白石洲你准备好了吗？

最近深圳最大城中村—白石洲城中村拆迁在即，将诞生1878个亿万富翁的消息在网络上传得沸沸扬扬。每一次大规模拆迁，造富神话是最能吸引大家的眼球，我是一名建筑师，下面就在这里分享一下自己的观察和想法。

​“因为城中村本来就是一个临时状态的城市组成部分，旧改也喊了很多年了，现在真的要执行时，大家该用什么态度去面对它呢？”莹菲如是问。

白石洲准备好拆迁了吗？

为什么城中村会被人们认为是一个临时状态的城市组成部分？

难道因为她的土地没有国有化，难道因为里面居住的人们是非户籍人口？

城市共生 拍摄：黄剑

由于6月底突如其来的拆迁通知让深圳关内最大的城中村白石洲居民不知所措，对她们在深打拼的生活增添了不小的困扰。这8.3万人（白石洲北区四村）在此次拆迁中到底面临哪些问题，她们的述求是什么？如何分类统计和解决这些问题？

拆迁受影响人群统计：

家庭成员分类：

1、单身：

2、有家庭：有家庭无小孩

3、有家庭有小孩：非适龄儿童

适龄儿童（已到上幼儿园、小学、初中）

收入分类：

1、白领

2、工薪

4、商户（自营者）

5、低收入

社会影响评估的好处是根据不同人群的多少来区分拆迁难易，将拆迁难度分级，以便开发商选择是否拆迁，同时将租户的损失也计入拆迁成本，为将来城中村或者其他存量区域的拆迁提供量化的依据，同时为政府提供拆迁带来的社会风险提供评估依据。

要拆迁一个城中村或者旧区是否该做好前期社会影响评估后，各自利益集体的公平表达，特别是底层的利益和难处需要重点关注和倾斜。因为，社会动荡其实底层是首当其冲，而且她们自我救赎能力最弱。比如拆迁对于白领或者中产的租户，完全可以选周边小区房租住，或者搬远一点，可以买车送孩子上学。但对于低收入人群，特别家里还有二、三个孩子的低收入家庭，基本是束手无策的，逼上绝路。

所以，问题不在拆还是不拆，而是在于我们所处的社会环境以及如何拆？广大租户的利益是否出现在谈判桌上？孩子的受教育权力是否被考虑？租户的居住权力是否被考虑？低收入人群的无助是否被考虑？租售同权的口号是否落实？来了就是深圳人的口号如何落实？

现在白石洲居民怨气很大，关键是对低收入人群困难估计不足，她们的平均个人收入也就4000-5000，孩子二三个，白石洲北区四村同时清租，8.3万人都要找房，周边房租爆涨，她们如何承受?

白石洲拆迁后她们又如何找到合适的职业，如何送孩子继续在白石洲上学？

白石洲娃娃 拍摄：黄剑

在增量社会，蛋糕都在做大，每个人都有机会获得部分，可能多少不一，但都有获得感；但进入存量社会，蛋糕就这么多，丛林社会就是弱肉强食，马太效应，但这样可持续吗？我们不能通过制度设计让资源向底层倾斜吗？

进入存量社会后，蛋糕的分配没有倾斜，反而是往有钱有权方集聚，这次白石洲旧改就是典型的马太效应（损不足，补有余），贫者愈贫，富者愈富，有房产的都会有补偿，房东为什么这么热衷拆除重建式旧改，就是房子有补偿，房价会更高，房产会更值钱，不是有新闻说白石洲拆迁会出现1878个亿万富翁吗？

但是有谁会去关注，白石洲旧改会让多少万人更贫穷？

本来这些人还能利用白石洲的地理优势，为周边有钱人提供服务来获得收入，养育孩子，现在被驱赶后，她们都不知道如何在这个城市谋生，更成问题的是孩子上学成问题，本来白石洲片区的学位由于有钱人多，孩子上私立学校不和城中村孩子抢学位，白石洲片区位于城市中心公立学校配套多学位多，这两个条件导致片区学位相对宽松，被赶到关外，都是穷人，公立学校配套不足，学位非常紧张。

