惠州临深资产，价值何在？

房价是怎么变化的？

这是目前很多人关心的问题。其实，关于房价的走势，地产圈有一句箴言，出自恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长——任泽平，始终在现实中彰显着其远见和洞察力。任泽平说到：

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房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。金融是杠杆，土地是供给，人才是房地产最根本的需求。

房地产长效机制的根本是确立人口流动趋势，顺应经济规律，发展都市圈，然后根据人口流动趋势人地挂钩，进行土地供应，实现供求平衡。

今年以来，深圳喜迎建设粤港澳大湾区和先行示范区两大历史性机遇。同时，金九银十不期而至。

8月30日，光明正大城开盘，去化率达到9成。

8月31日，福田香蜜湖天健天骄开盘，去化率超过7成。

9月2日，福田中洲滨海商业中心开盘，不到半小时销售800多套公寓。

以2019年9月16-22日（第38周）为例，深圳楼市成交出现环比增长48.2%、同比增长88%的盛况。不难发现，深圳的房子，不缺市场。

“长期看人口，中期看土地，短期看金融”，地产圈的箴言，再次闪耀着光芒。

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从人口来看：

在2018年的“抢人”大战中，深圳新增常住人口近50万，再次拿了全国第一！

人口净流入指标也同样位居粤港澳大湾区第一，同时也继续蝉联中国城市年度新增人口冠军。

此外，深圳市的常住人口突破1300万。随着各项利好落实，深圳吸引人才的能力将持续增加，人口还将持续快速增长。

随着深圳东进战略实施，地铁、高铁、快速路网等交通基建不断完善，加速了深圳东部与福田、南山等重点区域的人口和经济往来。

图片来源：http://www.sohu.com/a/314057091_440566

上图是2018年末深圳各区常住人口表，可以看出，坪山常住户籍人口增速仅落后于龙华，以14%的增长率排名全市第二，人口增速快速上升。

根据政府规划，坪山高新区2030年将吸引50万高端就业人才、70万居住人口，国家高新技术企业达到3000家，总产值达到8千亿—1万亿元。

紧邻深圳坪山的大亚湾，因其临深地缘优势，新能源汽车、新一代信息技术等高新产业的雄厚基础，近年来也受益于深圳东进战略，以比亚迪等高新企业为代表，在产业、经济等方面，与深圳互动密切。深圳大都市圈向东发展所产生的产业及人口外溢，已让大亚湾从“空城”演变为“热土”。

图片来源：视觉中国

根据广东省统计局数据，截止2019年3月，大亚湾辖澳头、西区、霞涌3个街道办事处，陆地面积仅293平方公里，常住人口为22万，人口密度达750人/平方公里，远高于广东平均水平。

纵观中外，人口的增长是未来物业持续升值的最大基础，高科技企业及高端产业人才聚集的地方，通常会带动周边房价的上涨。

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从土地来看：

深圳全域1997平方公里，大概只有上海的1/3，广州的1/4，天津的1/6，北京的1/8，重庆的1/42。

不到2000平方公里的土地，还有接近一半的山地，深圳的基本生态线控制面积为974.5平方公里， 剩下可开发的面积只有1023平方公里。

到2017年，深圳已开发面积为923.25平方公里，再加上近两年的开发用地，深圳剩余可开发的土地储备只有50平方公里左右，或者更少。

图片来源：视觉中国

今年4月，深圳市人民政府印发《深圳国家高新区扩区方案》（以下简称《方案》），坪山高新区被列为深圳高新区两大核心园区之一，比肩南山。

高新区为何要扩容？

《方案》指出，深圳高新区要通过扩大管理范围来破解发展空间瓶颈，更好地复制管理模式、发挥品牌优势，实现产业统筹布局、创新资源整合协同配置。

图片来源：http://www.sohu.com/a/314057091_440566

坪山园区的总规划用地面积是五区（南山、坪山、龙岗、宝安、龙华）之首，更是唯一具有大规模连片可开发土地的园区。

产业是城市发展的重要基石，土地资源是支撑产业发展的最重要载体。在寸土寸金的深圳，土地资源显得格外的珍贵。

当下的坪山，尚且能实现自给自足。但放眼未来，就像深圳整体状况一样，人多、地少，矛盾日益尖锐。

2019年4月，深圳市人民政府印发《深圳国家高新区扩区方案》。坪山进一步强化其作为深圳东部中芯的辐射能力。

坪山高新区与惠州市大亚湾西区毗邻，东、北至深惠边界。未来，更多的产业、优秀人口也将外溢惠湾，带动惠湾发展。

2019年8月，《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布，深圳再次委以重任，明确提出联动东莞、惠州，有效利用莞惠的土地资源进行产业与人口外溢。

大亚湾西区将充分利用深圳的环境、人才和资本市场，积极发展生命健康、电子信息、新能源等新兴产业，进一步优化片区产业结构。

届时将涌入一大批高新技术产业和人才，比如最近迎来的慧聪集团总部，搬迁落户大亚湾西区。

“慧湾——新一代信息技术产业港”总建筑面积约180万平方米，将建设 250 米高双子座、慧聪总部大厦、中国产业互联网博物馆、大湾区产业互联网规划展示馆、大湾区产业互联网双创园、孵化器等区域。

项目总投资额超人民币 150 亿。还将引进行业排名前列的30-50家产业互联网企业入驻，2000 名产业链上下游产业互联网专业人才进驻，未来园区进驻的人才总人数将超过10000人，将影响30000人。

初步估计，慧聪集团总部落户园区后，未来五年将为当地创收不少于765亿元、纳税7.3亿元。

在深莞惠联动、东进战略等多种政策的推进之下，惠州区域价值获得一次升华！临深置业已经成为一种新浪潮。其中，临深的大亚湾，红利效应越发凸显。

根据安居客平台显示的房价走势来看，与坪山一线之隔的大亚湾，单价就相差2.3万!

坪山新区新房均价约3.6万元/㎡（来源：安居客）

大亚湾新房均价约1.3万元/㎡（来源：安居客）

与深圳直接接壤、紧邻坪山高新区的大亚湾西区，将有效承接深圳产业转移，与坪山高新产业形成良性互动。

20年星移斗转，20年沧海桑田。在国家领导和自身的不断努力下，大亚湾从昔日的渔港小镇，如今俨然成了一座城。

5A写字楼、大型楼盘拔地而起；万达广场、灿邦新天地、比亚迪、慧聪集团等大型商业配套、产业不断完善；高速、高铁交通对接深圳，交通网络日趋便利；广外附设大亚湾外国语学校等纷纷建学惠湾……

大亚湾，正在崛起。将借助区域定位、交通、产业、房价优势，成为深莞惠联动发展的先行者。未来也将接收更多产业、优秀人口的外溢，地区价值可期。

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小莫惠州置业建议：选择品牌楼盘，星级物业，对于您后期居住的舒适度是非常有影响的，后期二手买卖物业占比非常大，购房一定不要贪便宜，您才可以在房产投资上面占优势，惠湾市场的房产投资建议长线把持，政策影响浮动不大，长线持有才是目前房产投资的趋势，惠湾两年限价并非没有涨，近段时间开发商抛售也是为了清理价格便宜的房子以拉高接下来推出货源的备案价，从7月份各楼盘备案价格就已经很明了，各楼盘备案价上浮10%以上，对投资者是个利好信息，所以对惠湾市场还是要多关注，不要用短期炒房的心态来购房！

小技巧：购房想要知道具体价格可以上“惠民之家”新房预售上查询开发商信息，备案价格，以及楼盘详情，买房就要先弄清楚这些再下手，对您没有坏处！