推出新货1.7万多元/平方米起，低价、合理的楼盘，对于深圳客的诱惑极大。

四、东莞限购政策进入第三年后，越来越多有刚性购房需求的深圳人获得购房资格。

2019年和2016年的深圳客有什么不同？

叮当猫注意到，2019年的深圳客主要出现在拥有地缘优势的临深区域，特别是凤岗、塘厦等镇区，不像2016年一样，全面扩散。

2019年的深圳客选择的是价格相对合理的楼盘。特别是打折优惠的促销盘，最受欢迎。不像2016年一样，越贵越买，越买越贵，追高入市。

此外，2019年的深圳客多以刚需自住为主，购买的楼盘主要是三至四房产品。

在猫姐看来，深圳客目前在东莞买房的状态，和前两次失败有很大的关系。

第一次入莞，2006年至2007年，深圳客来东莞投资买房，在2008至2009年楼市拐点出现时，损失严重。房价腰斩，租不出去，一度出现大量的断供现象。

第二次，2015年-2016年进入东莞市场置业的深圳客，有部分因交通时间太长，暂时难以实现真正的同城生活而后悔；有的因为入市价格太高，转手困难、投资失败，仍然没有解套。

与2016年相比，随着对东莞市场了解的深入，2019年深圳客在东莞买房，变得更为理性、谨慎！

长远来看，随着交通越来越发达，产业融合，实际生活中莞深同城的实现，会有越来越多的深圳刚需购房者，选择到东莞来买房置业。

深圳客来了，房价会涨吗？

从东莞中原战略研究中心提供的数据中可以看到，除了少数几个楼盘出现有深圳客外，东莞大部分楼盘的深圳客比例是很少的，楼盘成交仍然是以本地购房者为主。

在“房住不炒”的影响下，加上后市预期不乐观，不少人以刚需自住为主，投资炒房的需求变小，对于房价上涨的推动不大。

最重要的是，目前，东南临深片区仍然是全东莞库存量最高的区域，库存量是全市库存量的近三成。

按照最近一年的月均成交来计算，消化这些库存需要15个月。

东莞中原战略研究中心监测数据显示，截止2019年9月30日，东莞住宅库存套数35899套，库存面积持续回落至450万m²。

其中东南临深片区住宅库存最大为 132万m²，占全市比重的29%，东南临深片区住宅库存消化周期升至为15个月。

其中，临深片区项目普遍去化压力较大，镇街消化周期均超过11个月。

更何况，临深区域还有不少楼盘等待入市，供应量在持续加大。

10月将有2979套新房入市，局部价格回调

根据东莞中原战略研究中心统计数据显示，10月将有23个项目开盘或加推，预计将有2979套供应，环比9月有小幅上升；同时部分此前受工程进度影响的项目亦将陆续上市冲刺业绩。

东莞中原战略研究中心分析，在价格方面，为冲刺年度销售目标及加快回笼资金，大部分房企将选择“以价换量”策略， 将以促销、赠送、启动加大联动或全民营销等形式跑量，实现资金迅速回笼。

不过，如中心城区、临深等热门区域房价将依然坚挺，整体将持续走稳，局部项目价格有所回调。

深圳人回到东莞市场，短期内不会对东莞整体市场有太大影响。实际上，即使中心城区等部分区域受到供应稀缺影响，一手房价格上升，二手房市场也仍然处于有价无市的冷静状况。

相信在2016年的投资客解套之前，东莞楼市，会保持平稳！由于资源和供应量的影响，两极分化也会继续下去。

中心区贵的房子买不起，可以选择位置相对较差的，更便宜的房子。

总有一套适合你！

图表、数据来源：东莞中原战略研究中心

出品：一只原创的叮当猫

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