万科和雅轩风险分析

祖国壮丽70年，突飞猛进，成就辉煌，正走向世界中央！国家强，企业强，深圳不仅仅是科技强企扎堆，而且也是世界500强房企第一总部，聚集了万科、华润置地、招商蛇口、恒大、中粮地产等总部。笼子大了什么鸟都有，公司大了什么项目都有，今天说的是地产第一强万科带头出品的项目——深国际万科悦城二期——和雅轩。

这个项目的名字让人十分凌乱，一期曾用名注册和风轩（注册名），销售困难改用了个忽悠名悦城，现在严查，二期用了注册名深国际万科和雅轩，总之就是原来梅观高速收费收费口那个项目。

e天剑曾说过，悦城是个奇葩的项目，客户在网上一直有各种质疑声，如一期有很多业主投诉万科隐瞒、欺诈，隐瞒公租房高达910套，占用太多社区公共资源，要求退房。

下面是投资者质疑截图

万科悦城二期和雅轩的公告更忽悠，广告语是“进阶吧，生活”，准确的说是“进坑吧，人生”。为什么说是“进坑”而不是“进阶”呢？三大理由！

一. 进入龙华边缘

和雅轩官宣“福田北站双核”，其实是两不靠，准确位置是龙华东南边缘。项目位于龙华东南边缘，紧邻梅观高速，与福田隔着一座大山——大脑壳山及梅林关，属于关外，与福田无关。

项目不但距离深圳北站较远，而且属于龙华边缘地带。项目通往北站的道路七弯八拐，与北站商务区不搭边，享受不到北站商务区直接利好。

英雄难过梅林关！住过龙华的人都知道，梅林关塞车太严重，是深圳最堵的路段之一。地铁龙华线，是深圳拥挤的地铁。有网友反映，早高峰等了40分钟还上不了龙华线！时间就是金钱，效率就是生命！很多住了龙华的人都搬到福田了！

和雅轩地处龙华最边缘，可以享受到龙华红利也是最微弱。项目地段看似邻近关内，实际处于区域末端，本地段价值很容易触到天花板，升值缓慢。同处龙华边缘、梅观高速旁的碧水龙庭就是很好参考，碧水龙庭就是龙华升值最慢、最难转手的项目之一。

二. 进入高噪一线

深国际万科和雅轩项目，总体分三期三个组团，沿梅观高速自北向南一字排开，长达约1.1公里，而且东西窄（最宽处仅约350米）。紧邻高速公路，一字排开，长达1.1公里，这是该项目一绝。沿高速路一字排开长1.1公里，是个超级大写的“一”字，这应该是深圳紧贴高速沿线最长的楼盘，这真是“最”了。噪音面最大的楼盘，坑得你睡不了觉！

二期和雅轩比一期和风轩，噪音更凶猛，紧邻梅观高速及立交。民乐东延，将建设成双向六车道，横跨梅观高速，在项目楼下新建一座立交叫横岭立交。民乐路东沿线从二期和雅轩南向通过，南向是项目最重要的朝向，增加干道，无疑增加噪音。和雅轩被深圳南北向第一高速及干线围绕，噪音翻倍！二期和雅轩是让噪音更进阶！

梅观高速是国家高速G94珠三角环线的南段，双向6-8车道，直通福田中心、皇岗口岸、香港。梅观高速也是深圳南北向第一高速、第一干道，是深圳南北向最早最宽的高速路，贯穿深圳中部轴线。梅观高速重要而繁忙，不但噪音大，而且还有粉尘污染，阳台不敢晒衣服。靠近国家高速，还有车水马龙的震动，尤其是大货车震感更强烈。紧邻梅观高速，一字排开，每天24小时车流不息的噪音、滚滚粉尘、震动，能睡得安宁么？能宜居么？社区能和谐么？能生活美好么？

据网友爆料，有网友在星河盛世上测了下梅观高速附近的噪音（星河盛世在和雅轩西南，临梅观高速还远一点，噪音还小一点哦），测量显示梅观高速附近的噪音在70分贝左右（下图显示是71.7分贝）。碧水龙庭的业主也如是反映。

茗语华庭,靠近梅观高速的安居房，这是业主论坛的心声截图

这是一买了噪音盘的业主，卖掉噪音房套现后的心声：

找度娘补脑了一下“噪音污染”。研究结果表明：连续噪声可以加快熟睡到轻睡的回转，使人多梦，并使熟睡的时间缩短；突然的噪声可以使人惊醒。一般来说，40分贝连续噪声可使l0%的人受到影响，70分贝可影响50%，而突发的噪声在40分贝时，可使l0%的人惊醒，到60分贝时，可使70%的人惊醒。长期干扰睡眠会造成失眠、疲劳无力、记忆力衰退，以至产生神经衰弱症候群等。在高噪声环境里，这种病的发病率可达50～60%以上。

据说和雅轩附近的梅观高速将设置隔音屏，隔音屏对低楼层有一定的降噪作用，但对高楼层几乎没有隔音效果。隔音屏对道路粉尘、巨大车流的震动也没有阻隔作用。所以隔音屏对项目噪音、粉尘、震动，不会有多大改观，治标不治本！

三. 进入坑爹户型

项目主力户型为80㎡、99㎡，其次是118㎡。

80㎡两房，面积大，房间少。当时半岛城邦四期80多平才两房，就让很多客户放弃了购买。和雅轩作为普通刚需住宅，两房做到80㎡，明显偏大，太浪费，太不实用。对于普通住宅，80㎡两房属于鸡肋产品，升值慢，转手难，去二手房市场一了解就知道了！再加巨大噪音，升值更缓慢，转手更困难！

90㎡户型。看项目标准户型图，90㎡是做两房，比80㎡两房更差，原因是80㎡差评的pro版。若改成三房，有违建风险。现在监管越来越严，搭建风险越来越大。近两年已经出现好几个楼盘因偷面积，被查后，砸墙砸楼板恢复原状，有些厨房没了，有些洗手间没了，有些房间没了，房不成房，交房遥遥无期，甚至不给办理房产证。

网上流传，和雅轩兽兽释放价格是65000左右，高出深圳均价1万多，性价比是很低的。前述项目地处龙华边缘、高速一线噪音、户型不实用，三大致命伤，严重影响项目舒适度，严重制约项目升值。买这种房，冲动一时，后悔一生！e天剑认为，买和风轩，不如买坂田、龙岗中心城、坪山、光明、沙井区域的优质项目。