白石洲（深南大道南北，沙河东西）片区学校分布：

民办学校：星河学校（九年一贯制），南山中英文学校

公立学校：沙河小学、香山里小学、华侨城小学、华侨城中学、华侨城中学高中部（此三所为不同校园）、海滨实验小学、南山区第二实验小学（九年一贯制）、南山外国语学校（集团）科华学校（九年一贯制）、南山外国语学校（集团）大冲学校（九年一贯制）、深圳外国语学校小学及国际部。

这样的旧改模式走道今天是否已经和让人民安居乐业相悖，是城市更美丽重要还是城市里面的人生活更快乐重要？是物的城市化重要还是人的城市化重要？

市井生活 拍摄：黄剑

白石洲旧改主体单位深圳市白石洲股份合作公司董事长池先生还表示，白石洲旧改项目为统一规划的分期实施。“不是一次性推倒重建的概念，我们会在整体规划当中，分为三期进行实施，第一期涉及私人物业搬迁约180栋，约占全部私人物业的11.6%，剩余二期、三期再实施，根据实际操作经验来判断，整个三期的整体签约和交楼搬迁工作可能要延续三年左右的时间。”

白石洲旧改开发商绿景集团副总裁兼更新与拓展事业部总裁郭鹏生在一场房地产论坛上透露，白石洲旧改项目预计2029年落成。这意味着，白石洲的建设需要十年时间。

鉴于以上分析，如何结合开发顺序，利用十年的建设周期，是否可以分期拆迁，分期清租，利用空地建设临时安置住房方便学生家庭就近居住，让白石洲的居民有一个较长的分流适应期，特别是针对就近读书的学生家长，尽量将她们转移到二期、三期及临时安置房上居住。在村民的回迁房建成后又返租给这些原居民，真正实现城市旧改的受益者是原村民与原居民，这样的旧改岂不是皆大欢喜。更重要的是体现深圳作为国家社会主义先行示范区的带头作用。

拆迁分期示意图

上图为白石洲拆迁分期示意图，红色部分为第一期，主要是新塘村及部分塘头村。

以下为深圳大学研究者发起和编制的社会影响调查问卷：（笔者对重要的问题进行了点评）

第1题：83.31%的人在白石洲城中村居住时间超过5年，超过50%的人居住时间10年以上。可见外来移民逐步在深圳扎根，这也是改革开放以来中国城市化的方向。也说明白石洲城中村是一个比较稳定的社会生态系统。如何留住这样的社会生态系统是城市更新的重大的挑战。

第2题：统计表明58%的人口居住在新塘及塘头村，而第一期拆迁范围也是以新塘及塘头为主。

第4题：统计表明95%以上的人口是以家庭形式居住在白石洲，表明中国的城市化从个人向家庭发展，也是社会趋于稳定和传承的好开端，如何维持和加强这种趋势是我们努力的方向，而不是相反“逆城市化”。

第6题：孩子上学、难找住房、租金上涨、通勤距离、失业分别为拆迁带来影响的头五位。

第7题：孩子上学、影响生意、租金上涨、是白石洲被拆迁居民最敏感的三大问题。

第10、11题：城中村往往是职住一体比例比较高地区，这个恰恰是人们城市生活幸福指数的重要指标。

第17题：28%的人打算离开深圳，由于城市更新；大城市特别是特大型城市应担负起城市化的主要功能，因为她们的消化能力更强，她们在城市化过程中获得利益更多，因此责任就更重。城市更新的目的是什么？是赶人还是留人？

深圳不缺高楼大厦，不缺景观大道，城市公园以及灯光秀，我们缺的是城市的人文关怀，以及将“来了就是深圳人”的口号落地。