招商积余继续剥离重资产

观点网 招商积余在再次脱离轻资产。

在与中航善达重新组合后，分离出来轻和重财产是招商积余的一个重心点。2022年1月，招商积余将深圳中航城、昆山市中航地产及赣州市中航九方三家公司100%公司股权转让给母公司招商蛇口的员工公司。时间轴拉快，招商积余又明显变“轻”了些。

随后，招商积余有“退地”姿势。据4月14日公示表明，该公司国有独资子公司天津格兰云天购置产业公司拥有“津塘（挂）2007-24号”土地资源，拟退还给天津经济发展经开区规自局。

天津经济技术开发区规资局允许取回以上宗地的土地使用权证，并向天津公司付款对应的土地征用补偿用，土地补偿费用依照天津公司原交纳的土地出让合同书总金额。

招商积余表明，由于公司发展战略转型发展，已逐渐撤出房产开发业务流程，为了更好地避开将来运营风险，提升资产结构。

针对现阶段主营业务物业管理服务和投资管理业务流程的招商积余而言，重新组合遗留下的拥有性轻资产压着它跑不动。资产减值再次对盈利增长速度有一定的危害，招商积余轻资产的处理备受关注。

天津“退地”

本次退的土地，于2007年转让，坐落于天津天津滨海新区中心商务区（现融合为经济发展经开区）的响螺湾版块。土地面积约为 1.61万平方，土地出让年限为 40 年，出让金为 5600 万余元，主要用途为商住、公共设施用地。

规模虽小，但招商积余表明，依据项目土地所处规划区商业服务及写字楼销售市场的现状以及将来预估，该土地基本建设进展比较慢，现阶段已经完成别墅地下室正负零工程项目，如再次开发设计将造成高额亏本。

据公示，截止到2021年末，以上土地在项目公司——天津格兰公司库存商品中的账目库存商品原值为3.8亿人民币，在其中土地资源成本费0.58亿人民币，在建项目成本费3.22亿人民币。招商积余表明，已依据具体情况对该库存商品记提了全额资产减值准备。

据统计，天津响螺湾，这一本来在新区规划里将被打造出为“我国曼哈顿”的地区发展趋势饱经艰辛。2018年前后左右，仍有消息表明，往日以前被列入响螺湾关键项目的好几个项目仍处在间断的情况。

据技术专业组织数据信息，2022年一季度天津办公楼销售市场主要表现稳定,房租水准与同期相比差不多，总体销售市场均值合理房租保持在79元/平米/月。但中介公司服务平台信息内容表明，现阶段响螺湾规划区总面积300平上下办公楼为4500元~5500元/租金水准，换算大概每平米20元上下。

回朔历史时间，天津格兰公司在2013年被中航地产回收，那时看涨期权总金额为4.2亿人民币，资产总额为4.0亿人民币。

重新组合后，2021年年度报告表明，天津格兰是对招商积余纯利润危害达10%以上的7家公司之一。该公司归类为房产开发公司，与招商积余现阶段所实现的物业管理服务与投资管理的业务流程有一定的误差。

且天津格兰的亏空仍不断扩张。据经财务审计的销售业绩数据信息，2020年度，该公司营业收入为0，纯利润为-71.57万余元。2021年度营业收入为0，纯利润为-6980万余元，系存货跌价准备而致。资产总额则由2020年的约1.1亿人民币出现缩水至2021年的4353万余元。

现阶段已发现的天津格兰的项目中，也有天津九方城市广场，2011年6月始开发设计，预估项目投资13.1亿人民币，可是如今表明仍在设计阶段，开发设计迟缓。

上年7月，招商积余对投资人回复，公司账目库存商品主要包含郴州市中航花园、天津九方商业广场及龙岩市中航龙川云熙项目的土储、房地产业收盘等。该公司那时候谈及，已对这一部分项目记提存货跌价准备，并将加速处理历史时间遗留下开发设计财产。

2021年年度报告中，重新组合服务承诺一部分表明，天津格兰云天购置产业比较有限公司的股份代管给招商蛇口。以上股份租赁协议书起效生效日 5 年之内进行天津九方商业广场的开发设计或处理工作中。

重资产剥离进展

拥有的投资性房地产对招商积余赢利增长速度危害是看得见的。

2021年招商积余总营业收入约106亿人民币，较上年同期提高22.42%。在其中，物业管理服务业务流程营业收入约99亿人民币，较上年同期提高23.31%，占有率93.56%，关键系原来物业管理服务项目提高及其新扩展社会化物业管理服务项目提升。

投资管理业务流程完成营业收入约5.6亿人民币，较上年同期提高23.70%，占有率5.25%；但别的工作完成营业收入约1.3亿人民币，较上年同期降低24.12%，占有率1.19%。公司总体利润率为13.76%，归母净利率4.84%，小于领域平均。

回首过去两年的数据信息，2016年至2020年招商积余总体利润率各自为20.18%、21.23%、19.64%、18.26%及其13.61%。自2019年重新组合逐渐，降低趋势更加显著，资产减值不断危害盈利增长速度。

但招商积余针对拥有型房地产业处理比较快速确立。对纯利润危害较大的7家项目公司，3家主营业务房产开发的公司中，郴州市中航地产比较有限公司（60%的股份）、天津格兰云天购置产业比较有限公司（100%的股份）所相应的除使用权、股份处理权、收益权、规定散伙公司权、结算权之外的别的股东权益所有委派给招商蛇口履行。

2019年末的信息指，龙岩市中航龙川云熙项目已开发设计进行，处在尾盘销售环节。

俩家拥有物业管理租赁及运营的公司，昆山市和赣州市均在今年初以总价格7.78亿人民币出让给招商蛇口的买卖之列。

数据来源：招商积余2021年年度报告

截止到2021年末，招商积余的投资性房地产记录表中列了20个项目，在其中长沙市个个天地城7一套房转自购，昆山市中航酒店餐厅不断新建，依云华苑项目储物间已市场销售结束，深圳市航苑商务大厦东座固资转租赁。

招商积余在2021年销售业绩会中提及，依照“有的放矢、关键提升、争得资源优势、宜快则快”标准，积极主动发挥特长促进重资产剥离。

国泰君安觉得，招商积余重资产剥离工作中迈开实际性一步。此次公司股权转让进行后，将有益于公司提升资本和负债构造，提升总体财产营运高效率。

据了解，招商积余的营业利润在2018-2021年各自为34.47亿人民币、41.39亿元、59.53亿人民币、46.05亿元。在前2年，营业利润提高慢慢加速，现阶段有一定的下挫。

招商积余指，将进一步推动后面轻资产分离出来，尽早充分发挥发售公司的网站使用价值，为释放出来发售公司股权融资作用，对外开放股权激励计划造就资源优势，较大程度上充分发挥招商积余做为多元化经营服务平台的使用价值，完成由重向轻变化。母公司招商蛇口将大力支持招商积余积极推进轻和重分离出来，促进招商积余轻资产运营服务平台的基本建设。

其还表明，将再次推进在传统式销售市场的扩展优点，充分发挥扩张非住行业的优点，增加在生活服务、医院门诊、住房、高等院校等关键市场细分的扩展幅度。

见解互联网媒体不彻底统计分析，最近招商积余依次招标北京清华大学紫荆国际性学生公寓项目，及其地质大学（北京市）、华南师大、广东工业大学项目。